Lübnan asıllı Amerikan vatandaşı Nassim Nicholas Taleb’in Siyah Kuğu kitabı hayata bakışımı değiştiren eserlerdendir. Uzun yıllarını matematiksel modelleme, ekonometri, pazarlar için gelecek tahmini yapmaya adamış bir endüstri mühendisi pazarlamacının ayaklarını yere bastırdı. Bildiğimiz matematiğin sınırlarını gördüm. Kendisi o kitapta geçmiş verilere bakarak geleceği tahmin etmenin sıkıntılarını ve risklerini anlatır ama çoğu zaman elimizde geçmiş verilerden başka bir şey olmadığı için de geleceği öngörmenin büyük hayal gücüne sahip az sayıdaki kişi dışında genel ve kategorik bir zorluk olduğunun altını çizer.

Şahsen bu bakış açısını ülkemizde yaşanan/yaşanacak ekonomik krizi ve paralel olarak gayrimenkul fiyatlarındaki değişimi ve perakendenin geleceğini tahmin ederken dikkate almamızı gerektiğini düşünüyorum. Çünkü muhtemelen şimdiye kadar yaşamadığımız şeyler yaşayacağız.

Detaylandırmam gerekirse; ülkemizin şimdiye kadar yaşadığı ekonomik krizlerin tamamında döviz kuru hızlı bir şekilde katlanarak yükseldi ve TL değer kaybetti. Buna paralel olarak orta vadede enflasyon ve mevduat faizleri arttı. Yıl bazında da ekonomi daraldı, yatırımlar azaldı, güven endeksi düştü… Yani bizde ekonomik kriz = patlayan kur, yükselen enflasyon ve faiz, düşen üretim ve gerileyen ekonomi şeklinde formüle edilmiş durumda. Ama bunlar arasında referans gösterge döviz kuru ve şimdi de bir çok kişi sadece ona bakıyor. Hükümet de bunu bildiği için kuru stabilize edecek ve faizi düşürecek kısa vadeli tedbirler alıyor. Görece olarak başarılı da çünkü makro ve mikro seviyede ekonomik veriler diplerde olmasına rağmen döviz patlamadığı için hala bir kriz yokmuş gibi davranılabiliyor.

Şahsen 2019 yılının ikinci yarısında ekonominin daha da sıkıntıya gireceğini ve adını koyamadığım bir “iflas” noktasına geleceğini tahmin ediyorum. Bunun neticesinde döviz kuru ne olur bilemiyorum tabi ama tarihimizde ilk kez doların bir günde patlamadığı bir ekonomik kriz yaşayabiliriz. Bu da yukarıdaki kriz tanımının değişmesine sebep olabilir. Bakalım…

Aynı şekilde gayrimenkul fiyatları ve kiralarda da kalıcı bir düşüş yaşanabileceği inancındayım ki bu da bir başka siyah kuğu vakası olabilir. Neden mi?

• Türk insanının bir asırlık yatırım tercihlerini kabaca özetlemek gerekirse;
• Altın kazandırdı, en azından zarar ettirmedi ve yastık altında yerini korudu.
• Faiz makul bir gelir sağlasa da, bazı yerlerde inancın da etkisiyle temel tercih olmadı.
• Bireysel emeklilik gibi işler bizim kültüre pek uymadı.
• Döviz bazen büyük kazançlar sağlasa da bir o kadar da zarar yaşattı.
• Hisse senetleri dar bir kesimin yatırım aracı olarak kaldı.
• Sanayiye yatırım eskisi kadar cazip değil günümüzde.
• Perakende çekiciydi ama bundan dolayı oluşan aşırı kapasite karsızlık getirdi. İşler zorlaştı.
• Start-up’lar gençliğin ilgisini çekiyor ancak başarı oranı çok düşük.

Peki son yüzyılda ülkemizde hep ama hep kazandıran ne oldu? Gayrimenkul. Özel dönemlerde ufak inişler olsa da fiyatlar düzenli olarak arttı ve neredeyse hiç kaybettirmedi. O yüzden, sanayide veya ticarette bir miktar para kazanan girişimcilerin de nihai yatırım alanı gayrimenkul oldu. Birkaç tane dükkan veya dairesi olan bunların kira geliriyle yeni mülkler edindi ve bu saadet zinciri on yıllar boyu sürdü. Son yıllarda İstanbul’da satılan evlerin çoğu oturumluk değil yatırımlık.

Bu mülkleri kiraya vermekte zorlananlar her şeye rağmen direndi. Kirayı yüzde on indirmek yerine on sene boş tutmak ekonomik açıdan rasyonel olmasa da “emlak piyasasının görünmez eli” taviz vermedi. Çünkü orasını kiraya veremese de mülkün değeri her sene düzenli olarak arttı. Yani temelde bir kayıp yaşamadı yatırımcı.

Ta ki bu seneye kadar. Artık bu saadet zinciri sürdürülebilir değil çünkü arz ile talep arasında uçurum oluştu. Fiyatlar sürekli geriliyor ben 2019 yılının bir asırlık saadet zincirinin koptuğu yıl olacağını düşünüyorum.

Nassim Nicholas Taleb’in hayatımıza soktuğu Siyah Kuğu kavramı işte bu durumu çok iyi özetliyor. Avustralya’da ilk siyah kuğu görülene kadar dünyada kuğu hep beyaz ile özdeşleşmiş, öyle var sayılmıştı. Biz de “gayrimenkulden zarar edilmez” temel varsayımı ile buralara geldik, bir sıkıntıya kriz demek için de dövizin patlamasını bekledik ama sanırım oralarda siyah kuğu göründü. 2019-2020 krizi dövizin bir günde üç katına çıktığı bir balon patlaması şeklinde değil, zamana yayılarak yaşanacak.

2020’lerde de bizi farklı bir Türkiye bekliyor olacak muhtemelen. Umarım bu kuğulardan gerekli dersleri çıkarır ve değer yaratacak yapısal reformları başlatırız. 2008 krizinin ardından yazdığım İleri Dönüşüm Kutusu’nun içindekilere de bir daha bakmak gerekecek sanırım çünkü dünyada da işler iyi değil.

Seksenli yıllarda esen liberal rüzgarlarla KİT’lerin verimsizliği, özel sektörün enerjisi ve rekabetin güzelliği konularında eğitildik. Sonra da bunlar hayatımız girdi ve ülkemiz dünyaya açıldı, özelleştirmeler yaşandı, her alanda rekabet arttı. İhracat, sanayileşme ve kentleşme neticesinde milli gelir de arttı. Seksenlerin sonunda sosyalizmin çökmesi dünyada başka seçenek bırakmadı ve 1980-2010 arasındaki ekonomi politikaları pek sorgulanmadı. Ancak son dönemde bir şeylerin iyi gitmediğinin de herkes farkında. Biz ülke olarak orta gelir tuzağına takıldık, enflasyonu düşüremiyoruz ve dünya da daha iyi bir yere gitmiyor genel olarak.

2008 küresel krizi sonrasında kapitalizm, serbest rekabet, gelir paylaşımı gibi konular artan oranda tartışılır oldu. Artık ekonomilerdeki “büyüme” ezberi sorgulanıyor, yeni gelişme endeksleri filan üretiliyor. Mevcut koşullarda hep büyümemiz gerekiyor çünkü gelir adil dağıtılmıyor. Ekonomi atıyorum yüzde üç büyüyorsa bu para en zengin kesime gidiyor. Alttan gelen talep artmıyor ve toplumsal huzursuzluk yükseliyor. Yani şöyle yüzde sekiz on büyüyeceksin ki hem en tepedeki %1 mutlu olsun, hem de halk. O zaman da artan tüketim, obezite, kimyasal kuşatma, doğa katliamı, gezegenin geleceği gündeme geliyor. Muhtemelen ekonomiler her yıl %1 büyüyüp gelir daha adil dağılsa, yaşanabilir ve sürdürülebilir bir dünyamız olacak.

Neyse, boyumuzu aşan konuları bırakıp alanımıza dönelim. Ben şu an Türkiye’deki esas sorunun artan arz ve aşırı rekabet olduğunu düşünüyorum. Yani her şeyin olduğu gibi, rekabetin de fazlası zarar. Aşırı rekabetin zararlarını basit bir örnek ile anlatacağım; Orta büyüklük ve gelir seviyesinde bir mahallede bir-iki market varsa, bunlar yüksek marjlarla satış yaparlar. Hele ikisi anlaşırsa fiyatlar iyice şişer. Makro seviyede tekel-oligopol piyasası olarak adlandırdığımız bu durum tüketici çıkarları için de enflasyon için de iyi bir şey değildir. Yetmişlerde memleket böyleydi ve devlet tanzim satışlarla, doğrudan üretimle fiyatları kontrol altında tutmak isterdi.

Eğer aynı mahallede dört-beş market varsa daha iyi bir rekabet ortamı olur. Bunlarda biraz da pazarlama nosyonu varsa aynı yerde itişip kakışmak yerine biri üst, diğerleri orta, alt segmentleri sahiplenir. Kimi manava, kimi alkole, kimi şarküteriye ağırlık verir. Bu durumda tüketicinin tüm ihtiyaçları karşılanmış olur, fiyatlar da uçmaz. Ülkemiz iki binlerin başında bu yoldaydı.

Böyle bir piyasa, örneğin Almanya’da bu şekilde sürer gider. Yasal otorite o mahallenin ekonomik kapasitesini bilir ve sayıyı kontrol eder, girişimci de gözü kapalı işe girmez. Türkiye’de ise “bu mahallede market işinde ekmek var” diye düşünen herkes market açmaya başlar. Market sayısı onu geçince de bakın neler olur:

Bazıları müşteri çalmak için fiyatları rasyonel olmayan seviyelere düşürür. Bu durumda karlılıklar azalır. İşten çıkarmalar, sigortasız çalıştırmalar, yasa dışı fazla mesailer, faturasız satışlar başlar. Devlet vergi toplayamaz. Sonrasında iflaslar yaşanır. Her iflas bir sürü tedarikçi, çalışan ve devlet için ciddi kayıp demektir.

Öte yandan, market sayısı arttıkça mahallenin gayrimenkul zenginleri havalara girer. Mağazalar gerçekçi olmayan paralara kiraya verilir. Tabi bu sürdürülebilir bir durum değildir ama mal sahibi burnundan kıl aldırmaz. Dükkanlar açılır kapanır, yer değiştirir ve bir düzensizlik, ahlaksızlık sürer gider. (Bkz. günümüz Türkiye sokakları)

Toplamda mahallenin tüketim kapasitesi üzerinde alım yapan marketler bu stokları çeviremez. Sebzeler bayatlar, gıda ürünlerinde ciddi iadeler olur, kampanyalarla bu bayat mallar satılır. Öte yandan talep olan bazı ürünlerin fiyatları şişer çünkü perakendeci açığı bir yerden kapatmalıdır. Gıda ürünlerinde yüksek enflasyonun bir sebebi kısıtlı ve verimsiz arz ise bir diğer sebebi de verimsiz dağıtım sistemidir. Merak eden gidip Almanya’da Aldi raflarına baksın, bayat ürün var mı diye?

Bu örnekler sanayiden gayrimenkule, özel üniversitelerden hastanelere her alana çoklanabilir ve aynı sonuç çıkar. Yani bizim memleketteki “yatırım” ezberini bozmanın zamanı çoktan geçti ama bu konuda bir ışık filan da göremiyoruz. Yatırım olsun da istihdam sağlansın da nasıl olursa olsun dememeliyiz çünkü bu aşırı arz faydadan çok zarar veriyor. Perakende kapasitesi ve sınırı konusu bir TOBB çalıştayında gündeme gelmiş ve hemen kapatılmıştı. Kendilerine hak veriyorum bir açıdan. Memlekette ticari konular o kadar ahlaksız bir çerçeveden ele alınıyor ki Ticaret Odaları’na böyle bir alan kısıtlama yetkisi verilse ne filmler döner, ne gürültüler kopar tahmin edebiliyorum. İşin daha belediye ilişkileri boyutu filan var ama memleketin bu belden aşağı konuları da beni aşıyor. Ya da oralara eğilemiyorum diyelim. Ancak bir şeyler yapmak şart. Böyle gitmez.

Özetle Türkiye’de talebin çok üzerinde perakende satış alanı vardır. Bu da verimsizliğe yol açmaktadır. Herkes zarar görmektedir. E-ticaretin artmasıyla bu israf daha da artacaktır. Eczanelerde olduğu gibi belli alanlarda metrekare sınırı getirilmelidir. Nokta.

Enflasyon bir ülke ekonomisinin başına gelebilecek en kötü şey midir? Tartışılır. Türkiye yaklaşık otuz sene yüksek enflasyonla yaşadı. O süreçte krizler de oldu, çıkış dönemleri de. Dünyanın bir çok ülkesinde de benzer dönemler yaşandı. Dolayısıyla, yüksek enflasyon istenmez ama tek başına bir ekonomik kriz göstergesi de sayılmaz.

Peki neden bizde milli mesele halini aldı? Çünkü günümüz Türkiye ekonomisi katma değer yaratmak, teknoloji veya markalar üretmek, dünya ticaretinden daha fazla pay alarak dünya siyasetinde de etkin olmak (soft power) üzere kurgulanmadı. Özellikle son on yılda inşaatı merkeze alan bir gelişim çizgisi gösterdi. Ortalık yollar, köprüler, havalimanları, AVM’ler ve dikine yükselen konutlarla doldu. Sonuç olarak bugün Türkiye ekonomisinin itici gücü gayrimenkul satışlarıdır. Hükümetin enflasyon, yani yüksek faiz endişesi de bundan kaynaklanmaktadır çünkü inşaat sektörü durunca zincirleme olarak herkes etkilenmektedir.

Ha, bugün konut satışları artarsa ekonomi düzelir mi? Sanmam.

Bunları bir kenara yazalım.

Peki bugünkü yüksek enflasyonun sebebi fırsatçı marketçiler mi? Burada ise tartışılacak bir şey yok, cevap hayır.

Enflasyonun birinci sebebi yetersiz arzdır. Yani bizim vakada tarımsal üretimin gerilemesi. On yıllardır köyden kente göçün cazibesini artırıp bunun yarattığı oy potansiyelinden ve ranttan sebeplenen popülist sağ hükümetler küresel güçlerin de teşvikiyle ülkede tarımı, kooperatifçiliği bitirdiler. Yeterli üretim olmayınca ithalata bakıyoruz ki o da dövize bağlı.

İkincisi artan talep ki o da köyden kente göçün doğal sonucu. Şehirde fazla bir şey üretmeyip, arazi yağmasından ve gayrimenkulden güzel gelirler sağlayan insanımızın tüketimi arttı haliyle. Artan talebe yetişemeyen sektörlerde de fiyatlar yükseldi.

Enflasyonun üçüncü sebebi ise maliyetler.

Öncelikle büyük şehirlerin perakende alanlarındaki kiralar gerçekçi değildir. Son yıllarda sağlanan kazançlar gayrimenkul sahiplerinin tuzunu kuruttu. Büyüyen ekonominin fırsatlarından yararlanmak isteyen girişimciler de hiç fizibilite yapmadan (yüksek kiraları kabullenip) hızla yeni mağazalar açtılar. Bugün ülkemizin kiralanabilir ticari alanı ihtiyacın, yani satış potansiyelinin çok üzerindedir. Ona rağmen kiralar yüksektir ve işin sürdürülebilirliği yoktur.

Buna ek olarak, Türkiye’de eczane dışında her türlü perakendeci istediği yere istediği kadar dükkan açabilir. Halbuki dünyanın bir çok ülkesinde sektörler için metrekare kısıtları vardır. Bizde bu tartışılmaz bile. Birkaç üst düzey ortamda açtım da oradan biliyorum. Gereğinden fazla perakende satış alanı olmasının bir nedeni de bu “serbest piyasa” bakışıdır ve özellikle gıda perakendeciliğinde verimsizliğe sebep olmaktadır. Gidin marketlerin sebze-meyve reyonlarını inceleyin. Çok fazla bayat ürün görürsünüz. Sebze-meyvedeki bu yüksek fire oranı ve düşük sirkülasyon da fiyatları şişiriyor haliyle.

Öte yandan bugün marketleri hizaya sokacak tanzim satış mağazalarına ihtiyaç yok çünkü bu işi zaten “hard discount” marketleri yapıyor. Ortalamada %25 kar marjıyla kendini çevirebilecek olan marketler buralardan gelen baskılarla gıda dışı alanlarda marjlarını %10-20 seviyesine çekmekte, farkı gıda tarafından kapatmaktalar. Aksi halde işi sürdürmeleri mümkün değil. Bu tanzim satışları sürerse bir kısmı batacak zaten.

Yani ülkemiz perakende sektörü yetmişlerdeki gibi rekabet azlığından kaynaklı bir spekülasyon peşinde değildir. Tam tersine, sayıları on bini geçen BİM, A101, Şok gibi indirim marketleri nedeniyle zaten raf fiyatları üzerinde bir baskı yaşamakta, yüksek giderleri ve aşırı rekabet nedeniyle kar edememekteler.

Özetle siz insanları köyden kente taşıyarak tarımsal üretimi azaltır, kentte de bu insanları üretmeden tüketir hale getirir ve gereğinden fazla satış alanı yaparsanız başınıza gelecek budur.

Ülkemizde uzun soluklu bir tarım-hayvancılık planlaması, köye geri dönüş teşvikleri olmadan ve şehirlerde de gayrimenkul dışında gelir alanları yaratılmadan sağlıklı bir ekonomi mümkün değildir. Tanzim satışları yetmişlerde işe yaramış olabilir ama günümüzün dinamikleri başkadır. Bugün bize pilav değil, plan lazımdır.