Sosyal Medya Hesaplarımız

Ercüment Tunçalp

Marketlerde azalan iş disiplini

Ercüment Tunçalp
Abone Ol:

İş disiplini, belli bir program dahilinde ve kurallara uygun şekilde iş akışı sağlar. Çalışanların çoğu bu şekilde çalışmayı zahmetli bulabilirler. Oysa bu kurallar bütünü aşağıda örneklerini vereceğim aksaklıkları önlediği gibi çalışanların haklarını da koruyan (başta fazla çalışma sorunu) bir düzen sunar.

Yani sadece patrona çalışmaz, çalışana da güvenli bir ortam sağlar. Tersi ise verimlilikten uzak, iki tarafın da karşısındakinden fedakarlık beklediği ama hiçbir zaman sonuç alamadığı arızalı bir düzen yaratır.

Son zamanlarda büyük süpermarket zincirlerinden başlamak üzere görünen manzara; genel temizlikteki eksikler, mağaza içi dağınıklık, raflardaki karışıklık, etiketlemedeki özensizlik, malzeme eksikliğindeki umursamazlık, hizmet reyonlarındaki ilgisizlik şeklindedir. Kısaca iş disiplini can çekişiyor.

Sebebini sorduğumda aldığım cevap; “çalışan sayısındaki yetersizlik” oluyor. Kesinlikle mutabık olmadığımı ifade etmeliyim. Sık sık ziyaret ettiğim onlarca markette yeteri kadar çalışana rastlıyorum. Hem de depo bölgesinde olanları tam göremediğim halde…

Mağaza çevresinde, mağaza içinde bir köşede sohbet ederken gördüklerimin sayısı aktif durumda olanlardan hiç eksik kalmıyor. Elbette çalışanların dinlenme saatleri vardır. Ancak aynı anda ekibin yarısına mola verdiren bir sistem olamaz. Hadi mağaza müdürü bu ayarlamayı yapamıyor veya kıdemli çalışanlara sözünü geçiremiyor, peki bölge satış müdürü ne için var?

Her gün en az 4-5 markete giren bir kişi olarak, bu yöneticilere hiç tesadüf edememem normal sayılabilir mi?

Dolayısıyla;

  • Mağazalar yeterli sıklıkta ziyaret edilmiyor.
  • Satış alanında nasıl denetim yapılacağı bilinmiyor.
  • Bilenler tarafından ise en önemli konuların üzerinde durulmuyor.
  • Reyonlarda ana kalem ürünlerdeki eksiklikler bile fark edilemiyor.
  • Kampanyalı ürüne (indirimdeki) sipariş vermeyen mağaza yöneticileri de, ilk dağıtımı yapmayan kategori yöneticileri de, bunu kontrol etmeyen satış yöneticileri de ayrı ayrı zafiyet yaratıyorlar.
  • Mağaza dışında ve güneşin altında süt teşhiri, tavuk satışı yapılıyor; mağaza içinde ve palet üzerinde tencere tava teşhirine benzer yoğurt teşhiri yapılıyor.
  • Kasa yanında tereyağı, et ürünü satılıyor ve hiçbir yönetici bunu görmüyor.
  • Etiket ürün eşleşmesi tamamen bitmiştir. Etiketi olmayan ürünler, fiyatı indirildiği halde değişmeyen etiketler hiçbir yetkilinin dikkatini çekmiyor.
  • Haftanın en yoğun satış gününde ve saatinde rafa konmayı bekleyen ürün yığınlarının tıkadığı girilemeyen koridorlar kimseyi rahatsız etmiyor.
  • Son kullanım tarihi gelmiş süt dolaptan kaldırılmıyor, hatta “Bugün akşama kadar daha zamanı var” açıklaması yapılabiliyor.
  • Personel kıyafetleri neredeyse serbest kıyafet halini almış olup, standart aranmıyor.
  • Takım oyunu yanlış değerlendiriliyor ve uyumlu olmak adına işin kavgası verilmiyor.
  • Bölge Satış Müdürü’nü takip edecek bir sistem bulunmuyor.

Teknolojideki gelişmeler görsel düzenlemedeki insan faktörünü yok edemez. Bazı yükleri azaltsa da artan iş hacmi ile gelen yoğun müşteri ilişkilerini yüz yüze çözmeyi zorunlu kılar. Yetersizliğin ana nedeni bu hatalı bakış açısıdır.

Mağazalarda topu merkeze atmak gibi bir alışkanlık oluşmuştur. Ürün kalitesi hakkında bir şikayet olduğunda; “Merkezimize bildirin, ilgileneceklerdir” şeklinde şablon yönlendirme yaygındır. Oysa ürünü müşteriden alıp, raftaki kalanını da depoya kaldırıp; merkez kadrolara müşteri şikayetini bildirmek mağazanın görevidir. Ulusal zincirlerin çoğunda bizzat yaptığım bu şikayetler başarısızlıkla sonuçlanmış ve cevapsız kalmıştır. Örneğin tağşişli olduğu çok belli olan bir balın raftan kaldırılmasını sağlayamadım. Hem de beni tanımalarına ve bu işteki uzmanlığımı bilmelerine rağmen…

Çok şubeli market zincirlerinde merkezi yönetimin önemi büyüktür. Ancak masadan yönetim tercih edildiği gibi bilgiyi toplamada da sorunlar vardır.

Pandemi dönemi bu sektöre çok zarar vermiştir. Evden çalışma alışkanlığı yönetici kadrolarda geriye dönülmez bir rehavet yaratmıştır.

  • Şubelerden gelen şikayetlerin merkezde buharlaşması en kötüsüdür.
  • Fiyatlandırma sadece maliyete bakılarak yapılmakta, rekabet şartları hiç dikkate alınmamaktadır. Rakipte tanınmış markanın normal kg raf fiyatı 288 TL olan (indirimde değil) tereyağına 370 TL fiyat koymak veya indirimde 325 TL’ye satmak; rakipte tanınmış markanın 400 gramı 75 TL olan (indirimde değil) kuru sele zeytinine 105 TL fiyat koymak gibi…

Böyle yüzlerce üründen oluşan kıyaslamalı fiyat listelerini oluşturmak çok kolaydır. Görevi olduğu halde bunu ihmal edenleri artık yadırgamıyorum da tepe yöneticilerin bunu fark etmemesine çok şaşırıyorum. Tavsiyem, konuya hiç olmazsa müşteri gibi yaklaşmalarıdır.

  • Rutin kalite kontrolden vazgeçtim; uyarıları bile dikkate alıp örnekleri laboratuvara gönderme zahmetinde bulunmayan kategori yöneticileri görevlerini eksik yapıyorlar.

Sonuç olarak; bir mağazaya giren yöneticinin elinde 200’e yakın önemli konuya odaklanmasını sağlayacak kontrol listesi (checklist) bulunmak zorundadır. Her defasında tamamına bakması gerekmez. Çok aksayan konular belli olduğuna göre, öncelik verilecek veya sıraya konulacak maddeler belirlenerek denetimlere pratiklik kazandırılabilir. Yoksa kahve molası şeklinde geçen göstermelik denetimlerden hiçbir faydalı sonuç çıkmaz.

Yabancı ortaklı bir ulusal zincirin kasiyeri madeni 5 TL’nin tedavüle çıktığını ilk defa benim elimden aldığında fark ediyor ve dakikalarca inceliyor. Oysa prosedüre göre çok önceden paranın bütün kasiyerlere tanıtılması gerekirdi.

Perakendecilik uzaktan bakınca zor ve karmaşık bir yapıya sahip gibi görünebilir. Oysa bütün iş akışı ve departmanlar arası ilişki prosedürlere bağlanmıştır ve çalışanlarda bunun el kitapçığı bulunmalıdır.

Ayrıca sistemin ahenkli işleyip işlemediği denetim altında tutulmalı ve o çok arzu edilen verimlilik sonucuna mutlaka ulaşılmalıdır.

Devamını Oku
6 Yorum

6 Yorum

  1. Avatar

    Feyzi

    9 Ocak 2024 saat: 21:39

    Ercüment hocam kalemine sağlık
    Çok isabetli tespitler olmuş

  2. Ercüment Tunçalp

    Ercüment Tunçalp

    10 Ocak 2024 saat: 11:19

    Feyzi bey teşekkürler…

  3. Avatar

    İlkay

    20 Ocak 2024 saat: 15:05

    Ercüment hocam, bölge satış müdürü dediğimiz insanların mesai saatleri genellikle toplantı ile geçiyor. Toplanıyoruz her şeyi çözüyoruz.

  4. Avatar

    Hakan

    22 Ocak 2024 saat: 01:01

    Ercüment Bey,
    Sektörün en güncel ve sonuçları çok kısa süre içinde çok yıkıcı olabilecek sorununu çok güzel yakalamış ve çok net ifade etmişsiniz. Tespitleriniz tamamen doğru . Tebrik ediyorum. Eski bir sektör çalışanı ve tüketici olarak son dönemde benim de rahatsızlık duyduğum konular bunlar.
    Fiyat değişikliklerinde son dönemde yaşanan müthiş hız ve buna bağlı mecburi etiket yenileme sistem güncelleme vs. işlemlerindeki yoğun tempo hemen hemen her çalışanın günlük rutin iş yükünün çoğunluğunu kapsıyor. Bunun etkilerinin de azımsanmayacak kadar olduğunu düşünüyorum. Çok değerli tespitlerinize ben de naçizane bu katkıyı yapmak istedim.
    Saygılarımla

  5. Ercüment Tunçalp

    Ercüment Tunçalp

    22 Ocak 2024 saat: 13:50

    İlkay bey zaten sorun da burada ya. En fazla zaman sahaya ayrılmalıdır. İlginiz için teşekkürler…

  6. Ercüment Tunçalp

    Ercüment Tunçalp

    22 Ocak 2024 saat: 13:52

    Hakan bey çok kıymetli ilaveler yapmışsınız. Teşekkür ederim.

Yorumunuz

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Advertisement

Ercüment Tunçalp

Gelir dağılımı hızlı bozulan bir ülkeyiz!

Ercüment Tunçalp

Gelir dağılımındaki bozukluk kronik bir hastalığın işareti sayılsa da, bizdeki durum o hastalığın da hızlı ilerlediğini gösteriyor.

Küresel anlamda gelir dağılımı iki yolla ölçülüyor. Birinci yol TÜİK tarafından açıklanan Gini katsayısına bakmaktır. 2023 yılına ait Gini katsayımız 0,433 çıkmıştır. Birinci gösterge budur.

Bütün dünya ülkelerinin de gelir dağılımındaki eşitliği veya eşitsizliği bu yolla ölçülerek kıyaslamalara alt yapı oluşturuluyor. Gini katsayısı değerleri 0 ile 1 arasında gerçekleşiyor. Bu değerin 1 olması mümkün değildir. Zira bu durumda ülkedeki bütün milli gelirin sadece 1 kişi tarafından kazanıldığı anlamı çıkar. Ancak yine de Gini katsayısı 1’e yaklaştıkça gelir dağılımının bozulduğuna, 0’a yaklaştıkça da gelir dağılımının iyileştiğine işaret eder. Dünya ülkelerinin gelir dağılımı sıralaması genellikle 0,200- 0,500 aralığında çıkmaktadır.

Aşağıdaki tabloda, değişik yıllara ait Gini katsayımızdaki artışa bakacak olursak; 2014 yılında 0,391 olan oranımız, 2020 yılında 0,410’a, 2023 yılında ise 0,433’e çıkmıştır. Bu oran çok yüksektir. Bunun iyi anlaşılabilmesi için 0,450 civarındaki değerleriyle gelir dağılımı bizden daha bozuk sadece üç ülkeyi (Şili, Meksika, Kosta Rika) sayabiliriz.

0,350’nin altında kalmayı başararak, bizden daha iyi gelir dağılımına sahip olan Hindistan, Romanya, Yunanistan ile 0,300’ün altında kalmayı başaran Macaristan ve Polonya da bu konuda bizimle kıyaslanamayacak kadar iyi durumdadırlar. Birçok konuda fazla önemsemediğimiz bu ülkelerin, halkımızı en fazla ilgilendiren kulvardaki üstünlükleri dikkat çekicidir. Gerilerinde kaldığımız bu ülkeleri yol, köprü, havaalanı, spor tesisi yatırımları gibi konularda geçsek ne fark eder, o zenginliği adil paylaşamadıktan sonra…

Eşdeğer hane halkı kullanılabilir fert gelirine göre gelir dağılımı göstergeleri (2014-2023):

Eşdeğer hane halkı kullanılabilir fert gelirine göre gelir dağılımı göstergeleri (2014-2023):

Kaynak: TÜİK

İkinci gösterge P90/P10 oranı olup; ülkedeki en zengin yüzde 10’luk grubun gelirinin, en yoksul yüzde 10’luk grubun gelirinin kaç katı olduğunu ifade eder. Örneğin buna göre de; 2014 yılında Türkiye’de P90/P10 oranı 12,6 kat iken, 2020 yılında 14,6 kata, 2023 yılında ise 15 kata yükselmiştir. İşte “hızlı bozulma” dediğim de budur.

Sonuç olarak; yüksek enflasyonun düşük gelirliden aldığı payı üst gelir grubuna taşımasıyla oluşan gelir dağılımındaki bozulma, yukarda da anlattığım üzere halkın yaşamını en olumsuz etkileyen husustur.

‘Büyüme’ pahasına enflasyonla mücadelenin ikinci plana alınması ise tedaviyi zorlaştıran bir başka unsurdur. Bu konuyu “Enflasyonla mücadele ederken büyümek” başlıklı yazımda ayrıntılı şekilde anlatmıştım.

Ayrıca asgari ücreti açlık sınırı seviyesinde tutan hatalı gelir-ücret politikaları ile dolaylı vergilere ağırlık veren adaletsiz vergi politikaları da gelir eşitsizliğini ve yoksulluğu artıran diğer hususlardır. Bu iki konuyu da, “Sabit gelirli enflasyondan nasıl korunur?” ve “Dolaylı vergiler kimin sırtında” başlıklı yazılarımda açıklamıştım.

Yine de bir özet faydalı olur…

Dolaylı vergilerin toplam vergi geliri içindeki payı 1980 yılında yüzde 37 iken, 1990 yılında yüzde 48’e, 2000 yılında yüzde 59’a, 2010 yılında ise yüzde 67’ye ulaşmıştır. Halen de bu civarda sürmektedir. Dolaylı vergiler payının AB ortalaması ise yüzde 39’dur. Aradaki fark artarak bu günlere gelinmiştir.

Çok sözü edilen ama bir türlü uygulamaya konmayan dolaysız vergi payının artırılması konusunda ümitle beklemekten başka çare kalmamıştır. Zira ülkede konuyu savunacak ve canlı tutacak bir muhalefet de bulunmamaktadır. Onların da tek gündemi kendi iç mücadeleleridir.

Yüksek enflasyondan kâr devşirenlere gelince; tek yönlü bakış açısıyla enflasyonun sebebi olarak ücret artışlarını gösterebiliyorlar. Elbette ücret artışlarının enflasyonu artırıcı etkisi vardır. Ancak tavuk-yumurta örneğinde olduğu gibi ortada yüksek enflasyon varsa yoksullaşmayı önlemek adına da ücret artışları zorunluluktur.

Bazı ihracatçılar 31 TL’yi aşan dolar kurunun düşük kaldığını seslendiriyorlar. Yani kurun artması ile enflasyonun daha da coşması onların da ilgi alanında bulunmuyor!

Bazı ticari şirketler enflasyonun 20 puan altında düşük faizli kredi talep ediyorlar. Onları da negatif reel faizin enflasyonu tetiklemesi hiç ilgilendirmiyor.

Soruyorum; böyle bir atmosferde hiç söz hakkı bulunmayan kesimlerin lehine bir düzelme ihtimalinden bahsedilebilir mi?

Dolayısıyla gelir dağılımında adalet istiyoruz ama daha çok bekleyeceğimizi de biliyoruz…

Devamını Oku

Ercüment Tunçalp

Et fiyatlarının önlenemeyen yükselişi

Ercüment Tunçalp

Et fiyatlarının önlenemeyen yükselişi

Sanki fiyatlar yatay seyrediyormuş gibi şimdiki merak konusu da “Ramazan öncesi fiyatlar artacak mı?” sorusudur. Elbette artacak, zira hiç durmadı ki…

2022 yılının Kasım ayında, “Kırmızı et sorunu ne olacak?” başlıklı bir yazı kaleme almıştım. O tarihteki tabloda hem karkas hem de parça et fiyatlarını euro bazında Almanya ile de kıyaslamıştım. O köprünün altından çok sular geçti ve bizim cephede o günleri de aratacak bir hayli değişiklik oldu. Gıda fiyatları bütün dünyada düşerken bizde bütün hızıyla artmaya devam etti. Şimdiki konumuz kırmızı et olduğuna göre o alan içinde kalmaya çalışalım. Et fiyatları da o günden bugüne kadar (15 ayda) hem enflasyonun hem de kur farkının fersah fersah üstünde artışını sürdürdü.

Kısa bir özet yapalım: 

Ürün cinsi Kasım 2022 (TL/kg) Şubat 2024 (TL/kg) Artış %
Dana bıçak yağsız (UKON)

103,17

307,66

198

Kuzu bıçak yağsız (UKON)

  93,64

342,29

265

Dana kıyma (ortalama)

176,00

510,00

190

Dana antrikot (ortalama)

285,00

743,00

161

Kuzu kuşbaşı (ortalama)

275,00 725,00

164

  • Yukardaki tablonun son sütunu 15 ay sonunda geldiğimiz durumu gösteriyor. İlk 2 satırdaki karkas fiyatlar Ulusal Kırmızı Et Konseyi (UKON) sayfasından alındı, parça et fiyatları da marketlerden alınan ortalama fiyatlardır. Elbette yukardaki fiyatların da aşıldığı birçok satış noktası vardır.
  • Yukardaki perakende fiyatların karkas fiyatlardan az artış göstermesi birçok satış yerinde ithal et ile birlikte paçal kullanımdan kaynaklanmaktadır. Kuzuda da esas para kazandıran pirzolanın fiyatı bazı satış noktalarında 1000 TL’yi geçmiştir. Böylece brüt kâr marjı ortalama yüzde 26’dan aşağı değildir. Bunu da güncel ortalama karkas fiyatlardan hareket ederek; bir danadan çıkacak istatistiki ortalama parça ağırlıklarını esas alarak, kemik ve parçalama firesini düşerek, toplanacak sanal hasılat üzerinden hesapladım. Canlı kesim yapan veya karkası daha ucuza mal eden ve/veya satış fiyatları daha yüksek olan satıcıların kârları bunun da üzerindedir. Yukardaki yüzde 26’yı normal görebilecekler için bunun halk dilindeki karşılığının, maliyet üzerine yüzde 35 kâr ilavesi olduğunu da eklemeliyim.
  • Bu fiyatlar bizim tüketicimizin 4-5 katı gelire sahip müşteriye satış yapılan ülkelerdeki fiyatlardan da euro bazında pahalıdır. Örneğin yukarda görüldüğü gibi bizde 9,2 euro olan dana karkas fiyatı Almanya’da en fazla 5,5 euro dur. Bizde 15,32 euro olan dana kıyma fiyatı Almanya’da 7,99 euro dur. Bizde 22 euro olan dana antrikot fiyatı Almanya’da 16 euro dur. Bizde 22 euro olan kuzu kuşbaşı fiyatı Almanya’da 17 euro dur.
  • Bu gerçeklerin altını çizdikten sonra yüksek fiyatların daha anlaşılabilir olması bakımından kendimiz için bir deneme test sorusu hazırlayalım…

Soru: Son senelerde kırmızı et fiyatlarındaki aşırı yüksekliğin sebebi aşağıdakilerden hangisidir?

a) Yem ve diğer girdi fiyatlarının yüksekliği,

b) Hayvan sayısının azalması,

c) Yapısal sorunlar,

d) Açgözlü fiyatlandırma girişimleri,

e) İthalat politikası,

f) Rekabetçi olmayan iç pazar,

g) Ukrayna-Rusya savaşı,

h) Hepsi.

Bana göre sorunun cevabı (h) şıkkıdır. Piyasada ise yukardaki şıkların hepsini doğru bulan sayısı oldukça azdır. Durulan yere göre bakış açısı oluşturmak bu önemli problemin çözümü önündeki en önemli engeldir.

Yemin yüzde 45’inin ithal olduğu belirtiliyor. Ben yemin ve bütün girdilerin yüzde 100’ünün ithal olduğunu varsayıyorum. Bu bizim hem karkas hem de parça olarak fiyatlarımızın küresel anlamda ve döviz bazında en pahalı olmasının mazereti sayılabilir mi?

Kaldı ki bu fiyatlar da yeterli bulunmuyor ve aynı hızdaki artışların devamı savunulabiliyor.

Sektör içinden aldığımız duyumlar; bazı besicilerin aralarında, “Fiyatlar artacak, hayvanları kesmeyelim” dedikleri yönündedir. Fiyatlardaki hızlı artışın bir sebebi de bu olabilir mi mesela?

Sonuç olarak; burada tek mağdur olan tüketicidir ve bu da büyük bir haksızlıktır. Elbette üreticinin de korunması ve kollanması gerekir. Örneğin süte verilecek destek üreticinin besiye devam etmesini teşvik edebilir.

Perakendeciler için yüksek enflasyon dönemlerinde mücadelenin lokomotifi et kategorisidir. Benzer koşulların yaşandığı eski yıllarda etin brüt kâr marjını yüzde 14-15 seviyelerinde tutardık. Bu kategori para kazandırmaz şöhret kazandırırdı ama sonuçta toplam ciroyu ve kârlılığı olumlu etkilerdi. Şimdiki yüzde 26-27’lik brüt kâr marjı uygulamalarını yüksek bulduğumu ifade etmeliyim. Bu kategoride çok sık kampanyalar düzenleyen ve kârın 5-6 puanını buraya harcayan bazı perakendecileri de belirtmemiz gerekir. Ancak göstermelik kampanyaları da hangi fiyattan indirim yapıldığına göre elemek şartıyla…

Elbette hükümetin de yapması gereken işler var. Ancak kenarda durup beklemek yerine diğer paydaşların sunacakları katkılara da ihtiyaç duyuluyor.

AB, Türkiye’ye göre ette 1.5, sütte ise 3.4 kat daha yüksek verimlilik düzeyine sahiptir. Bu bakımdan ithalatın canlı hayvan stokunu güçlendirecek ve verimi artıracak şekilde planlanması daha uygun olacaktır.

Küçükbaş hayvan yetiştiriciliğinin bize daha uygun gelmesine rağmen neden ikinci plana itildiği de üzerinde düşünülmesi gereken bir başka önemli konudur.

Devamını Oku

Ercüment Tunçalp

AVM’lerde bitmeyen kira sorunu

Ercüment Tunçalp

AVM’lerin yıllardır süren kronik sorunlarının başında; plansız yatırımlar ve dövize endeksli kiralar geliyordu. Bu konularda 15 yıldır görüş belirten bir kişiyim. O gün neredeysem bu gün de oradayım. “Yan yana bakkal açılamazken, bitişik nizam AVM’ler nasıl açılabiliyor?” diye defalarca sormuş ve yine en başından beri “Gün gelecek dövize endeksli kiralar ödenemeyecek” demişim.

Dolayısıyla, yatırımcı tarafında da, markalar tarafında da, hatta hükümetin aldığı bazı gecikmiş kararlarda da müşterek yapılmış hataların payı vardır.

Özetleyecek olursak;

  • AVM yatırımcıları Avrupa’da göremedikleri serbestliği burada görünce; şehirlerin merkezlerine 4-5 tane AVM’yi yan yana kondurmaktan çekinmediler.
  • Bir gün doyuma ulaşılacağını düşünmedikleri gibi satın alma gücü bizden 4-5 kat fazla olan müşteriye sahip Avrupalının satış alanı ile bizimkini kıyasladılar ve “daha gidilecek çok yol olduğu” sonucuna vardılar.
  • Yatırımcılar, o gün sıraya giren markalardan alacakları dövize endeksli kiralara güvenerek, bankalardan döviz kredileri aldılar. TL geliri olan kiracının bir gün kurdaki ani değişimlerle döviz borcunu ödeyemeyeceğini göremediler, yanıldılar ve risk aldılar. Kuru sabitlemeleri bile ilaç olmadı!
  • Markalar, her yerde bulunmak ve rakibe de yer bırakmamak uğruna istenen dövize endeksli yüksek kiraların sözleşmeye yazılmasına hiç itiraz etmediler.
  • “Gelir hangi para cinsinden ise borç o para cinsinden olmalıdır” temel kuralını hiçe saydılar ve o gün nispeten yatay seyreden kura güvenerek onlar da risk aldılar.
  • 2018’e kadar dövize endeksli kiraları dikkate almayan hükümet o gün maç oynanırken kuralı değiştirdi ve kiralar TL’ye dönüştürüldü. Elbette baştan beri doğrusu buydu ama çok geç kalınmıştı…

Bugüne gelindiğinde ise; yatırımcı açısından kur artışı ile eriyen kiralar karşısında, AVM yönetimi ile perakendeciler arasındaki kira krizinin yeniden alevlenmesi de beklenen bir şeydi ama artık bunun geriye dönüşü yoktu.

Bu anlamda; Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Nuri Şapkacı’nın, “Bazı perakende STK temsilcilerinin basından takip ettiğimiz negatif söylemlerinin, yakın zamanda yapılacak yatırımlara ve perakende sektörünün bu süreçteki planlarına zarar vereceğini düşünüyorum” beyanını flu görüyorum. Daha net açıklama yapmasını beklerdim.

Örneğin, BMD Başkanı Sinan Öncel’in bahsettiği, “10 uzama yılını dolduran kontratlarda 6-7 kata varan kira artış talepleri” negatif yaklaşım mı oluyor?

Kira, perakendecinin en büyük maliyet kalemidir ve ciro içindeki payının üst sınırı bellidir. Ve bu sebeple ya ciro artışı ile paralel gitmelidir ya da dükkan boşaltılmalıdır.

Nitekim buraya kadar ki görüşlerimi teyit eden sektör içinden kıymetli görüşler ve bilgiler de gelmektedir. Örneğin, AVM’lerde ortalama doluluk oranının yüzde 85 olduğu; 14 milyon metrekarelik kiralanabilir alanın 2 milyon metrekaresinin boş olduğu bildiriliyor. (Kaynak: Murat İzci)

Bu oran ortalama olduğuna göre birçok AVM’de yüzde 20’nin üzerinde boşluk olduğunu da kabul etmek gerekir. Ve bu durumda da en azından mevcut kiracıyı elde tutmak için biraz daha uzlaşmacı yaklaşım gerektiği çok açıktır…

Bir diğer görüş, Kurun Alışveriş Merkezleri Danışmanlık ve Proje Yönetimi Başkanı Hakan Kurun’dan geliyor. “Gayrimenkulün bu kadar değerlendiği ülkemizde; şehrin en kıymetli alanında geliştirilen bu yatırımların beklenen getiriyi sürdürülebilir olarak perakendecilerden elde etmesi mümkün değildir. Perakende sektörü dünyadaki konjenktürden kaynaklanan ve bölgemizdeki gelişmeler sebebiyle beklediği kârlılık ve ciro oranlarını yakalayamamaktadır. AVM yatırımcılarının hızla proaktif kararlar alıp dönüşüm planlarını yapmaları gerekmektedir. Perakendeciler bu getiriyi sağlayabilecek durumda değiller ve olamayacaklardır” diyor. O kadar doğru bir teşhis ki…

Alışveriş Merkezi Danışmanı Avi Alkaş’ın ise biraz farklı tespitleri var…

Yasal müdahalelerle kira artışlarının frenlendiği, kira artışları olmadığı için AVM yatırımlarının cazibesini yitirdiğini” söylüyor. Hemen arkasından da, “Şimdi bu durumda tekrar AVM yatırımları başlayacak. Yavaşlayan, yarım kalan işlerin hızlanarak tamamlandığını göreceğiz” diye de devam ediyor…

Burada kendisine sormam gereken birkaç soru bulunuyor…

  • AVM yatırımları sadece kira artışları frenlendiği için mi cazibesini yitirdi?
  • Plansız yatırımların veya şu anda boş olan şehirler hariç, bazı bölgelere aşırı yoğunlaşmanın yavaşlamada hiç etkisi olmadı mı?
  • AVM yatırımları cazibesini yitirdiyse tekrar nasıl başlayacak?
  • AVM yatırımcısı mutlu değilse bu yatırım iştahı nasıl oluşacak?
  • Bahsedilen düşük kiralara rağmen boş olan 2 milyon metrekarelik satış alanının neden dolmadığı üzerinde hiç durulmayacak mı?

Sonuç olarak; tarafların özeleştiri ve empati yapmadan gerçek iş ortaklığını tesis etmesi oldukça zordur. Bizim ülkemizin şartlarını dikkate almadan da batı ülkeleri ile yapılan kıyaslamaların sonuç vermeyeceğini görmek gerekiyor. Halk arasında sık kullanılan “nalıncı keseri” tek taraflı yontma işlemi yapar. Yani ticaretin bir tarafın arzusuna göre şekillendiği durumdur. Ve sürdürülebilme şansı olmadığı için bundan kaçınmak gerekir. Nitekim 90’lı yılların başlarından itibaren bu ticaretin daha kazançlı olan tek tarafı vardı ve hakem geç de olsa duruma el koydu.

Bu da dengeyi sağlayamadığına göre çözüm; hâlâ döviz kredi borcu olan yatırımcılar varsa TL’ye dönme imkanını zorlamalılar, hatta bu konuda siyasi otoriteden de destek görmelidirler.

Diğer kalıcı çözüm ise; gerçek iş ortağı gibi ciro üzerinden pay almaktır ki, bugünün kriz ortamında taşın altına elini koymayan kimse kalmasın…

Elbette bütün bunlara rağmen son çare de bazı yatırımlar için daha fazla gecikmeden dönüşüm kararı almaktır.

Devamını Oku

Ercüment Tunçalp

Ercüment Tunçalp

POPÜLER