Sosyal Medya Hesaplarımız

Hasan R. Ardıç

AVM’ler bundan böyle nasıl yola devam etmeli

Hasan Ardıç

Bir önceki yazımın konusu, okuyanlarım hatırlayacaklardır; “AVM’ ler bitiyor mu?”idi. Yazımın yayınlandığı Retail Türkiye’de (retailturkiye.com) 3/2/2020 Pazartesi saat 20:10 itibarıyla 690 kişi tarafından okunduğunu, Linkedin’de de aynı zaman kesitinde tam 1000 kişi tarafından okunduğunu gördüm. Bana göre olumlu, tabii ki daha yaygın okur kitlesine ulaşmalıyım.

Bu arada okuyan herkese, beğenenlere ve yorumlayanlara da teşekkürlerimi sunarım.

Gelelim konumuza;

AVM’ler bitiyor mu? AVM’ler bundan böyle nasıl yola devam etmeli…

Yazılarımda, lütfen kimse yanlış düşünmesin; AVM’ler benim için problem olmadığı gibi onların sürekliliğinin nasıl olması gerektiği de an itibariyle bana düşmemektedir.

Ama, yaklaşık son yirmi yılımda fiilen ve profesyonel olarak çalıştığım konu AVM yatırımı ve işletmeciliği yönetimi oldu.

Bu bakımdan, söyleyeceklerimin olması doğal karşılanmalı, paylaşımıma katkıda bulunarak konuyu geliştirme isteğim de uygun görülmeli…

Konu başlıklarımız, herhangi bir sıralama kaygısı taşımadan aşağıdaki gibi olsun…

AVM sayıları, dağılımı, 1000 kişiye kaç AVM ya da 1000 kişi için kaç m2 satış alanı vb…

Bu husus bence tartışılması gereken bir konu olabilir ama birinci öncelikli bir husus değildir.

Yani, Norveç’te 1000 kişiye kaç AVM veya kaç m2 net satış alanı düşüyormuş bu çok önemli değil. Ayrıca adil bir karşılaştırma yapmak olanaklı da değil. Nüfus, nüfus olarak dağılımı, coğrafi konum, iklim farklılıkları, gelişmişlik ve benzeri sair parametreler, karşılaştırma yapmada adil olmayı zorlar. Bu bakımdan örneğin Norveç ile Senegal’i, Almanya ile Libya’yı kıyaslamayalım.

AVM’lerin konumları, ziyaretçi sayıları, ziyaretçi sayısının müşteri sayısına dönüşüm oranları, müşteri profili, erişilebilirlikleri, mağaza karması, ihtisas AVM’leri, AVM’lerde verilen servisler, AVM-STK ilişkileri ve benzeri hususlar tabii ki her biri son derece önemli hususlardır.

Bunların her biri neredeyse ayrı birer inceleme ve yazı konusudur. İlgilenenlere sunarız eğer talep görürsek…

AVM büyüklükleri, kiralanabilir alanlar, ortak alanlar, konumlamalar…

Bir AVM’nin brüt büyüklüğü, ya da kiralanabilir alan olarak büyüklüğü (m2) aslında yatırımcı, işletmeci, kiralayan ve kiracı olan ünitelerin konusudur, müşterilerin değil.

Bu bakımdan AVM büyük ya da küçük, kiralanabilir alanı ile ortak alan oranı şöyle dengeli veya böyle dengesiz hususları da pek fazla müşteriyi ilgilendirmemektedir.

Peki nedir müşteriyi ilgilendiren(ler)…

Ana kural şu; müşteri daima en iyiyi arar, bunu bulduğunda devamlılığı izler, eleştirir, daha iyisini bulunca da doğrudan veya kademeli olarak, ama fazla da gecikmeden daha iyiye geçiş sürecini başlatır.

Özetle; iyi olan kötü olanı kovar.

Daha ileride ayrıntılı olarak değinmeyi düşünmekle beraber, burada aşağıdaki hususlarda  çok kısa bir özet yapmak isterim.

AVM’ler;

  • Kolay ulaşılabilir olmalı,
  • İç plânlama komplike olmamalı,
  • Kat sayısı ikiden fazla olmamalı, yaygın-yatay binalarda olmalı,
  • AVM iç erişimleri kolay olmalı,
  • İç yönlendirmeler net olmalı,
  • Ortak alanlar yeterli genişlikte olmalı,
  • Asansör ve yürüyen merdivenler bakımlı ve güvenli olmalı,
  • Yiyecek-İçecek Bölümü (Food Court) üst katta olmalı,
  • Servis yapılan café, bistro ve restaurant’ lar olanaklı ise dışarıda açık alanı da olan yerlerde olmalı,
  • Mağaza karması gerek çeşitlilik, gerek fiyatlama, gerekse ihtiyaçların tamamına cevap verecek niteliklerde olmalı,
  • Otopark erişimi ve parketme koşulları uygun olmalı, otopark kapasitesi yeterli olmalı,
  • Valet Parking zorunlu olmamalı, seçenekler bulunmalı,
  • Güvenlik, temizlik, varsa bahçe bakımı başarılı olmalı,
  • Eğlence, dinlence sinema, tiyatro, çocuk oyun alanları, etkinlik alanları olmalı,
  • Yönetim müşterisine ilgili, güven verici, uzlaşmaya açık, erişilebilir olmalı…

AVM’leri yakın gelecekte bekleyen riskler nelerdir;

  • Rekabet, risk olmamakla (ki aslında öyledir) beraber dikkate alınması çok gerekli bir konu,
  • Piyasaların, makro ekonomik değerlendirmelerin etkisiyle mağaza ve markaların AVM’lerdeki sürekliliği/değişkenlik,
  • E-ticaretin giderek gelişmesi, yaygınlaşması ve özetle tercih edilebilirliğinin artması,
  • AVM – Cadde Mağazacılığı ezeli çekişmesinde güç dengesinin değişmesi…

Bu koşullarda AVM’ler ne yapmalı ve yola nasıl devam etmeli…

Şimdi geldik işin zor kısmına.

Zor olsa da imkânsız değil tabii…

Yapılacak şeyler var elbette…

Bence ilk husus, bir farklılık yaratmak olmalı…

Bir farklılık…

Ya da farklılıklar…

Bu zor, çünkü herkes her şeyi yaptı dememek lâzım…

Unutmayalım ki, radyo icat edildikten sonra, artık her şey icat edildi, bundan böyle icat edilecek bir şey kalmadı da denmişti…

Bu farklılık(lar) ne(ler) olmalı, aynı kişiye özel dikim (Tailor made) gibi profesyonelce düşünülmesi, paydaşların görüşleri de alınarak tartışılması, plânlanması gereken bir süreçler bütünü ile ve bunların sonucunda üretilebilir…

Gerekli midir?

Kesinlikle, artık bu gereklidir. Özellikle ülkenin büyük kentlerinde…

Fiyat duyarlılığı önemlidir…

AVM’nin müşteri profili ne olursa olsun, konumlaması da öyle, ama sonuçta her şey fiyat duyarlı olmalıdır. Pahalı ya da ucuz demiyorum, uygun fiyatlandırmalı hususunda ısrarcıyım… Daha doğrusu müşteri ısrarcı, tercih kriterlerinin başında ilk sıralarda bu husus geliyor. Yani bu konu, halk dilinde cüzdandan bağımsız…

Tabirimi hoş görürseniz tam deyişi ile ifade etmek isterim;

Affedersiniz ama; “Müşteri aptal değildir!”

Serbest piyasa ekonomisi ve koşullarına, serbest rekabete bir diyeceğimiz elbette yoktur, ama fiyat duyarlılığı çok önemli bir tercih edilme kriteridir, bunu unutmamakta yarar vardır…

Sürdürülebilirlik de en az diğer hususlar kadar, belki bir tık daha fazla önemlidir…

Batı kültüründe de, Uzak Doğu kültüründe de olmayan, maalesef bizim coğrafyamızda, Orta Doğu coğrafyasında var; sürdürülebilirliğin olmaması…

Bunu tutuculukla, gelenekselcilik ile muhafazakâr olmakla karıştırmayalım. Konu ne olursa olsun, gerek Batı’da, gerekse Uzak Doğu’da asırlardır sürdürülebilirliğini kanıtlamış; işler, aileler ve markalar var.

Toscana’da iki yüzyıla yaklaşan dönemdir şarap üreten aile sayısı oldukça fazla, ya da Osaka’da ve Pekin’de asırlardır işletilen lokanta sayısı tahmin edilenin çok üzerindedir. Yüzüncü yılına yaklaşan Cumhuriyetimiz’de, hiç olmazsa doksan yıldır var olan kaç işletmemiz, markamız, müessesemiz var, sayabilir miyiz… Maalesef çok az… Gerçekten çok az ama…

Direnerek hemen saymaya başlarsanız; Ali Muhittin Hacı Bekir, Borsa, Süreyya, Altın Çizme, Kurukahveci Mehmet Efendi ve Mahdumları ve belki burada benim de hemen aklıma gelmeyen bazıları hızla telaffuz edilirse de, duraksama başlar ve orada durur, kalırız… Eğer yanlış veya eksik bilmiyorsam, spor kulüplerimiz içinde bile sadece üç büyükler dediğimiz kulüplerimiz 100. yıllarını yakın zamanda idrak ettiler…

Konumuza dönelim; perakendede, AVM’cilikte sürdürebilinirlik, çok ama çok önemlidir…

Yoksa…

Unutulursunuz…

Adınız/markanız nostaljiden öte gidemez…

Güncellik bir başka koşul, bir başka önem ve gereklilik…

Nasıl kendimizi yenilemek, güncellemek, içinde bulunduğumuz zaman dilimine uyumluluk ve hâttâ yakın/orta vadeli geleceğin koşullarını algılamaya çalışmak gerekli ise, benzer şekilde AVM’lerin de kendilerini sürekli yenilemeleri hem şarttır, hem de önemlidir…

İstanbul’daki dünyaca ünlü, tarihi Kapalı Çarşı ve Mısır Çarşısı hariç, tüm AVM’ler güncelleme yapmalı, çağın gereklerini yerine getirmelidir. Kapalı Çarşı ve Mısır Çarşısı’nın da tarihi yapılarını, geleneksel dükkân ve ticaret tarzlarını muhafaza etmeleri kişisel tercihim…

Örneğin, bütün bölgelerde bazı AVM’lerde (Merkez konumdaki AVM’ler) bütün bankaların ATM’leri olmalı. Güncelleme yapıldığında, “Bütün Bankaların Ortak ATM’si” bulunmalıdır. Belki emanet dolapları (Safe Box), Rezervasyon bankoları (Reservation Desk), Günlük çalışma odaları, Araç kiralama (Rent a Car) noktaları…

Bunlar an itibariyle yer verdiklerimiz, tabi daha birçok var…

Etkinliği ve eğlence alanı olmayan AVM’lerin işi hakikaten artık zor…

Dikkat ederseniz ki zaten ediyorsunuz, hepimiz dikkatli ve özenliyiz; eğlence alanı ve etkinliği olmayan AVM’ler artık pek tercih edilmiyorlar…

Sadece, tiyatro, sinema vb kültür ağırlıklı eğlence değil salt anlatmaya çalıştığım…

Yüz boyama etkinliği bile değil…

Artık yeni nesil (X Kuşağı) çocuklarımız akıllı telefon, tablet ve bilgisayarı çok daha erken, çok daha genç yaşlarda çözümlüyorlar ve kullanıyorlar, özellikle metropollerde…

Bu koşullar altında etkinlik kavramının daha çağdaş ve bu çocukların tercihlerine göre belirlenmesi yine yukarıda bahsettiğim şekilde AVM’ ye özel yapılması daha hızlı ve destek verici reaksiyonların oluşmasına neden olacaktır…

Ve güvenilir olmak, başarılı yönetim uygulamaları sunmak bu işin aslıdır, özüdür…

Nasıl küçük bir mahalle bakkalını seçmenizin en önemli, ilk ve belki de tek kriteri o bakkal amcaya güvenmek olursa, on binlerce metrekarelik büyüklükteki bir AVM’yi diğerlerine göre seçme kriteriniz de inanın aynıdır; güvenmek… Bu husus, süreklilik için geçerli, bir defalık alışverişlerde pek o kadar uygulanabilir olmayabilir.

Güven, başarılı bir yönetimle edinilir. Disiplin ve eşitlik tabii ki ilk unsurlardır. Ama unutulmamalıdır ki AVM’ler disiplin gösterimi yapılır yerler değil, insanların alışveriş yaptıkları, eğlenebildikleri, kültürle beslendikleri yerlerdir. Askeri kışlalar değil.

O zaman burada şimdilik son bir unsur daha ortaya çıkıyor…

Görünmezlik…

Yeni nesil AVM’lerde güvenlik, temizlik, sair günlük işler; bakım-onarım, dekorasyon değişiklikleri vd., müşteri görmeden yapılmalı, ama yapılmalıdır. Lütfen düşünün nasıl ki çok yıldızlı uluslararası marka otellerde temizlik müşteri görmeden (Doğrusu; müşteriye göstermeden) yapılıyorsa bu AVM’lerde de böyle olmalıdır. Güvenlik için de bu husus birebir geçerlidir.

Son husus, son husus dememe rağmen bir yenisini ekliyorum ama eğitim unsurunu da unutmamak lâzım…

Eğitim şart!

Tabii, tüm bu hususları çoğaltmak, güncellemek, belki an itibariyle yer vermediklerimizi ilave etmek mümkündür. Burada yapılmasına özenle gayret ettiğim, bu konuyu tartışmalara açmak, paydaşların katılımları için yazılı bir temel oluşturmak, eleştiri ve katkıları almak ve paylaşmaktan ibarettir.

Devamını Oku
Advertisement
Yorum Yapın

Yorumunuz

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Hasan R. Ardıç

CoVid-19 bitince ekonomi ve sosyal yaşamı bekleyenler…

Hasan Ardıç

Yazar:

Var olan CoVid-19’un azalan bir grafik çizdiğini düşünelim, hâttâ yok olmaya çok yaklaştığını ve de bittiğini. Bu bitiş senaryosunu gösteren grafikteki azalışı bu derece ağır ağır yazmamın nedeni, azalış ve bitişin ülkelerde bu şekilde olacağındandır.

Ülke, devlet, siyasi görüş, iktidar, muhalefet, sektör, hiçbir ayrım yapmadan çok açık ve net ifade etmeliyim ki; virüsün gelişinde hazırlıklı olamadık, bari gidişinde biraz hazırlıklı olalım.

Peki neye, niçin ve nasıl hazırlıklı olalım…

CoVid-19 salgını bittiğinde ne bekliyoruz, buna bir bakalım.

Ekonomilerde, özellikle bizim tür, kırılgan ekonomilerde mutlaka bir durgunluk, bir anlamda halk tabiriyle bir bocalama olacak. Esasen kişisel görüşüm olarak söyleyeyim; ben bu durgunluğu uzun süredir maalesef bekliyordum.

“Ben demiştim…” gerçekten yakışan bir tavır olmasa da maalesef durum onu gösteriyor. Üstelik bunu bu virüsle falan ilgili olarak değil, ekonomimizdeki gelişmelere bakarak, dünya ekonomilerinin değişik zaman dilimlerinde karşılaştıkları durumlarla kıyaslamalar yaparak bu durgunluğu öngörmek çok da zor değildi.

Perakende sektöründeki önemli sürekli yayınlardan olan Retail Türkiye Dergisindeki yazılarıma bakıldığında özellikle yılsonu durum özetlerimde bu net olarak vardır. Yani bilinen diğer bir isimle “Stagnation”; durgunluk…

Tabii bir de başka bir ekonomik olgu var; enflasyon… “Inflation”.

Birincisi kesinlikle, ikincisi de genellikle ekonomilerde sorun olarak kabul edilen olgulardır.

Durgunluk tabii ki hiç sevilmeyen, istenmeyen, sorun olarak kabul edilen, giderilmesine çalışılan bir problemdir.

Enflasyon ise, genellikle sevilmeyen, ancak bazı ekonomilerde bazı segmentlerde bir süre için kabul edilebilir, ancak yine de mücadele edilerek en azından tek haneli sayılarda tutulmasında yarar olan bir başka olgudur.

Şimdi ikisini birleştirelim;

Stagnation’ın stag’ını alalım, inflation’ın da flation’ınını alalım ve şöyle bir birleşme yapalım: Stagflation, yani durgun altında enflasyon, ya da enflasyonist bir ekonomide durgunluk gibi de dilimizde ifade edelim.

İktisat Fakültesi’nde öğrenciyken, (yanılmıyorsam ilk yıllardaydı, yani muhtemelen 1977 yılında) bu kavramla karşılaştığımda çok ilgimi çekmişti. Bu konuyla ilgili özellikle yabancı literatürdeki kitapları ve bulabildiğim makaleleri okudum. Ve hep ekonomik anlamda da çekindim.

İlerleyen yıllarda iş gereği birçok yabancı ülkeye gittim, oralarda da çalıştım. Hiç unutamıyorum, 1990’ların sonu idi, Ürdün’e, Amman’a gittim. Havalimanından şehir merkezine giden yolun kenarında, sağlı-sollu her iki tarafta da insanlar semaverlerde çay yapıyorlardı. Bunu önce bir dinlenme şekli, ya da tradisyonel bir kültür ögesi sanmıştım, ama değilmiş. Ülkede hem yüksek enflasyon hem de aşırı ekonomik durgunluk vardı. Marketler boştu, halk sadece sokaklarda yürüyordu, herhangi bir faaliyet de yoktu.

CoVid-19 bitince kuvvetle muhtemel karşılaşacağımız ilk temel sorun durgunluk, enflasyon ve özetle enflasyon altında durgunluk olacak düşüncesindeyim.

Bunu takip eden diğer ve bağlantılı sorun da tabii ki likiditedeki tükenmişlik olarak karşımıza çıkacaktır. Bu durumda iki seçenekli, ama her ikisi de bir diğerinden olumsuz neticeleri olan; emisyon hacmini arttırmak, yani para basmak, ya da uluslararası kredi kuruluşlarından (IMF gibi) borç almak çözümleridir.

Bunlar esasen çözüm olmasalar da anlık, geçici palyatif çözümlerdir. Birincisi (para basmak yoluyla piyasalardaki emisyon hacmini artırmak) enflasyona neden olacak, dış kaynaklı kredi bulmak da ekonomide bir çok kısıtlamayı önlemler paketi halinde karşımızda bulmamıza neden olacaktır.

Birçok meslektaşım bu konuları günlerdir yazıyorlar, dile getiriyorlar. Şimdilik kısa vadede görünen bu. Tabii bu görünen hususların arkasında çalışacak başkaca hususlar da var; işsizlik sorunu başta olmak üzere ekonomi kuralları içinde olan birçok sorun.

Ana başlıklar halinde kısaca yer verelim; faizler, mevduat faizleri, politika faizi, yatırım kredi faizleri, bankalar arası günlük repo faizleri gibi her biri, bir diğerini belirleyen faizler, ayrıca TCMB faizlerini belirleme, FED faiz oranlarının belirlenmesi, ECB faizleri gibi…

Ücretler, ücret artışlarının belirlenmesi, asgari ücret seviyesinin revize edilmesi, ek ücret ödemeleri, emekli aylıkları gibi konular…

TL’nin diğer para birimlerine göre, uluslararası piyasalarda işlem göreceği parite değerleri, çapraz kurlar, petrol ve altın ounce fiyatlarının etkileşimi…

Tabii ki bunların hepsi sorun değil, ama uygulama başarılarınıza göre her biri, ya da birlikte tamamı ekonomik konular olmakla beraber, aslında ekonomide her gün karşılaşmamıza rağmen, özellikle CoVid-19 bitimi sonrasında bir anda ve toplu olarak çözümlemeye çalışacağımız ekonomik sorunlar bütünü olarak masaya gelecektir.

Ekonomi, esasen okuması, çalışması, çok keyifli ama bir o kadar da zor bir disiplin… Gerçek hayattan ve politikadan da soyutlanması olanaksız bir disiplin…

İşin siyasetine hiç girmemeye çalışarak, bunu işi siyaset yapmak olan uzmanlara bırakmak, günlük hayatın içindeki ekonomik (İktisadî) konuları tekrar topluca, ana hatlarıyla sıralamak gerekirse, aşağıdaki dizin ortaya çıkacaktır.

CoVid-19 bittikten sonra ekonomideki beklentiler;

  • Durgunluk,
  • Enflasyon,
  • Stagflation.
  • Piyasaların acil nakit ihtiyaçları,
  • Likidite sağlanması için dövize natık dış kredi kullanılması,
  • Emisyon hacminin artırılması, para basılması.
  • Faizlerin artması,
  • Döviz kurlarında artışlar yani TL’nin değer kaybı,
  • İç piyasalarda fiyat artışları, ürün bulunmasında zorluklar,
  • Ağır tasarruf önlemlerinin alınması.

Ben burada karamsarlık yapmaya çalışmıyorum, tanıyanlar bilirler aslında gerçekten iyimser olan veya son zamanlara kadar iyimser olmaya çalışan bir ekonomistim, ama tablo bu…

Bu tablodaki tüm hususlarla mutlaka karşılaşacak mıyız? Aslında her biri diğerini etkilediğinden, cevabım; genellikle karşılaşılır şeklinde olacaktır.

Ne yapılabilir sorusunun öyle komprime bir yanıtı yok… Zaten bu, bir anda da olacak bir çalışma bütünü değil…

İşte bunun için; hazırlanmak gereği ve hâttâ şartı var demekte ısrar ediyorum. Bu iş; yarın olsun da bakarız paketi kapsamında değil çünkü…

Öncelikle üretim şart. Tabii bunu burada söylemek kolay geliyor ama aslında o kadar kolay değil tabii… Zamana ve ciddi revizyon çalışmalarına gereksinim var. Keza döviz kazandırıcı faaliyetler; ihracat ve turizm başta olmak üzere… Tarım ve sanayide kullanım kapasitesinin artırılmasına çok ciddi ihtiyacımız var. Bu da tarım politikalarımızın yeniden belirlenmesi gereği gibi çok kapsamlı bir iş…

Esasen, bildiğiniz gibi o kadar çok şey var ki yapılması gereken, herkesin; kişi ve kurum olarak işi çok zor…

CoVid-19 bittiğinde sosyal hayatta karşılaşılacaklar;

  • Özellikle gıda ve temizlik malzemelerinde azalan, belki de o zaman için erimiş olan stokların yenilenmesi zorunluluğu,
  • İşten çıkarmalar, az da olsa birikimlerin harcanması neticesinde fertlerin nakit ihtiyaçları,
  • Kredi borcu olanların ertelenen kredi bakiyelerinin tahsiline başlanmasının getireceği maddi zorluklar,
  • Eğitim gibi önemli unsurların, her ne kadar uzaktan eğitimle çözülmeye çalışılmasına rağmen, sınavlar gibi zorunlukların kısa sürede yapılmasının zorlukları,
  • Durdurulan üretim merkezlerinin yeniden çalışır duruma getirilmesi mecburiyetleri,
  • Ve her şekilde oluşan hasarın; maddi, manevi, giderilme çalışmaları…

Bütün bunları yapmak; beraberce, çözüm odaklı, kısa vadeli çözümlere doğru değil ki gereğinde kısa vadeli çözüm de çözüm olabilir, ama doğrusu kalıcı kurumsal çözümlere gitmek için çalışmaktan, çok çalışmaktan geçiyor…

Tabii bu arada çoğumuzun henüz değinmediği turizm konumuz var ki gün geçtikçe, her geçen gün değil saat, zarar hanemize yazıyor. Yazdı bile desek daha doğru…

İç ve dış turizmde turizmcilerin kullandığı isimlendirmelerle; incoming, outgoing ve ingoing rezervasyonlarının herhalde tamamı iptal olmuştur. İş için yapılanlar da azaltılmış ya da elektronik iletişimle çözümlenmeye çalışılmaktadır diye düşünüyorum.

Otellerimizin doluluk oranlarının çok düştüğü yakın geçmişte, geçtiğimiz hafta içinde TV haberlerinde %5’lere kadar düştüğünü içim sızlayarak izledim.

Mart sonunda sezona nasıl hazırlanılabilinir, bunu yapabilecek maddi güç nasıl bütçeleşebilir, hangi öngörüler doğrultusunda sezon açılış tarihi belirlenebilir gibi onlarca soru var.

Uluslararası turizmde özellikle belirsizlikler çok bu yıl. İç turizm belki bir şekilde, muhtemelen Ramazan sonrası hareketlenecektir. Evlenme, düğün rezervasyonları da erteleniyor, bu da ayrı bir segment, ayrı bir alt sektör.

Özetle; hepimizin, her ulusun, herkesin ilk dileği CoVid-19 felâketinin bitmesi, tabii ki anında bitsin istiyoruz hepimiz. Ama unutmayalım ki işimiz CoVid-19 bitince de diğer konularda zor.

Sağlık her şeyden önce gelir, kabul… Ekonomi de hemen arkasından…

Devamını Oku

Hasan R. Ardıç

Corona Virus, CoVid-19

Hasan Ardıç

Yazar:

Oldukça uzun zamandır bizi, hepimizi, tüm dünyayı ciddi meşgûl ediyor, üzüyor, endişesi yerini korkuya bıraktı, devam ediyor. Öncelikle hepimiz; Sağlık Bakanlığı’nın, Bilim Kurulu’nun tavsiyelerine, getirdikleri kısıtlamalara ve tüm kurallara uymakla yükümlüyüz.

İnsanlık için,

Ülkemiz için,

Büyüklerimiz için,

Ailelerimiz için,

Kendimiz için,

Ve lütfen artık şu pek bilinen “Bana bir şey olmaz!”ı artık bir kenara bırakarak.

Şimdi bir önerim var:

CoVid-19 ile ilgili; sosyal medyadaki, ulusal TV kanallarındaki, yazılı ve görsel basındaki, ayaküstü sohbetlerdeki bilimden uzak, hurafelere dayanan, mışlı bilgi kirliliklerini, paranoyaları ve de komplo teorilerini artık bir kenara bırakalım.

İlgilenmeyelim bunlarla.

Bizi tıp biliminin doğruları ve devletimizin aldığı resmi kararlara uymak ilgilendirsin sadece. Yine de siz bilirsiniz.

Ne siz ne yapacağınızı bana soruyorsunuz, ne de ben size ne yapmanız gerektiğini söyleyecek kadar kendimi kontrol edemez durumdayım.

Ne isterseniz, tabii ki onu yaparsınız.

Ben yine de önerime devam edeyim.

Sözlerim, evde oturabilenlere.

Çalışmak için evden çıkmak olanları saygıyla karşılıyorum tabii.

Bir kısmımız mademki evdeyiz, o zaman bir şeyler yapabiliriz.

  • Hani hep, “Ah bir vaktim olsa da, evde şunu, şunu yapardım…”lar var ya işte tam onları yapmanın zamanı.
  • Birçok öneri olabilir bu kapsamda;
  • Evdeki ertelenmiş onarımları yapabilirsiniz,
  • Hâttâ bir kısım badana-boya işleri de yapabileceklerinizden,
  • Varsa arabanızla evin bahçesinde olmak kaydıyla ilgilenebilirsiniz; ufak-tefek bakımlar, pastra-cilâ gibi meselâ,
  • Zaman fakirliğinden beklettiğiniz kitaplarınızı çıkarıp onları okuyabilirsiniz,
  • Yeteneğiniz varsa resim yapabilirsiniz,
  • Ya da şiir yazabilirsiniz,
  • Veya enstürman çalabilirsiniz,
  • Yemek de yapabilirsiniz,
  • Karikatür de çizebilirsiniz,
  • Gazeteleri de okuyabilirsiniz,
  • Bilgisayar kullanma konusunda kendinizi geliştirebilirsiniz,
  • Filmler izleyebilirsiniz,
  • Konserler izleyebilirsiniz,
  • Netflix var, Youtube var, birçok kanal daha var tabii izlenebilir,
  • Buralarda müze ziyaret edebilirsiniz,
  • Hobilerinize zaman ayırabilirsiniz,
  • vs., vs.,

Ama ne olur;

Falanca şu tarihte, ya da bilmem kaç yılında CoVid-19’u söylemiş, yaaa

Demeyin ne olur. Bunu eğer söylendiği hafta içinde okuduysanız, izlediyseniz, daha da meraklanarak Google’dan ve diğer ilgili mecralardan araştırıp bilgi edindiyseniz; tamam. Yok, bu günün sosyal medya iletisi ise, bırakın.

Yakınlarınızı, dostlarınızı arayın, onlarla görüntülü kısa da olsa sohbetler yapın bunun için bedava birçok uygulama var. Whatsapp mesajları gönderin ama CoVid-19 şeyleri değil, gerçek ilgi konularınızda olsun o mesajlar… Sesini duymak istediklerinizi telefonla arayın, konuşun onlarla… Hele yaşça sizden büyük olanları ihmâl etmeyin.

Lütfen;

  • Kurallara uyun,
  • Bugünlerde imkânınız varsa evden çıkmayın,
  • Sağlığınıza ve özellikle tıbbi hijyen kurallarına çok dikkat edin,
  • Telâş yapmayın, panik asla yapmayın,
  • Devletin resmi kurallarına mutlaka uyun,
  • “Bana birşey olmaz!” demeyin; olur, hem de öyle bir olur ki,
  • Bütün bunları kendiniz için değil, herkes için yapın lütfen…

Lütfen;

  • Sadece sağlık çalışanlarını değil, başta sağlık çalışanları olmak üzere emeği geçenleri takdir edin, saygı gösterin ve de yardımcı olun,
  • Benzer şekilde temizlik çalışanlarını, market çalışanlarını ve diğer sokağa çıkarak risk alan, bize hizmet sunan herkesi saygıyla takdir edelim, onlara yardımcı olalım,
  • Asla bencil olmayalım, lütfen.

Öyle veya böyle tüm dünyadaki herkesin bir şekilde başına gelen bu CoVid-19, bir şekilde bitecek, bitirilecek.

Amaç yakalanmayı geciktirmek, fark etmek ve gidermek.

Atlatılacak.

Bugün olamasa bile yarın, ya da yakında.

Ama mutlaka.

Sabır, mücadele, kurallara uyum, yardımlaşma…

Devamını Oku

Hasan R. Ardıç

AVM’lerde Ortak Alan Gideri (OAG) konusu

Hasan Ardıç

Yazar:

Geçtiğimiz hafta OAG konusunun ilk bölümünü yayınladım. Ülkede; İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa, ülke dışında da San Francisco, New York, Indianapolis, Indiana, Chicago başta olmak üzere birçok yerde okunduğunu, Retail Türkiye Dergisi Dijital Dergi’de de ekrana getirildiği gün içinde yaklaşık 400 görüntüleme ve beğenilme alma yüksekliği beni çok mutlu etti.

Bu nedenle “Devamı Haftaya” zamanlama bildirimini aşarak OAG konulu yazımın II. bölümünü haftayı beklemeden, erken yayınlamaya karar verdim. Okuyan herkese teşekkürler.

AVM’lerde OAG ödenmesi/ödenmemesi konusu, sadece modernizmle alâkalı değildir. Başkaca gerekçeler de var tabii…

Normal hayatta da, ticarette de öyle değil midir?

Bir kişi ya da kurumdan bir bedel, para alırsanız, ona karşılığında birşeyler vermek durumundasınızdır.

Bu mal olabilir, hizmet olabilir.

Peki ödemeyi yapan, istediği şey (mal/hizmet) için ödeme yapar; yani seçer, değiştirir, iade eder vb…

OAG ana kalemlerinden olan güvenlik, temizlik, ilaçlama, peyzaj-bahçe bakım vb hizmetlerinin alındığı taşeron sıfatlı firmaları kim seçer?

Kiracılar mı, AVM yönetimi mi?

Yönetim açısından seçimin AVM yönetimince yapılması bence doğru olanıdır… Yani çalışılacak taşeron firmalar, AVM yönetimi tarafından seçilmelidir…

Böyle olmakta mıdır?

Evet…

Ne oldu OAG verenin tercihi?

Uygulamada, kiracının fikrini bile soran AVM yoktur, buna inanın…

Bırakalım temizlik ya da güvenlik firması tercihinde kiracının etkili olmasını, OAG adında ödeme yapıldığı halde, fikri bile alınmayan kiracının bu ödemesini yani OAG bedelini hangi kriterlere göre ödemesi adil olacaktır konusuna bakalım.

OAG belirlenirken çok büyük olasılıkla, genellikle büyük çoğunluk için geçerli olan, kullanılan birim metrekare başına bir OAG’dir.

Peki bu OAG; metrekare net satış alanı mı, brüt mağaza alanı mıdır?

AVM içinde adetâ bağımsız bir ünitede oldukça büyük bir alan işgâl eden, diyelim bir department store için metrekare nasıl seçilecek, birim fiyat ne olacaktır?

Department Store’u da bir kenara bırakalım, daha basite gidelim; 100 m2 mağaza ile 1.000 m2 mağazanın OAG birim fiyatı aynı mı olmalıdır?

Kira bedelinin dışında da olsa OAG TL olarak mı alınmalı, ya da dövize mi endekslenmelidir?

(AVM Yatırımcısı dövizle kredi kullanarak yatırım yapan, yabancı taşeron kullanmayı tercih eden, yabancı sermayeli bir kuruluş ise nasıl olacak?)

Bakınız daha m2’nin net mi, brüt mü olduğuna tam karar veremeden, hesaplanma kriterleri, hesaplama kriterlerini açıklığa kavuşturamadan, ödeme biriminin TL mi, döviz mi olacağı soruları birbirini takip etti…

OAG belirlenmesinde AVM’nin eski/yeni, yenilenmiş/yenilenmemiş olması kadar yatırımcı tarafından işletilmesi ya da işletmenin bir taşerona verilmesi, kiralamanın yapılma biçimi gibi diğer etkenler de var…

X AVM eski olabilir, yenileme yapılmış olsa bile teknikten kaynaklanan AOG daha ağır olabileceği gibi, yeni AVM’lerin outlet ya da AVM olmaları gibi farklılıklar da bu etkenler içinde sadece bir kısmı teşkil eder.

Bitti mi? Hayır, daha var…

Eğer OAG alınmaktaysa, bu bedel kira haricidir…

Bu durum en azından algı bakımından bile adil bir rekabet olmadığı anlamına gelir.

Uygulamada böyledir…

Bu kimin tercihi olabilir?

Bana kızmasınlar ama çoğu sektör arkadaşlarım olan kiralama şirketleri OAG yanlısıdır. Bu, onlar için ticari anlamda uygun olabilir, ama sadece onlar için…

Uygulamada OAG’nin, KDV’nin ayrı olması, kirayı düşük algılamaya neden olmaktadır. İfade edilen de zaten; yatırımcı şu kadar OAG istiyor, devletin KDV’si de zaten herkese uygulanan bir vergi mecburiyeti…

Bu durumda gerçek kiralayan (Yatırımcı) ile gerçek kiracı (Perakendeci) daha sözleşme aşamasında taraflar olarak ayrılmakta, “Aynı gemideyiz” sözü henüz kullanılmamakta…

Kiralama şirketleri ise kapsama alanı dışında…

Kiralara zam yapılan artış dönemlerinde OAG için de artış ön görüldüğünde yine taraflar karşı karşıya gelecekler, kiralama yapan kapsama alanı dışında kalmakta olacaklar.

Bu dönemde gerilme başlayabilecek, OAG’lerin yükselmesiyle beraber kiracılar işletmeciye her biri ayrı olmak kaydıyla, beher OAG harcama faturasını tartışmaya açacaklardır.

İşte burada; hem kira bedelleri için, hem de OAG’ler için “Ama aynı gemideyiz” söyleminin başladığı an yaşanacaktır. Kira sabitlemeleri, kira indirimleri, kirasız dönemler vb uygulamalarda OAG giderek artacak ve başlayan şikâyetler asla sıfırlanmayacaktır.

Bence modern çağın, organize perakendeciliğinde AVM’ler, kiracılarına sadece mağaza alanı değil, bununla birlikte;

  • Güvenli (Güvenliği bulunan, CCTV gözetimi olan),
  • Daima temiz, temizlenen,
  • Varsa bahçesi bakımlı olan,
  • Otoparkı temiz ve sinyalize edilmiş,
  • Reklam-tanıtım, etkinlik ve promosyonları süreklilik kazanmış,
  • Aydınlatması ve sair bakımı yapılmakta olan

bir yeri kiralamaktadırlar.

Zaten böyle de olmalıdır…

Böyle de olmaktadır…

İşte bu ve benzeri birçok gerekçeyi irdelediğimizde AVM’lerde Ortak Alan Gideri (OAG) kiradan ayrı alınmamalı, kira bedeli içinde olmalıdır.

Bu, kişisel görüşümdür.

İnandığım görüştür…

Geçmişte, yönettiğim AVM’lerde uyguladığım da budur zaten…

Birlikte çalıştığımız iş arkadaşlarım, başka AVM’lere üst yönetici kadrolara gittiklerinde, onlar da bu uygulamayı yeni iş yerleri olan AVM’lerde uygulamışlardır.

Batı’da OAG ayrı alınabilir, bu coğrafya ve o coğrafyanın kurallara bağlılığı ile son derece paralel gelişmiştir.

Şöyle ki;

Kira sözleşmesi koşulları taraflar için akid devam ettikçe aynen geçerlidir. Örneğin ABD, Almanya, Hollanda…

Bizim coğrafyalarda durum biraz daha farklı algılanmakta, imzalanmış sözleşme üzerinde pazarlıklar yapılabilmekte, OAG’ler bazen kâr gözetebilen anlayışla subjektif saptamalarla yapılabilinmektedir.

Böyle olunca da, taraflar arasında sürekli pazarlık, karşılıklı ithamlaşmalar, hukuk süreçleri vb olabilmektedir.

AVM’lerde OAG’nin kiraya dahil edilmesi, kiradan ayrı alınmaması kişisel tercihim ve önerimdir.

Bu tercihe konu olan dayanakları özetleyerek konuyu şimdilik sonlandıralım;

  • Bedeli ödenen hizmetin seçimi ve denetimi bedel ödeyenin hakkıdır.
  • (Ama bunun böyle olması da AVM yönetimini neredeyse yetkisiz hâle getirir.)
  • Bedelin saptanması somut ve ölçülebilir, adil kriterlere uygun olmalıdır.
  • OAG alan ve almayan AVM’ler arasında algı bakımından adil bir kira rekabeti olamamaktadır.
  • Sadece kiralama şirketlerini rahatlatabilen bu husus kira sözleşmesi tarafları arasında anlaşmazlık konusu olmaya kuvvetle adaydır.
  • Organize perakendede hizmet anlayışı ve AVM yönetimi adil, bağımsız ve geçmişten farklı olmalıdır.
Devamını Oku

Hasan Ardıç

POPÜLER