Sosyal Medya Hesaplarımız

Genel Haberler

Gayrimenkul ipoteğine dayalı finansman sistemi: Tersine mortgage

Editör
Engin Yıldırım
Abone Ol:

Perakende danışmanı, AVM’lerde uzun yıllar yöneticilik yapan Engin Yıldırım, gayrimenkulde ipoteğe dayalı finansman modelini okurlarımıza anlattı.

Reverse mortgage nedir?

Mal sahibinin evinin değerine karşı borçlandığı bir konut kredisi türüdür. Reverse mortgage’da kredi kuruluşu müşterisine bu krediyi ölünceye kadar düzenli aylık ödemeler şeklinde kullandırıyor ve kredinin geri tahsilatını da evi satarak sağlıyor. Dolayısıyla reverse mortgage’da müşteri kredi kuruluşuna ölene kadar hiçbir geri ödeme yapmak zorunda kalmıyor. Ayrıca kredi kullanıcısı bu süre zarfında reverse mortgage için kullandığı konutunda herhangi bir kira vs. ödemeden oturmaya devam ediyor.

Reverse mortgage ile mortgage kredisinin farkı nedir?

Mortgage veya konut kredisinde mal sahibi aylık ödemelerle yükümlüyken reverse mortgage’de mal sahibine ödeme yapılır. Mal sahibi vergiler, aidatlar gibi masraflardan kendisi sorumludur.

2008 yılında ABD’de başlayan mortgage kaynaklı ekonomik kriz söz konusu ülkede büyümeye farklı bir ivme kazandırmak ve 60 yaş üstü kesimin de ekonomiye destek olabilmesi, sağlık giderlerini rahatlıkla karşılayabilmesi ve iyi bir hayat sürmesi amacıyla “reverse mortgage” adı aldında ürünlerin çıkmasına yol açtı. 2008 yılı itibariyle ABD’nin önde gelen bankaları tarafında sunulmaya başlanan söz konusu ürün büyük bir ilgi gördü. Tersine mortgage sahip olunan sermayenin bir tür geri kazanım yolu olup, düşük kredi riski ile yatırımcıların ilgisini çekmektedir. Finansal ihtiyaçlarını karşılama amacında olan “konut zengini ancak nakit fakiri” yaşlı insanlar tersine mortgage’yi kullanmaktadırlar. Ancak tersine mortgage uygulaması işleme taraf olanlar açısından bir takım riskleri de bünyesinde barındırmaktadır. Ülkemizde henüz olmayan bu sistemin, bankalar, büyük inşaat şirketleri, uzmanlar tarafından tartışılması; Türk aile yapısına uygun olup olmadığı, yaşlıların sosya-ekonomik durumu ve bu sisteme girip girmeyecekleri araştırılmalıdır.

Bugün gelişmiş ülkelerde, yaşlı insanların birçoğunun en önemli sorunu, emeklilikleri sonrası mevcut bütçeleri ile konutlarında yaşamlarına nasıl devam edebilecekleri sorunudur. Gelişmiş ülkelerde, yaşlı insanların birçoğunun mevcut bir konutu ve yaşamlarını devam ettirebilmeleri için sınırlı bir sabit geliri vardır. Ancak bazı ileri yaş düzeyindeki insanların, bir takım finansal ihtiyaçlarını karşılamaya yeterli bir gelir düzeyleri mevcut olmayabilmektedir. Dolayısıyla, ileri yaş düzeyinde olan yaşlı insanlar, emeklilikleri süresince günlük cari harcamalarını karşılamak ve daha çok nakit gerektiren sağlık, konut bakım onarım ve tamiratları ile seyahat ve turizm amaçlı hizmetlerin karşılığını ödemek için ek gelir kaynaklarına gereksinim duymaktadırlar. Çoğu yaşlı insanın bu ihtiyaçları için tersine mortgage, gelişmiş ülkelerde uygulanmakta olan son derece cazip ve sosyal faydası son derece yüksek bir finansal araçtır. Mortgage’de amaç konut satın almak iken, tersine mortgage’de amaç, sahip olunan konutun nakde dönüştürülmesidir. İpoteğin işleyişinde, gayrimenkul sahibi gayrimenkul üzerinden aylık gelir almaya devam etmekte, ancak diğer yandan gayrimenkul üzerindeki hakkı giderek küçülmektedir.

Tersine mortgage’ye yönelik olarak artan talebin nedenlerini aşağıda yer aldığı gibi sayabiliriz. Bunlar;

• Nüfusun içerisinde yaşlı insanların sayısının artması,

• Çoğu yaşlı insanın çok az miktarda mortgage borcuna sahip oluşu,

• Yaşlı insanların büyük bir kısmının nispeten fakir oluşu,

• Beklenmedik finansal ihtiyaçlar,

• Daha rahat ve huzurlu bir yaşam sürme isteği,

• Yetersiz emeklilik olanakları

Tersine mortgage’de 6 adet ödeme şekli vardır. Bunlar;

1- Toplam ödemenin bir defada gerçekleştirilmesi şeklinde,

2- Konutta ikamet edildiği süre zarfı boyunca aylık eşit ödemeler şeklinde,

3- Belirli bir sabit dönemle sınırlı kalmak üzere aylık eşit ödemeler şeklinde,

4- İstenildiği an çekilmek üzere belirli bir kredinin hesapta bulundurulması şeklinde,

5- Konutta ikamet edildiği süre zarfı boyunca aylık tanınan kredi miktarının çekilmesi şeklinde,

6- Belirli bir sabit dönemle sınırlı kalmak üzere tanının kredinin aylık ödenmesi şeklinde.

Ödeme seçeneklerinin çokluğu, tersine mortgage finansal ürününün esnekliğine bir işarettir.

Tersine mortgage programlarının tümünde konut sahiplerinin konut üzerindeki hak ve sorumlulukları devam etmektedir. Ancak tersine mortgage alacaklısının güvenliğini etkilediği durumlarda geri ödemeyi talep etme hakkını doğuran nedenleri aşağıdaki gibi sıralayabiliriz.

• Konutun bir kısmının kiraya verilmesi,

• Konuta yeni bir hak sahibi dahil edilmesi,

• Konutun sınırlarının değiştirilmesi,

• Konutun karşılığında yeni bir borçlanmanın gerçekleştirilmesi,

• Tersine mortgage borçlanıcısının iflas bildirisinde bulunması,

• Tersine mortgage borçlanıcısının konuttan ayrılması veya konutun bir yere bağış yapılması,

• Yanlış bilgi verme, hile veya suça yönelik davranışlar,

• Konutun istimlak edilmesinin gerekli olduğu haller

Yukarıda belirtilen durumların önceden tespitine yönelik olarak, tersine mortgage borçlanıcısının borcu muaccel hale getirici sözleşme şartlarını iyi bir şekilde okuması ve anlaması, kendisinin sorumluluğunu gerektirmektedir.

Tersine mortgage uygulamasından ne kadar faydalanılacağı borçlanıcının yaşına, sahip olunan konutun değerine, konutun bulunduğu coğrafi bölgeye, belirlenen ödeme seçeneği ile birlikte faiz oranlarına bağlıdır. Bunun anlamı; tersine mortgage borçlusu, daha yaşlı ise ve daha değerli bir konuta sahip ise, daha az borçlanarak daha fazla nakit elde edebilecektir. Tersine mortgage borçlanıcısının sorumluluğu gereğince, sözleşme süresince konutun sahibi, konutun bir bölümünü kiraya veremez, konut için yeni bir sahiplik tesis edemez veya konut karşılığında yeni bir borçlanmaya gidemez.

Artık reverse mortgage ürününü gündeme getirmenin ve bankaların bu ürünü de pazarlamasını sağlamanın vakti geldi. Bu sistem, özellikle bakacak kimseleri olmayan ama konut sahibi olan yaşlı insanlar için yaşlılıkları süresince ek bir gelir yaratma yöntemi ve devlet tarafından da çeşitli vergi avantajları vs. ile desteklenmesi gereken çok önemli bir sosyal politika aracı.” “Türkiye’deki varlık ve gelir dengesizliğinden dolayı faydalı olacağını düşünüyorum. Birçok kişinin varlık zengini olmasına rağmen aylık gelir konusunda sıkıntı çektiğini görüyoruz. Bunun çözümü de genelde varlık satışı olarak görülüyor. Reverse mortgage’in satışa göre farkı, malı satmadan buradan kira üzerinde aylık bir gelir sağlanabilecek olması.” Öte yandan ileri yaşlardaki insanların tüketim harcamalarını artırmalarına neden olacaktır. Tüm bunların yanı sıra sosyolojik olarak insanların miras bırakma düşüncesinden uzaklaşmaları gerekebilir.

Devamını Oku
Yorum Yapın

Yorumunuz

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.

Advertisement

Genel Haberler

BMD üyeleri Rusya’da

Editör

Yazar:

BMD üyeleri, perakende sektörünü gözlemlemek amacıyla Rusya’ya gittiler. DEİK Rusya İş Konseyi Başkanı İzzet Ekmekçibaşı, BMD Başkanı Sinan Öncel, Yönetim Kurulu Üyesi Mustafa Kamar ve Gizia Yönetim Kurulu Başkanı İsmail Kutlu, geziye katıldılar.

Moskova’da Kievskaya Ploshchad Group (Europeiskiy, Olimpiskiy, Schelkovsky), Colliers Group, ADG Group, Alışveriş Merkezleri Birliği (SCA) üyeleri, Moskova’nın özellikle lüks segment en ünlü iki AVM’si TSUM ve GUM yöneticileri, Rusya’da mağazaları bulunan üye marka temsilcileri ve Moskova Büyükelçisi Mehmet Samsar ile görüşmeler gerçekleştirdiler.

Moskova’daki görüşmelerde pek çok batılı markanın mağazalarının kapalı olduğu, önemli bir bölümünün ise ülkeden çıkma yönünde niyet bildirdiği bilgisi aktarıldı. Öte yandan mağazaları açık olarak faaliyete devam eden batılı marka sayısının da az olmadığı gözlemlendi.

Devamını Oku

Genel Haberler

Ayşen Zamanpur’dan 2. kitap

Editör

Yazar:

Silk and Cashmere’nin kurucusu Ayşen Zamanpur, ilk kitabı Kaşmir Yolu’ndan sonra ikinci kitabı olan Diren Keçi’yi yayımladı. Doğan Kitap tarafından yayımlanan ve Yılın İş Dünyası Marka Kitabı olarak gösterilen kitapla ilgili Ayşen Zamanpur, şunları söylüyor:

“Tutkuyla yaratılan ve dünyaya yayılan 30 yıllık bir markanın gerçek öyküsü. İlk kitabım Kaşmir Yolu’nun ilk cümlesi ‘Bu benim ilk ve son kitabım’dı. Ama sözümde duramadım. Yine yazdım. Neden mi? Diren Keçi’de anlatıyorum.”

Devamını Oku

Genel Haberler

İTO: Nihai hedefimiz BTM’den bir Turcorn çıkarmak

Editör

Yazar:

İstanbul Ticaret Odası (İTO) tarafından girişimciliğin desteklenmesi amacıyla kurulan Bilgiyi Ticarileştirme Merkezi (BTM), beşinci yaşını verdiği iftarla kutladı. İTO ve BTM Başkanı Şekib Avdagiç ile BTM Mütevelli Heyeti’nin de katıldığı iftarda girişimciler, yatırımcılar, mentorlar başta olmak üzere tüm ekosistem yer aldı. Cemile Sultan Korusu’nda gerçekleştirilen iftar yemeğinde, BTM’nin beş yıl içinde kat ettiği yol kısa bir film olarak katılımcılarla paylaşıldı.

İftarda konuşan İstanbul Ticaret Odası (İTO) Başkanı Şekib Avdagiç, “Dünyada bir ticaret odası tarafından kurulan ilk start-up merkezi olma özelliği taşıyan BTM beş yaşına girdi. BTM bu beş yıl içinde sadece İstanbul’un değil, Türkiye’nin startup üssü oldu ve dünyanın sayılı merkezleri arasında yer aldı. Yine bu sürede Türkiye de, küresel anlamda önemli bir girişimcilik merkezi kimliği kazanıp, global bir oyuncu çıkarmayı da başardı” dedi.

“Büyük bir memnuniyetle ifade edeyim ki, az zamanda çok ve büyük işler yaptık. Kuşkusuz bu işlerin en büyüğü de Türk girişimciliğine ve yatırım kültürüne ‘bilginin ticarileştirilme fikrini’, bir daha çıkmamak üzere sokmak olmuştur” diyen Avdagiç, “BTM, yatırımcılık konusunda da ciddi farkındalıklar oluşturdu. Yatırımcı Hızlandırma Platformu programını devreye sokarak, başarılı iş insanlarımız start-uplara ve yeni nesil girişimcilere olan bakış açılarını değiştirdi. BTM olarak, 2021’de 172 yatırım eşleştirmesi gerçekleştirdik. Nihai hedefimiz ise 2022’de BTM’den bir Unicorn yani bizim tabirimizle bir Turcorn çıkmasını sağlamak” dedi.

Avdagiç şöyle devam etti: “Burada bir kez daha ifade etmek isterim ki, İTO yönetimi olarak biz BTM’nin bu hedeflerine ulaşması için ne gerekiyorsa yapmaya devam edeceğiz. 2018’den 2022’ye kadar yaptıklarımız, bundan sonraki dönemde de yapacaklarımızın teminatıdır. Nasıl ki, 300 metrekarelik bir binada başlayan BTM hizmetlerini, hayalleriyle orantılı yeni mekanlarda sürdürmesini sağladıysak, şimdi de küresel hedefleriyle uyumlu yeni mekanlara sahip olmasını sağlayacağız. Yeni dönemde İTO binamızın yanında inşa edeceğimiz modern merkezimiz, Türkiye’nin yenilikçilik, girişimcilik ve start-up üssü haline gelecek… Böylece BTM’nin fiziki büyüklüğünü de 20 bin metrekareye taşıyacağız.”

Avdagiç, “Biz küreselleşen dünyada, fiziksel salgınların da, iktisadi hastalıkların da ülke ekonomilerini nasıl derinden etkileyip hallaç pamuğu gibi savurduğunu gördük. Yine gördük ki, salgın hastalıkların bize bulaşmaması için nasıl ‘aşı, maske ve mesafe’ gibi tedbirler alıyorsak, iktisadi hastalıklar içinde koruyucu tedbirler almalıyız. Biz inanıyoruz ki, bizi bulaşıcı iktisadi hastalıklardan koruyacak olan BTM gibi kalkanlarımızdır. BTM ve girişimci ekosistemimiz, bizim küresel ekonomik salgınlara karşı koruyucu aşılarımızdır” dedi.

BTM Genel Müdürü İbrahim Elbaşı da yaptığı konuşmada, “Hem ulusal hem de uluslararası alanlarda ülkemizi başarıyla temsil eden BTM, bu başarısını kıtalararası platformlara taşıyarak Amerika, Mozambik ve Güney Afrika gibi birçok ülkede girişimcilik ekosistemiyle ilgili programların içinde yürütücü olarak yer aldı. Kısa bir süre önce ‘Yılın Yatırım Platformu Ödülü’nü de alan BTM, beş yıllık süreçte almış olduğu ödüllerle hem girişimcilere hem de yatırımcılara yönelik gerçekleştirdiği hizmetlerden tam not almayı başardı. Tabi bu anlamda kıymetli desteklerinden dolayı İTO’ya, değerli yöneticilerimize, bu yolda birlikte yürüdüğümüz paydaşlarımıza, iş ortaklarımıza, girişimcilerimize ve tüm BTM çalışanlarına teşekkür ediyorum. Bu başarıların katlanarak devam etmesi için gece gündüz çalışmaya devam edeceğimizi herkesin bilmesini istiyorum” dedi.

Devamını Oku
Advertisement

Etiketler

POPÜLER