Sosyal Medya Hesaplarımız

AVM

AVM kira sözleşmelerinde taşlar yerinden oynar mı?

Avukat Pelin Şenol Baruh, ertelenen hükümlerin yürürlüğe girmesi ve AVM kira sözleşmelerinde olası etkilerini gündeme getirdi.

Editör
Abone Ol:

Avukat Pelin Şenol Baruh, ertelenen hükümlerin yürürlüğe girmesi ve AVM kira sözleşmelerinde olası etkilerini gündeme getirdi.

Avukat Baruh, bu konuda şunları söyledi:

Av. Pelin Şenol Baruh.

Avukat Pelin Şenol Baruh, ertelenen hükümlerin yürürlüğe girmesi ve AVM kira sözleşmelerinde olası etkilerini gündeme getirdi.

Bilindiği üzere, 6353 sayılı Kanunla, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun kira sözleşmesine ilişkin 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddelerinin yürürlüğü kiracısı tacir ve tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından sekiz yıl süreyle ertelenmişti. Fakat 7161 sayılı Kanun ile yapılan düzenlemeler nedeniyle ertelenmiş bir hüküm olmasına rağmen TBK m. 344 daha önceden uygulama alanı bulmaya başlamıştı.

Erteme süresi dün itibariyle doldu ve bu hükümler bugün itibariyle yürürlüğe girdi. Doğrusu, tekrar erteleneceğine dair bir beklenti de vardı. Hatta yürürlüğe girmesi, inanılmaz geliyor insana.

Ertelenen hükümlerin yürürlüğe girmesiyle birlikte AVM sektörünün gündemine girecek olan konu ve düzenlemeler hakkında bilgi edinmek tüm ilgililer için faydalı olacaktır. Şüphesiz bazı konularda farklı hukuki argümanlar ileri sürülecek ve bazı tartışmalar da yaşanacaktır. Bu nedenle konuyu ana hatlarıyla izah etme ihtiyacı duyduk.

Kira ilişkisinin devrinde yazılı rıza şart

Eskiden kira ilişkinin devrinde yazılı rıza şartı bulunmamakta idi. Artık işyerini başka bir kişiye devretmek isteyen kiracı kiraya verenden yazılı rıza almak zorundadır. Ancak kiraya verenin, haklı bir neden olmadan yazılı rıza vermekten kaçınamayacağı belirtilmiştir.

Erken tahliye yaptırımı

Erken tahliye(fesih), yasal olarak bir yaptırıma bağlanmıştır. Normalde erken tahliye eden kiracının, kira sözleşmesinin süresi dolana kadar kira bedelini ödemesi gerekir. Yeni düzenleme ile bu süre sınırlandırılmıştır. Artık erken tahliye den kiracının kira bedeli ödeme yükümlülüğü kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Buna kısaca “makul süre tazminatı” diyebiliriz.

Bu hüküm özellikle içerisinde bulunduğumuz pandemi sürecinde büyük önem arz etmektedir. Çünkü AVM kiracılarından birçoğu erken tahliye düşünmektedir. O halde makul süre tazminatını ödeyen kiracı, işyerini tahliye etmekte serbest hale gelecektir. Daha önceden alınmış olan teminatlar ise sadece makul süre tazminatını ödemeyen kiracılar için ve kiralanana verilen zararlar için kullanılabilecektir. Şu halde teminat mektuplarının da gücünü büyük ölçüde yitirdiği söylenebilir.

Tabi, burada asıl tartışma ve ihtilaf “makul sürenin ne kadar olacağında” yaşanacaktır. Şuanki şartlarda yeniden kiracı bulma imkanı çok zor olduğu için AVM ler makul sürenin uzun olduğunu iddia edecektir. Kiracılar da tabiatıyla makul sürenin normal şartlara göre değerlendirilmesi gerektiğini ileri sürecektir. Bu nokta, tam bir hukuki argüman savaşı olacaktır. Burada bilirkişi raporları, yeni normal tanımlamasına dair görüşler, her AVM nin farklı durumu gibi birçok husus tartışma konusu olacaktır. Buradan ne sonuç çıkacağı biraz da tarafların bu hukuk mücadelesinde gösterecekleri performansa bağlıdır.

Önemli nedenle fesih imkanı

AVM kira sözleşmeleri ayrıntılı maddeleri ve kiracıya hiçbir yol bırakmayan hükümleriyle meşhurdur. Kiracının hiç hal ve şart altında sözleşmeyi feshedemeyeceğine dair hükümler defalarca kez zikredilir, bu sözleşmelerde.

Artık bu maddelerin de eski gücünü kaybettiği söylemek zorundayız. Zira artık sözleşmeye konulan hükümler, haklı nedenle fesih imkanını ortadan kaldıramayacaktır. Eskiden de sözleşmedeki maddelerin haklı nedenle fesih imkanını tamamen ortadan kaldırmadığı belirtilmekte idi. Ancak şimdi konu netleşmiş ve yasal dayanağı yürürlüğe girmiştir.

Pandemi sürecinden bu imkan ayrı bir önem arz etmektedir. Çünkü pandemi aynı zamanda kira sözleşmelerinin feshi için bir haklı sebep teşkil edebilecek niteliktedir.

Bağlantılı sözleşme yapma yasağı

Bu yasak ile birlikte artık bir işyeri kiralanması karşılığında başka sözleşmelerin dayatılması ortadan kalkacaktır. Gerçekten bu madde AVM kira hukuku açısından büyük önem arz etmektedir. Çünkü AVM işyeri kiraları çoğu kez franchise sözleşmesi yapma koşuluna bağlanmaktadır. Artık altkira+franchise formülünü tekrar gözden geçirme zamanı gelmiştir. Bir işyeri kiracısının bu ikisi arasında bağlantılı sözleme yasağı iddia etmesi durumunda bu formülün çökmesi kaçınılmazdır.

Güvence bedeli sınırlaması

Artık güvence bedeli(depozito) konusunda üç aylık kira bedeli sınır getirilmiştir. Yani bir işyeri kirasında aylık kira bedeli ne kadara tekabül ediyorsa, ancak bu rakamın üç katı tutarında güvence bedeli(depozito) alınabilir, üç katını aşan tutarda alınamaz. Ayrıca güvence bedeli, banka da bir hesaba yatırılır. Bankalar da kendi sitemlerinde bunun için özel bir hesap türü tanımlamış durumdalar.

Kira bedeli dışında aleyhe değişiklik yapma yasağı

Bundan sonra AVM kira sözleşmelerinin başlangıçta çok iyi düşünülmesi gerekecektir. Çünkü kira sözleşmesi akdedildikten sonra artık kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacaktır. Özellikle ortak alanlar kullanımına dair hükümlerin ve tanıtım etkinliklerine dair hükümlerin çok iyi düşünülmesi ve ustalıkla kaleme alınması gerekmektedir. Aksi halde AVM yönetimlerini, uykusuz geceler bekliyor olacaktır.

Muacceliyet kaydı yasağı ve cezai şart yasağı

Yeni durumda, kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Cezai şart yasağının kira bedelinin zamanında ödenmemesi halini kapsadığına dikkat etmek gerekir, bunun dışındaki cezai şartlar geçerliliğini sürdürecektir.

Tabi burada herkesçe merak edilen konu şudur: Mevcut sözleşmelerdeki cezai şartlar geçersiz mi? Bu konu da iki görüş bulunmaktadır. Bir görüşe göre, 1.7.2020’den itibaren, kiracı aleyhine öngörülen kira bedeli ve yan giderler dışındaki diğer ödeme yükümlülükleri ortadan kalkacak, muacceliyet kayıtları ve cezaî şartlar da kendiliğinden geçersiz olacaktır[1]. Diğer bir görüşe göre, kiracı tarafından ödememe olgusu 1 Temmuz 2020 tarihinden önce gerçekleşmiş ve tüm kira bedelleri zaten muaccel hale gelmiş ise, bu durumda ortada tamamlanmış bir olgu mevcuttur ve muacceliyet kaydına ya da cezai şarta ilişkin ihtilafta TBK 346 artık uygulanmamalıdır, TBK bu sonucu geriye etkili olarak ortadan kaldırmamalıdır[2].

Tahliye sebeplerinin sınırlılığı

Daha önce 6570 sayılı Kanun ile hukukumuza getirilmiş olan tahliye sebeplerinin sınırlılığı müessesesi de artık ertelenen hükümlerin yürürlüğe girişle AVM kira hukukunda uygulama alanı bulacaktır. Bu da, AVM kira sözleşmelerinde artık her konunun bir fesih sebebi yapılamaması sonucunu doğuracaktır.

Sonuç

Kira hukuku uzmanlığımız ve AVM sektöründe 30 yılı aşan tecrübemiz ışığında sektörümüzü aydınlatmayı bir görev addederek, çalışmamızı ilgili kamuoyuna sunuyor ve dostane şu tavsiye de bulunuyoruz: Gerek kiracıların gerekse kiraya veren taraf olan AVM yönetimlerinin 01 Temmuz 2020 itibariyle yürürlüğe giren hükümleri çok iyi analiz etmeleri gerekmektedir. Kiracıların, artık kiracılık çok daha elverişli olduğu için tahliye düşüncesini tekrar gözden geçirmeleri, AVM yönetimlerinin ise kiracılara karşı izledikleri yönetim stratejilerini yeniden ele almaları gerekmektedir. Bu konuda gösterilecek en ufak gevşeklik büyük bedeller ödenmesine neden olabilir.”


[1] Ahmet TÜRKMEN, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi, Ankara Barosu Dergisi, 2015/1, s. 348-349, s. 365.

[2] M. Murat İNCEOĞLU, Kira Hukuku, Cilt II, İstanbul 2014, s. 565; Nihal URAL ÇINAR, 2020’ye 2 Kala 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Düzenlenen Kira Sözleşmelerinde Ertelenen Hükümler, s. 3, www.jurix.com.tr/article/12166#

Devamını Oku
Yorum Yapın

Yorumunuz

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.

Advertisement

AVM

Marka kent İs tanbul’da yükselen özel bir proje: V Mall İstanbul

Editör

Yazar:

Yatırımı İSRA Holding tarafından yapılan ve 2024 yılının ilk çeyreğinde açılması planlanan V Mall İstanbul’un uzun dönemli yönetimini ECE Türkiye gerçekleştirecek. Başakşehir’in tam kalbinde yükselen V Mall İstanbul, çekim alanında yaşayan nitelikli tüketicinin ilk adresi olacak.

Konsept planlamasını, kiralamasını ve açılışı sonrası uzun dönemli yönetimini ECE Türkiye’nin üstlendiği V Mall İstanbul alışveriş merkezi, İstanbul’un en hızlı gelişen bölgesi Başakşehir’de yer alıyor. İnşa çalışmalarına başlanan alışveriş merkezinin 2024 yılının ilk çeyreğinde açılması planlanıyor.

45 bin metrekareden fazla kiralanabilir alan üzerinde 160‘tan fazla mağaza ile hizmet verecek olan V Mall İstanbul’da 3 atrium, 2 iç bahçe, çevre dostu teras alanları, açık havada tiyatro düzeninde dinlenme alanları bulunurken alışveriş merkezi güneş ışığından ve açık havadan faydalanacak şekilde tasarlanıyor.

Kamu ve özel sektör tarafından hayata geçirilen projelerle şehir planlaması doğru yapılmış bir ilçe olan Başakşehir’in günlük nüfusu 600 bin kişiyi aşarken bölge nüfusunun önümüzdeki 5 yıl içerisinde bir milyonu aşacağı ön görülüyor. V Mall İstanbul’un yükseldiği Başakşehir’de ofis, otel, okul projeleri, parklar, sosyal tesisler ve 20 binden fazla A segment konut bulunuyor. Başakşehir, yabancı nüfusun da ağırlıklı olarak yaşadığı ve yatırım yaptığı bir bölge olma özelliği taşıyor. Bu özellikleriyle çekim alanında yaşayan nüfusun çoğunlukla orta ve yüksek gelirli kişilerden oluşuyor.

Konumuyla dikkat çeken V Mall İstanbul, dünyanın en büyük uluslararası havalimanlarından biri olan İstanbul Havalimanı’na, dünyanın en büyük sağlık komplekslerinden biri olan Başakşehir Çam ve Sakura Şehir Hastanesi’ne; Atatürk Olimpiyat Stadı, Başakşehir Millet Bahçesi, Kuzey Marmara Otoyolu gibi birçok mega projeye de çok yakın mesafede yer alıyor. Bu özellikleri V Mall İstanbul’u bir odak noktası haline getiriyor.

Kış döneminde yapılan pazar araştırması sonuçlarına göre, V Mall İstanbul’un çekim alanında yaşayan hedef kitlenin genç ve orta yaşlı, kadın ve erkek yaklaşık olarak eşit oranda, aile yoğun bir profilde oldukları görülüyor. Sosyo-ekonomik statü gruplandırmasında görüşülen hedef kitlenin %49,6’sının A ve B SES grubuna dahil olduğu sonucu ortaya çıkarken bu sonuç %12,9 olan İstanbul ortalamasıyla kıyaslandığında, AVM’nin çekim alanında yaşayan nüfusun ortalamanın çok üzerinde yer alan sosyo-ekonomik statüde olduğu anlaşılıyor. Bölgede yaşayan yabancı nüfus da benzer özellikler sergiliyor. Bununla birlikte, Birleşik Arap Emirlikleri başta olmak üzere Körfez ülkelerinden gelip yaz dönemini İstanbul’da geçiren ve bu bölgede gayrimenkulleri olan, daha yüksek gelir düzeyine sahip yoğun bir yabancı popülasyonun olduğu da biliniyor. ECE Türkiye, V Mall İstanbul alışveriş merkezinin konumlandırmasını, marka ve sektör karmasını hedef kitlenin bu özelliklerinden, talep ve isteklerinden faydalanarak en yeni trendlere göre oluşturacak. Ulusal ve uluslararası markalardan oluşan zengin bir marka karması sunacak olan V Mall İstanbul’da perakende dışı fonksiyonlara da yer verilecek. Yeme içme katındaki panoramik teraslı seçkin restoranlar ve kafelerle V Mall İstanbul, bölgede lezzetin adresi olacak. V Mall İstanbul’u ziyaret etmek isteyenler, ulaşım ağlarıyla örülü bir bölgede olması nedeniyle alışveriş merkezine özel araçları ve toplu taşımayla kolaylıkla ulaşabilecek. Özel aracıyla V Mall İstanbul’a gelenler 1000 aracın üzerinde kapasiteye sahip otoparktan faydalanabilecek.

Devamını Oku

AVM

ECE Türkiye’ye Altın Marka Ödülü

Editör

Yazar:

ECE Türkiye, Türkiye Marka ve Kariyer Zirvesi Etkinlikleri çerçevesinde düzenlenen 5. Türkiye Altın Marka Ödülleri’nde “Yılın Alışveriş Merkezi Yönetim Firması” ödülüne layık görüldü. Pandemi koşullarına ve kurallarına göre, 19 Kasım Cuma günü Zorlu Center Raffles Istanbul Hotel’de gerçekleştirilen ödül töreninde, ödülü ECE Türkiye adına ECE Türkiye Eş Genel Müdürü ve CFO’su Nuri Şapkacı aldı.

Ödül töreninde konuşan Şapkacı, “ECE Türkiye, Avrupa sektör lideri olan ve yönetim portföyünde 200 alışveriş merkezi bulunan Alman ECE grubunun Türkiye iştiraki olarak 20 yılı aşkın süredir hizmet veriyor. Bir yatırım ve yönetim firması olarak alışveriş merkezleri ile ilgili hizmetlerin tümünü aynı çatı altında topluyor hem sektörümüz hem de ülkemiz için katma değer yaratıyoruz. Türkiye’de yönetimimiz altındaki 11 alışveriş merkezinde 2.500 perakendeci iş otağımızla birlikte 20 binden fazla kişiye istihdam sağlıyoruz” dedi.

Türkiye’nin potansiyeline inandıklarının altını çizen Şapkacı, alışveriş merkezi ziyaretçilerine, kiracılarına ve yatırımcılarına en üst düzeyde hizmet verebilmek için portföylerindeki tüm alışveriş merkezlerinin değerini yükseltmeye yönelik yatırımlar yaptıklarını söyledi. Şapkacı, bu çerçevede pandemi sürecinde de AVM’lerin teknik altyapının iyileştirilmesinden mimari düzenlemelere kadar birçok konuda yatırım yapmaya devam ettiklerini belirtirken geçtiğimiz aylarda yapımı devam eden 1,2 milyar TL yatırım hacmine sahip V Mall İstanbul alışveriş merkezini de yönetim portföyüne kattıklarını ifade etti.

Devamını Oku

AVM

ECE Türkiye 21. yılında da “Büyümeye devam” diyor

Editör

Yazar:

Bu yıl Türkiye’deki yapılanmasının 21. kuruluş yıldönümünü kutlayan ECE Türkiye, yönetim portföyüne kattığı V Mall Alışveriş Merkezi ile büyümeye devam ediyor. Avrupa sektör lideri olan Alman ECE’nin Türkiye iştiraki olan ECE Türkiye, halihazırda Türkiye’nin en prestijli alışveriş merkezlerinden olan İstanbul’daki MIPIM Ödülü sahibi Marmara Park, Aqua Florya, Axis İstanbul ve Beylikdüzü Migros AVM, Ankara’da ANKAmall, Eskişehir’de Espark, Afyonkarahisar’daki Park Afyon, Bursa’daki Sur Yapı Marka ile Antalya’daki TerraCity ve Antalya Migros AVM’nin yönetimini üstleniyor.

Yakın zamanda İstanbul – Başakşehir’de yatırımı İSRA Holding tarafından yapılan V Mall İstanbul Alışveriş Merkezi’nin konsept planlamasını, kiralamasını ve açılışı sonrası uzun dönemli yönetimini üstlenen ECE Türkiye, pandemiye rağmen portföyünü genişletmeyi sürdürüyor. Başakşehir – Kayaşehir kent meydanının merkezinde yeni nesil dijital AVM konseptinde geliştirilen 1,2 milyar TL yatırım hacmine sahip V Mall İstanbul, pandemi döneminde devam eden sayılı AVM yatırımlarından biri. 40 bin metrekare kiralanabilir alanda faaliyet gösterecek olan projenin 2023 yılının son çeyreğinde açılması planlanıyor.

Operasyonu devam eden alışveriş merkezlerinde 650 bin metrekare kiralanabilir alan üzerinde yaklaşık 2 bin 500 perakendeci iş ortağıyla çalışan ECE Türkiye, pandemi sürecinin başından itibaren satışları artırmaya yönelik kampanyalar, marka karmalarında düzenlemeler, yeni kiralamalar ve yenileme çalışmaları ile mevcut portföyünün gücünü korudu. Şirket pandemi döneminde, %50’şer payla Otto Grubu ve DWS’in yatırımcısı olduğu Marmara Park Alışveriş Merkezi’nin foodcourt’unu A’dan Z’ye yeniledi. Yaz döneminde ise Aqua Florya AVM WC’leri, hizmet kalitesini daha da yukarılara taşımak amacıyla yatırımcı grup İstanbul Akvaryum’un yatırımı ile yenilendi. Antalya’daki TerraCity Alışveriş Merkezi’nde Ekim ayı başında tamamlanan roof garden projesi ile AVM’nin üçüncü kat teras alanında, ziyaretçilerin Akdeniz ikliminin de getirdiği avantajla açık havada yeşil bir bahçe içerisinde konforlu zaman geçirebilecekleri bir kaçış alanı yaratıldı.

Tüm dünyayı etkisi altına alan ve iş yapış şekillerimizi geri dönülmez biçimde değiştiren Covid-19 salgınıyla birlikte e-ticaretin perakende sektörü içerisindeki payı hızlı bir şekilde arttı. TÜBİSAD (Türkiye Bilişim Sanayicileri Derneği) 2020 raporuna göre Türkiye’de e-ticaretin toplam perakende ticaret içerisindeki payı, 2019 sonu itibarıyla %6,2 olarak gerçekleşti. ECE Grubu, geleceğin çok kanallı perakendecilikte olduğunun bilinciyle son beş yıldır online-offl ine entegrasyonuna yönelik çalışmalar yapıyor. ECE’nin büyük yatırımlarla altyapısını kurmuş olduğu ve şu an için Almanya’daki AVM’lerinde uygulamaya aldığı Digital Mall projesi, online ve offl ine entegrasyonu konusunda çok önemli ve stratejik bir yaklaşım.

Digital Mall ile alışveriş merkezindeki ürünler, online olarak görülebiliyor. Böylece müşteriler ilgili ürünün, istediği renk ve bedende alışveriş merkezinde var olduğunu biliyor; ürünü ayırtıyor ve gelip deneyerek satın almayı gerçekleştirebiliyor. Böylece bekleme, kargo süreci, iade prosedürleri gibi online alışverişin sıkıntılı kısımları bertaraf edilmiş ve müşterilerin alışveriş merkezine gitmeleri için motivasyon sağlanmış oluyor. Bu da sonunda markalara satış olarak geri dönüyor. ECE Türkiye bu projeyi Türkiye’de pilot olarak seçtiği bir alışveriş merkezinde uygulamaya almak üzere çalışmalarını sürdürüyor.

Kapanmaların sona ermesiyle birlikte Haziran-Ağustos döneminde ECE Türkiye yönetim portföyündeki alışveriş merkezlerinin cirolarında 2019 yılına kıyasla %60’ın üzerinde bir artış yaşandı. Firma, aşılama oranlarının artmasıyla birlikte gelen ekonomik hareketliliğin ve portföy performansında da karşılığını bulan pozitif ivmenin 2022 yılında da devam etmesini bekliyor. Yeni yılda, özellikle eğlence ve yeme-içme branşlarının öne çıkacağı ön görülüyor. Yönetmekte olduğu alışveriş merkezlerinin gücüne odaklanan fi rma, aynı zamanda portföyünü genişletmek üzere çalışmalarını sürdürüyor. ECE Türkiye, 2022 yılının ilk aylarında yeni bir projeyi duyurmaya hazırlanıyor. Dijitalleşme ve teknolojinin hayatımıza gireceği alanların gün geçtikçe genişlemesine paralel olarak fi rmanın yönetim portföyündeki AVM’lerde bu gelişmelere uygun yatırımların da devam etmesi planlanıyor.

Devamını Oku

POPÜLER