Jones Lang Laselle (JLL) tarafından hazırlanan “Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2009 Yılı ve 2010’a Bakış” raporunda; ekonomik daralmanın 2009 yılında tüm dünyada olduğu gibi Türkiye Gayrimenkul Piyasası’nı da olumsuz etkilediği, buna karşın 2010 yılında güçlü büyümenin geri dönüşüyle birlikte piyasaların canlanmasının beklendiği kaydedildi.

JLL araştırma departmanı tarafından hazırlanan rapor, Türkiye Başkanı Avi Alkaş, Sermaye Piyasaları&Danışmanlık Hizmetleri Direktörü Dr. Kıvanç Erman ve Sermaye Piyasaları&Araştırma Müdürü İdil Hamzadi’nin katılımıyla gerçekleştirilen bir toplantıda paylaşıldı.

2009 yılının ikinci yarısında Türkiye’deki perakende, ofis ve lojistik piyasalarını değerlendiren Jones Lang LaSalle Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2009 Yılı ve 2010’a Bakış raporunda;

-Perakendecilerin yeni projelere yatırım yaparken daha temkinli davrandığı, birincil projelerde talebin halen güçlü seyrettiği,

-Ofis piyasasında boşluk oranlarının kısıtlı A sınıfı arzı nedeniyle fazla değişmediği,

-Ekonomik durumdan en çok etkilenen piyasa olan lojistik piyasasında bir çok geliştirme projesinin ertelendiği,

-Yatırım piyasasının ise bazı potansiyel satın alma işlemleriyle yeniden canlanmasının beklendiği kaydedildi.

Perakende

Markalar Türkiye’ye girmeye devam ediyor. JLL Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2009 Yılı İkinci Yarı Raporu’na göre; perakendeciler, yılın ikinci yarısında ekonomik daralma nedeniyle yeni projelere, özellikle ikincil merkezlere girme kararlarında daha seçici davrandı. Ancak erişimi yüksek, piyasa yoğunluğunun az olduğu ve güçlü piyasa pozisyonuna sahip projeler yine de perakendecilerin ilgisini çekmeye devam etti. 2009 yılında, Türk perakendecilerin Doğu Avrupa, Ortadoğu ve Afrika başta olmak üzere yurtdışı yatırımlarına ilgisi yoğunlaştı.

2009 yılında; yapı market, hipermarket, elektronik marketler gibi ana kiracıların birincil projelere olan taleplerinin güçlü seyrettiğini belirten Alkaş, “Halihazırda Türkiye’de faaliyet gösteren Tesco, Metro, Darty ve Electroworld gibi büyük ana kiracıların yanında, İzmir’de ilk mağazasını açan Best Buy, Mediamarkt, Leroy Merlin ve Baumaxx gibi perakende markalarının Türkiye pazarında genişleme hedeflerinin olduğunu görmekteyiz. Ayrıca Decathlon, Basler, Aftershock ve Bijou Brigette, Paris Hilton gibi uluslararası giyim ve aksesuar markaları 2009 yılında Türkiye pazarına giriş yaptı. Yine bu dönemde zorlu ekonomik koşullara rağmen lüks perakende markaları da Türkiye pazarına yatırım yapmaya devam etti. Lüks markaların genişleme stratejileri, cadde perakendeciliğine olan güçlü talebin ana sebeplerinden biri oldu. Brioni, Hermes, Prada ve Mont Blanc Nişantaşı’nda ilk mağazalarını açarken, Miu Miu da İstinye Park’ta faaliyete geçti. Gelecek dönemde Houblot ve Lanvin gibi lüks markalar da Türkiye’de mağaza açmayı planlıyor”dedi.

Ekonomik daralmanın 2009 yılında alışveriş merkezleri arzında bir yavaşlamaya neden olduğunu söyleyen JLL Türkiye Başkanı Avi Alkaş, “2008 yılında kiralanabilir alan bazında %25 bir büyüme gözlenirken, 2009 yılında bu oran %17 olarak gerçekleşti. Alışveriş merkezi piyasasındaki mevcut kiralanabilir alan 2009 sonu itibariyle 5.7 milyon m2, inşaat halindeki projelerin toplam kiralanabilir alanı ise 2.5 milyon m2 oldu. Gelecek arzın yüksek olduğu İstanbul’da, gelecek arz mevcut arzın yaklaşık %60’ını oluşturuyor. 2009’da ekonomik daralmadan alışveriş merkezleri de etkilendi. 2008 yılında 44 alışveriş merkezi açılırken, 2009 yılında 9’u İstanbul’da, 17’si Anadolu’da olmak üzere 26 alışveriş merkezi faaliyete geçti. Ankara 1.000 kişi başına düşen 193 m2’lik kiralanabilir alanıyla en yoğun perakende pazarı olarak yerini korurken, Ankara’yı 177 m2 ile İstanbul takip etti. 2011 yılı sonunda İstanbul’un 295 m2 ’ye ulaşarak en yoğun piyasa olması bekleniyor” dedi.

Avrupa’da yatırımcı psikolojisinin olumluya dönüşmesiyle birlikte 2010 yılında yabancı yatırımcı ilgisinin Türk piyasasına dönmesi beklediklerini kaydeden Avi Alkaş, global yatırımcıların bu yıl tekrar gelişmekte olan piyasalara yönelmeye başlayacağını tahmin ettiklerini de sözlerine ekledi.

Ofis piyasası

İstanbul Ofis piyasası büyüyecek.

Rapora göre; küresel ekonomik daralma, özellikle 2009 yılının ilk yarı dönemi itibariyle uluslararası kiracı talebi üzerinde etkili olmaya başladı. İstanbul’daki yüksek kalitedeki ofis alanlarının kısıtlı olmasından dolayı, Orta ve Doğu Avrupa’daki %16.3 ve Batı Avrupa’daki %9.7’lik boşluk oranlarıyla karşılaştırıldığında, İstanbul’da A tipi ofis alanlarındaki boşluk oranları daha düşük seyrederek yaklaşık %7 olarak gerçekleşti. 2009 yılında tamamlanan yeni ofis projeleri sonrası bu oran özellikle Avrupa yakasındaki merkezi iş alanı dışı bölgede %10’a yükseldi. Düşük kiracı talebi, kira oranlarında bir düşüşe sebep oldu ve 2008 yılında İstanbul’da metrekare başına yıllık 480 euro olan birincil kira oranları, 2009 yılı sonu itibariyle yıllık 360 euro olarak gerçekleşti. İlk yarıdaki düşüşe rağmen kira oranları yılın ikinci yarısı boyunca sabit kaldı. Raporda, kiracı talebindeki artış ve kaliteli ofis arzının eksikliği nedeniyle, 2010 yılının ikinci yarısında kira oranlarında yükselme beklendiği de kaydedildi.

2009 yılı boyunca İstanbul’da 190.000 m2 A sınıfı ofis alanının ofis piyasasına girdiğini söyleyen JLL Sermaye Piyasaları&Danışmanlık Hizmetleri Direktörü Dr. Kıvanç Erman, “Tamamlanan projelerin çoğu Avrupa yakasındaki merkezi iş alanı dışında ve Asya yakasındaki alt pazarlarda yer alıyor. 2009 yılında tamamlanan A tipi ofis arzının %40’nı oluşturan bu projelerin en önemlileri Eyüp’deki Flatofis ve Ümraniye’deki Ak Ofis. 2009 yılında merkezi iş alanı içerisinde yer alan tek proje olan Apa Giz ise yaklaşık olarak 12.000 m2 A tipi ofis alanına sahip. 2010 yılında yaklaşık olarak 230.000 m2 A tipi ofis alanının piyasaya giriş yapması bekleniyor. 26.000 m2 A sınıfı ofis alanına sahip Ataşehir My Office ile 70.000 m2 A sınıfı ofis alanına sahip Ümraniye Akkom projesi, İstanbul’un Asya yakasındaki başlıca ofis projeleri olarak göze çarpıyor. Merkezi iş alanında önümüzdeki yıllarda piyasaya girmesi beklenen başlıca projeler arasında ise Mecidiyeköy Trump Towers ile Levent’te bulunan Eczacıbaşı ve Tekfen projeleri yer alıyor. Önümüzdeki yıllarda Basın Ekspres Yolu ve çevre bölgelerinde de yeni projeler piyasaya giriş yapacak. Bu bölgede özellikle 30.000 m2 ofis alanı ve 160.000 m2 alışveriş merkezi alanına sahip Marmara Forum Garden Office ve yaklaşık 18.000 m2 A sınıfı ofis alanına sahip Nishistanbul dikkat çekiyor” dedi.

Jones Lang LaSalle Yönetici Direktörü Alan Robertson konuyla ilgili yazılı açıklamasında, “ 2009, ekonomik krizden dolayı İstanbul ofis piyasası için zor bir yıl oldu. Kötüleşen ticaret koşullarıyla karşılaşan kurumsal kiracılar, operasyon maliyetlerini daha da kıstı, yeni ofis talepleri azaldı. Ofis ihtiyaçları olan şirketler bu isteklerini erteleyip süregelen kontratlarını kısa dönemli uzatmayı tercih etti. 2009 Sonbaharı itibarı ile ekonomik iyileşmenin yakın olduğuna dair daha iyimser bir bakış açısı başladı Potansiyel kiracıların sayısı arttı ve kira düzeylerindeki düşüş sona erdi. Kiraların merkezi iş alanında 2010’un ikinci yarısı itibariyle tekrar yükselmeye başlayacağına inanıyoruz. Bu sebeple, ofis inşaatına uygun alanlara sahip olan girişimci ve yatırımcılara vakit kaybetmeden inşaata başlamalarını tavsiye ediyoruz. Kira sözleşmesi bitmek üzere olan ya da 1–2 sene içerisinde yeni ofis alanlarına ihtiyaç duyacaklara ise, bir an önce harekete geçerek kiralar aşırı derecede yükselmeden yeni ofis alanlarını garanti etmelerini öneriyoruz” dedi.

Ankara’da merkezi iş alanı Balgat’a kaydı

Büyük ölçüde apartman dairelerinden dönüştürülmüş düşük kalitedeki ofis alanlarının yer aldığı Ankara’daki A sınıfı ofis stoğunun 2006 yılına göre %60 artarak 2009 sonu itibariyle 295.000 mÇ’ye ulaştığını belirten Dr. Kıvanç Erman, 2010 yılı sonu itibariyle ise Ankara’da yaklaşık 60.000 m2 A sınıfı ofis alanının giriş yapmasının beklendiğini ekledi. Ankara’nın, Kavaklıdere-Çankaya-Gaziosmanpaşa bölgelerini kapsayan mevcut merkezi iş alanının, tamamlanan yeni ofis projeleriyle birlikte Söğütgözü-Balgat yönüne kaydığına değinen Dr. Kıvanç Erman, Ankara’da inşaat halinde bulunan projelerin özellikle Mustafa Kemal Bulvarı ve Balgat’ta yoğunlaştığını sözlerine ekledi.

İzmir’de Ofis Yatırımları Artıyor

Raporda 2009 yılı sonu itibariyle İzmir 90.000 mÇ A sınıfı ofis alanına sahip olduğu, İzmir’in en büyük ofis pazarı olan Bayraklı’da yaklaşık olarak 50.000 m2 A sınıfı ofis alanın mevcut olduğu, planlanan projelerle beraber gelecek dönem ofis arzının yaklaşık 120.000 m2 olmasının beklendiği belirtiliyor.