Sosyal Medya Hesaplarımız

Röportaj

Fi Yapı ile anlaşan MRT, 2010 yılında büyüme hızını arttıracacak

Editör
Abone Ol:

Perakende ve AVM sektöründe deneyimli 2 arkadaşın 2007 yılında temellerini attığı MRT Danışmanlık, emin ve sağlam adımlarla büyümeyi sürdürüyor.

Sangarius Yaşam Merkezi, Kardiyum AVM, Gölpark Alışveriş Merkezi ile Ataşehir Alışveriş Merkezi projelerine danışmanlık hizmeti veren MRT Danışmanlığın kurucularından Pazarlama Direktörü Murat Döker ve İşletme Direktörü İlkin Mert Küçük ile hem sektörü hem pazarı konuştuk. Döker ve Küçük, sorularımızı şöyle cevaplandırdı:

MRT nasıl doğdu? Bu sektörde bir boşluk var mıydı?

MRT Danışmanlık 2007 yılında perakende sektörünün ve organize perakende hareketindeki eksikliklerin ve sektördeki yıpranmışlıkların bu sektörde yarattığı boşluk göz önüne alınarak kuruldu. Temel felsefesi dürüstlük esasına dayanan, tüm paydaşlarına uzun süreli ve keyifli bir çalışma ortamı sağlamakta; çağdaş çizgilerde geleneksel tahammüllerle hizmet veriyoruz.

MRT’den önce ortakların bir sektör tecrübesi ve know how u var mıydı? Bu sektöre merak nerden başladı?

MRT ‘nin kurucu kadrosu; konusunda oldukça uzman, Türkiye’nin en önemli projelerinde profesyonel olarak hizmet vermiş, başta Cevahir AVM olmak üzere birçok AVM ve köklü perakende gruplarında üst düzey yöneticilik yapmış bir kadrodur. Sadece AVM ekiplerinin fikirleriyle ilerlemiyoruz, aynı zamanda perakende kökenli kadromuz ile işletme alanında da uzman yaklaşımı sayesinde gençliğin verdiği dinamizmi operasyonumuza yansıtıyoruz.

MRT‘nin AVM sektörüne olan merakının doğmasının nedeni ise içinde bulunduğumuz sektörün Türkiye normlarına göre en iyi hizmetlerin verildiği sektörlerden biri olmasıdır. MRT Danışmanlık olarak bu sektördeki tüm paydaşları için ortaya çıkarttığı avm projeleriyle gurur duyoyoruz. Sosyal hayata yeni bir nefes getiren projelerle MRT, tematik projelerin planlandığı ve sadece AVM olarak değil bulunduğu bölgenin vazgeçilmezi olmayı başarmış yaşam alanları hedeflliyoruz.

Şu anda hangi projeler var? Açılışlar ne zaman? Kiralama oranları nedir?

MRT’nin uzman kadrosu birçok AVM projesine hizmet vermiştir. MRT olarak Sakarya’da Sangarius Yaşam Merkezi, İstanbul Taşdelen de Kardiyum Alışveriş Merkezi, Bursa Orhangazi de Gölpark Alışveriş Merkezi ve İstanbul Ataşehir de Ataşehir Alışveriş Merkezi projelerine danışmanlık hizmeti vermektedir.

Sangarius AVM yüzde 50 oranında kiralaması bitmiştir. 2010 ikinci çeyrekte açılacaktır. Kardiyum AVM yüzde 60 oranında kiralaması bitmiştir. 2010 ilk çeyrekte hizmete girecektir.

Ataşehir AVM 2011 ikinci çeyrekte açılacak kiralama faaliyetleri ile ilgili ön talepleri topluyoruz.

Hizmetlerinizi kaç ana başlıkta toplayabilirsiniz? Bunlar nelerdir?

MRT Danışmanlık, alışveriş merkezleri alanında uzmanlaşmış; projelere, proje geliştirme ve konsept belirleme, marka ve mağaza karması oluşturma ile kiralama organizasyonu ve son olarak tesislerin yönetim ve işletme hizmeti veriyor.Sektörün gelişimini nasıl görüyorsunuz? Bu sizce iyi yönde midir?

Organize perakende sektörü Türkiye için hızlı gelişen bir sektör, bugün hemen her konut projesinin içinde bir AVM projesi de var; bazı bölgeler doymuş durumda. Fakat hala bazı bölgeler için hem hedef kitlenin hem de perakendecilerin organize hareketlere ihtiyaçları var. Biz perakendecinin nabzını tutarak ihtiyaçları doğrultusunda projeler geliştirmekten yanayız, böylelikle başarısız diye adlandırılan atıl kalmış, kiralanamamış projelerin sayısını da en aza indirgemiş olur düşüncesindeyiz.

Sektörde gördüğünüz artılar ve eksiler nelerdir?

Sektörün en ciddi sıkıntısı planlama aşamasında yatırımcıların bir danışmanlık firmasıyla çalışmama kararı. Büyük ve kurumsal gruplar hariç özellikle Anadolu’daki yatırımcılar bu konuda bir danışmanlık hizmeti almaktan kaçınır durumdalar fakat bu kaçınmalar inşaatın tamamlanması ve kiralanması sürecine gelindiğinde yerini endişe ve pişmanlığa bırakıyor. Daha önce de belirttiğimiz gibi biz bu planlama proje geliştirme sürecinde perakendecinin ihtiyacı doğrultusunda hareket etiğimizden bu konudaki sıkıntıları ortadan kaldırabiliyoruz. Karşılaşılan diğer bir sıkıntı ise yine planlama sürecindeki mimari eksikler maalesef projenin görselliği kadar doğması ve yaşaması da son derece önemli. Çünkü bize göre AVM’ler yaşayan organizmalar, bu nedenle konsept ve mimarisi kadar işletilmesi yönetilmesi de planlama aşamasında göz önünde bulundurulmalı. Bazen küçük maliyet kaçınmaları ileride çok daha fazla ek maliyetler doğurabiliyor.

Kardiyum, Sangarius ve Ataşehir projelerinden de bahseder misiniz?

Kardiyum; Taşdelen’de küçük, butik ihtiyaca yönelik bir AVM olarak planlandı. Hali hazırda güçlü, içinde 1300 m2 de market olarak Carrefour SA Express var. Marketimiz 2009 Nisan ayında hizmete girdi ve benzer metrekarelerde en yüksek ciro oranlarından birine sahip. Bu da bize planlamanın doğruluğu konusunda ciddi bir veri olarak geri dönüyor. Bölge hızla gelişmekte olan bir bölge, konut sayısı her gecen gün artıyor. Biz de bu ivme içinde diğer hizmet birimleriyle birlikte AVM’nin tamamını 2010 Şubat gibi açmayı planlıyoruz. İçinde ihtiyaca yönelik tekstilden kozmetiğe, sinemadan çocuk eğlence alanlarına kadar her türlü detayın barınacağı bir butik AVM olmasını hedefliyoruz.

Sangarius; Sakarya’nın merkezi Cark Caddesi üzerinde, şehir stadına 300 metre mesafede, çok canlı cıvıl cıvıl bir yaşam tesisi olarak planlandı, Sangarius ismi dâhil tüm detaylarında MRT imzası taşıyan bir proje, özetle son hali göz önünde bulundurulduğunda MRT’nin proje geliştirme oranı % 90 oranında. İçinde 15.000 m2 kiralanabilir alanlı bir AVM ile 10.000 m2 de Sakarya’nın ilk aquapark ve spor tesisini barındırıyor. Maalesef ki proje yatırımı küresel krizden etkilendi ve bu süreçte de Adapazarı Belediyesi’ne ait araziye 30 yıllığına yap-işlet-devret modeli ile planlandığı için süre uzatımı aldı ve süre uzatımın sonu 2010 Mart ayında doluyor. Belediye taahütü olduğu için de 2010 yılı 2. çeyrekte açılacak. Projenin kaba inşaatı tamamlanmış durumda, kiralamasında da anchor markalar ile %50 lik bir kısmı protokolize edildi.

Ataşehir Alışveriş Merkezi; Ataşehir İstanbul’un en gözde, en hızlı gelişen ve en hızlı nüfus artışı gösteren ilçesi ve yerleşim özellikleri ile de yeni yapılar ağırlıkta bu da bize yerleşik nüfusun tamamının hedef kitle olduğunu gösteriyor. Ataşehir bölgesinde alım gücü B ile başlayan ve A+ ya kadar geniş bir yelpazeye sahip. Batı yakasındaki ihtiyacı karşılayan tesisler olmasına rağmen doğu kanadı yani Taç Spor diye bilinen bölgede hali hazırda ihtiyacı karşılayacak bir tesis bulunmamaktaydı; bu ihtiyaçtan yola çıkarak bir proje geliştirdik. Ataşehir AVM projesinin mimari aşaması ve konsept çalışmaları tamamlandı, inşaat uygulaması taşere edildi ve en yakın zamanda uygulamaya başlanacak bu süreçte biz de MRT olarak perakendecilerden talep topluyoruz. Çok yoğun da bir ilgi var. 2011 yılında İstanbul, güçlü bir AVM daha kazanmış olacak.

2010 ve sonrası için hedefleriniz nelerdir?

MRT olarak 2010 yılı başıyla büyüme hızımızı artırıyoruz. Global krizde ve sektörün içinde bulunduğu dar boğazda doğru planlama ile emin adımlarla ilerliyoruz; krizin etkilerinin ortadan kalkmaya başladığı düşünülürse yara almadan ve planlı büyüyerek bu süreci atlatacağız.

MRT çok yakın zamanda tesis yönetimi alanında toplu konut ve AVM projelerinin mix edecek yepyeni bir marka ile karşınıza çıkacak. Bir konut sipariş otomasyon sistemi olan HOMIX dünyadaki Residance kavramını tamamıyla değiştirecek.

Bu proje kapsamında Fi Yapı ile de anlaşma sağladık. Biliyorsunuz Fi Yapı sektörün mütevazi fiyata kaliteli konut köşesini kapmış durumda bundan böyle Hem Fi Yapı’nın tüm ticari alanlarının planlanması, proje geliştirme ve konsept belirleme hizmetleri ile kiralama ve yönetim organizasyonlarının tamamını MRT Danışmanlık olarak üstlenecek hem de HOMİX’i Fi Yapı’nın yeni projelerinin tamamına yerleştireceğiz. HOMİX projesi çok yakın zamanda lansmana çıkacak.

Devamını Oku
Yorum Yapın

Yorumunuz

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Advertisement

Röportaj

Gelir dağılımını bozan enflasyon, GPD’nin de önemli sorunu

Editör

Yazar:

STK’larda uzun yıllardır görev yapan Alp Önder Özpamukçu Koçtaş’ta ki idari görevlerini bıraktıktan sonra GürATA Danışmanlık Şirketi ile gıda perakendeciliğinin en temel sorunlarından biri olarak gördüğü tedarik zincirinde uzmanlaşmaya karar verdi. Bu kararıyla yıllarca profesyonel olarak çalıştığı ev ihtiyaç maddeleri perakendeciliği sektöründen çok gıda perakendeciliğiyle haşır neşir olmaya başladı. Gıda Perakendecileri Derneği’nin (GPD) 10 Ocak 2023’te ki genel kurulunda Başkan seçilen Alp Önder Özpamukçu röportajımızla sizi baş başa bırakıyoruz.

Alp Önder Özpamukçu kimdir?

Alp Önder Özpamukçu 1971 Kayseri doğumlu. TED Kayseri Koleji sonrası 1993 yılında İstanbul Üniversitesi İngilizce İşletme Fakültesi’ni, 2003 yılında ikinci lisansı olan İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi’ni bi-tirdi. 1995-2007 yılları arasında Koç- taş’ta Mağaza Müdürlüğü, Operas-yon ve Yatırımlar Direktörlüğü gibi pozisyonlarda bulunduktan sonra. 2007–2020 yılları arasında Koçtaş CEO’su olarak görev yaptı. Halen Koçtaş’ta Yönetim Kurulu Üyesi ve ortağı olduğu GürATA Danışmanlık Şirketi Yönetim Kurulu Başkanı. Profesyonel iş hayatı boyunca birçok ödüller aldı, ayrıca 2011 yılında Capital Dergisi tarafından “En Başa-rılı CEO” ve 2009 yılında Perakende Güneşi Ödülleri’nde “En Başarılı Perakendeci” seçildi. Sivil toplum kuruluşlarında uzun yıllar görev alan Alp Önder Özpa- mukçu, Sektörün ilk derneklerinden Alışveriş Merkezleri ve Perakende- ciler Derneği (AMPD)’nde başlayan Yönetim Kurulu Üyeliğini, 2013-2017 yılları arasında Kategori Mağazacı-lığı Derneği (KMD) – şimdiki adıyla Zincir Mağazalar Derneği (ZMD) – kurucu başkanı ve Yönetim Kurulu Başkanlığı ile devam ettirdi. 2019-2023 yılları arasında Türkiye Alışveriş Merkezleri ve Perakende- ciler Federasyonu (TAMPF) Yönetim Kurulu Başkanı görevini tamam-layan. 2023 yılından itibaren de Gıda Perakendecileri Derneği (GPD) Yönetim Kurulu Başkanlığı görevini yürüten Özpamukçu aynı zamanda, TOBB Perakende Sektör Meclisi Başkanıdır.

GPD hakkında bilgi verir misiniz?

2012 yılında kurulan Gıda Perakendecileri Derneği (GPD) modern gıda perakendecilerinin temsilcisi konumunda. Üyelerimiz ulusal market zincirlerinden, hızlı servis restoranlarından ve kahve zincirlerinden oluşuyor. Sektörümüze gerek teknolojik gerekse operasyonel alanda hizmetler sunan çözüm ortaklarımız da üyelerimiz arasında. Derneğimiz üyesi perakende işletmeleri 40 binden fazla satış noktasında 465 bin kişiyi istihdam ediyor. Üyelerimizin 2022 yılı itibariyle cirosu 500 milyar TL’yi aşmış durumda. Bu rakamlar üyelerimizin ülke ekonomisinde ne kadar önemli bir konumda olduğunu gösteriyor. Tamamı kayıt içinde işleyen ve vergi, istihdam, tedarik zincirine destek, tüketiciye fayda başlıklarında katkısı kuşkusuz böyle bir sektörün gelişmesi için dernek olarak farklı başlıklarda çalışmalarımızı sürdürüyoruz.

Derneğimiz kuruluşundan bu yana gıda perakendeciliğinin ülkemizdeki sürdürülebilir gelişimi için canla başla çalışarak, Türk tüketicisini etkileyen her önemli konu ve sorunu yakından takip ederek sektördeki sözcü görevini başarıyla sürdürüyor. Bu çalışmalar neticesinde, kamu kuruluşları nezdinde güvenilir ve görüşü alınan bir kurum sıfatına ulaşarak, Türkiye’de gıda perakendeciliğini toplum ve kamu yararına güçlendirmek amacıyla hiç durmaksızın ilerlemeye devam ediyoruz. Gıda perakendesi tüketiciye doğrudan dokunan, temel ihtiyaçlarının karşılandığı bir sektör. Dolayısıyla çok da göz önünde olan, rekabet ortamı yoğun ve bu yapısı nedeniyle de çok fazla mevzuatla düzenlenen bir sektörüz.

Dernek olarak en büyük gücümüz bu düzenlemelerde aktif rol alarak sektörün ve tedarik zincirinin izlenirliğini, rekabetçi yapısını, oyuncuların gelişimini ve tabii ki tüketici haklarının korunmasını sağlamaya çalışmak. Mevzuat çalışmalarında derneğimizin edindiği güçlü rol, üyelerimizin de bu güçten faydalanmalarını, sorun noktalarını sektörün ortak çözümleriyle gidermelerini sağlıyor. Dernek olarak tabii büyük bir network ortamını da teşkil ediyoruz. Bunun en etkili yansıması da her sene düzenlediğimiz Ortak Gelişim Kongresi’nde karşımıza çıkıyor. Kongremizde biz perakendeciler olarak sektörümüzün geleceğini, tüm tedarik zincirimizi gözeterek ve görüşlerini alarak çizmeye çalışıyoruz. Kongrede tedarikçimiz, üreticimiz, çözüm ortaklarımız, çiftçimiz, kamu kurumlarımız hep beraber bir araya gelerek bilgi paylaşımında bulunuyoruz. Yeni iş birliklerinin ilk adımlarının atılmasını, böylece tedarikçilerimizin de gelişimini sağlıyoruz. Bunların hepsinin toplu faydası en sonunda tüketicimize ve ülkemize oluyor. Kongremizi, derneğimizin tüm çalışmalarının derlendiği, iletişiminin güçlendirildiği ve sektör içinde network ortamının en yoğun şekilde sağlandığı alan olarak tanımlayabiliriz.

Gıda perakendecileri olarak temel işimiz gıda ve dolayısıyla ana görevimiz gıda arzının sağlıklı bir şekilde sürmesini sağlamak. Biz perakendeciyiz, ancak tedarik zincirinin yönetiminde çok etkiliyiz. Gıda arzı konusunda da hem bu konuya dikkat çekme hem de gerekli aksiyonları alma noktalarında çalışmalarımız oluyor. Bu konunun da her zaman takipçisi olacağız.

GPD olarak genelde enflasyon özelde gıda enflasyonu beklentileriniz nedir; bu enflasyon oranları sektörü nasıl etkiliyor?

Perakende sektörü yüzbinlerce insanın ekmek kapısı olmakla birlikte ülke GSMH’nın önemli saç ayaklarından bir tanesi. Enflasyonla mücadelede de en önemli oyunculardan biri yine perakende sektörü. Modern gıda perakendecileri aralarındaki yoğun rekabetin gereği olarak da tüketici faydasına zaten birçok fiyat dalgalanmasını kendi olanaklarıyla frenliyor. Bu frenleme neticesinde gıda fiyatlarına artışların yansıması bir süre geriden geldi. Burada dikkat edilmesi gereken diğer önemli bir konu, bu dönemde bizim kontrolümüz dışında olan son bir yılda (%100) işçilik artışı, (%100) yakıt maliyet artışı, (%60) dövizdeki artış, vergi artışları gibi girdi maliyetlerindeki büyümelerin sektörün büyüme ve enflasyon oranının çok üzerinde olması.

Sektörümüzün büyüme hacmi ve gıda fiyatlarında yaşanan değişimler dikkate alındığında, göz önünde olmamız gayet normal. Modern gıda perakendecileri; mağaza sayılarının çok olması sebebiyle bu işin doğası gereği, merkezi, kurumsal bir yönetimle ve mevzuata uygun yolarak işlerini yürütmek zorundalar. Bu şekilde tüketiciye her zaman kaliteli, güvenilir ve aralarındaki yoğun rekabet gereği de en ekonomik ürün ve hizmetleri sunmaları mümkün olmakta.

Modern perakende bu yapısıyla kendisi kayıt içinde olduğu gibi ekosistemindeki diğer paydaşlarını da kayıt içine alarak ekonomiye büyük katkı sağlıyor. Bu katkı, sektörün gelişiminin ülke ekonomilerine olumlu etkisini de vurguluyor. Gelişmiş ülkeler bu nedenle perakendenin modernleşmesini önemsiyorlar. Ancak Türkiye’de modern gıda perakendesi gelişmiş ülkelerin halen çok gerisinde: Ciro bazında modern gıda perakendesi %45’lerde seyrediyor. Avrupa’da %70 ila %90 arasında bu oranlar. Burada yaratılan rekabetçi yapıyla gelişmiş ülkelerde perakendeciler enflasyon artışıyla mücadeleye büyük katkı sağlıyor.

Bununla beraber sektörde özellikle e-ticaretin gelişimi ile de büyük bir değişim ve dönüşüm söz konusu. Tüketici refahının daha rekabetçi bir ortamda gelişmesi, ülkemizde istihdam olanaklarının artması ve aynı zamanda dijitalleşme gibi verimlilik artırıcı uygulamalara entegrasyonun gerçekleşmesi için zaten bir değişim ve dönüşüm şart. Modern perakende gelişip bu alanda rekabet arttıkça enfalsyonun dizginlenmesi çok daha hızlı gerçekleşecek.

Market poşetlerine ücret getirilmesinin sonuçlarını, geleceğini değerlendirir misiniz?

Alışveriş poşetlerine ücret getirilmesi, uygulamanın başladığı dönemde çok haklı bir uygulamaydı. Poşetlerin çevreye olumsuz etkisi ve tüketicimizin o dönemdeki çevre anlayışı maalesef bu uygulamayı zorunlu kılıyordu. Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta, poşet fiyatının belirlenirken gerçekten caydırıcı bir miktarda tutulması. 25 kuruş, ilk uygulamada etkili bir rakam oldu ve gerçekten poşet kullanımları %50 oranlarında kadar düşmüştü. Bu en başta çevre için çok önemli bir adım olmuştu.

Poşetlerin fiyatının günümüzde halen 25 kuruştan devam etmesi maalesef uygulamanın amacından saptığını gösteriyor artık. Ücret karşılığı satılan bir mal haline geldiğinden, müşterimiz ihtiyacı fazlası poşet istediğinde de müdahale edemiyoruz. Poşet tüketiminin caydırıcı bir fiyat olmaması nedeniyle son dönemde yeniden artması ve uygulama öncesi rakamlara ulaşması, çöp için özel üretilen poşetlerin alışveriş poşetlerinden daha pahalı olması nedeniyle tüketicinin alışveriş poşetini çöp poşeti olarak kullanmayı tercih etmesi ve bu nedenlerle 2025 yılı için belirlenen kişi başı yıllık 90 poşet hedefinden uzaklaşılması yeni bir düzenleme yapılmasını zaruri kılıyor.

Ayrıca bu düzenlemede mevzuatta olduğu gibi Bakanlığın yalnızca taban fiyatı belirlemesini, örneğin daha kalın veya büyük ebatlardaki poşetler için farklı fiyatlandırmaya, yani tavan fiyatın rekabete göre işletmeler tarafından belirlenmesine izin verilmesini talep ediyoruz.

Zorunlu Depozito Yönetim Sistemi’nde perakende sektörüne önemli sorumluluklar yüklenecek. Sektör, üyeleriniz bu sorumluluk için hazır mı?

Zorunlu Depozito Yönetim Sistemi, uzun dönemdir Bakanlık ve sistem paydaşlarıyla üzerinde çalışılan bir kurgu. Bazı ürünlerde hali hazırda depozito sistemi işlese de kurulmaya çalışılan sistem çok komplike ve maliyetli bir yapı. Sorumlulukların yanı sıra sistemin yönetimi için hem kamunun hem de özel sektörün içinde olacağı bir yönetişim modelinin kurulması çok önemli. Dernek olarak bu sürecin başta tüketicinin eğitilmesi ve algı değişikliğiyle çok ilintili olduğunu savunuyoruz. Depozito ücretinin, aynı ilk başlarda poşet satışı gibi bir tepkiyle karşılanmaması, bunun sistemin içinde dönecek bir ücret olacağı algısının tüketicide oturması gerekiyor.

Paydaşların sorumlulukları ve yükümlülükleri konusunda ise Bakanlığımızın yönlendirmeleri ve birlikte yapılan değerlendirmelerle bir noktaya kadar gelindi. Halen açık noktalar var ancak yoğun çalışmalarla bu açıkların da netleşeceğine inanıyoruz.

Burada en önemli maliyet depozitolu ambalajların toplanması aşamasında oluşuyor. Yurtdışı örneklerinde gördüğümüz depozito iade makineleri her işletmenin karşılayabileceği ve verimli bir şekilde işletebileceği cihazlar değil, maliyetleri hem yüksek hem de kapasite açısından her nokta için elverişli değil. Bu yatırımların kamu tarafından merkezi yönetimlerce yapılmasını savunuyoruz. Tabii ki isteyen işletmeler, verimlilik analizlerine göre bu yatırımlara girişebilir. Ama tüm sektör için bir zorunluluk getirilmesi doğru bir uygulama olmayacaktır. Kaldı ki sisteme dahil olacak ambalajların %60 ve daha üstü bir çoğunluğu geleneksel kanallarda ve HORECA dediğimiz ev dışı tüketim kanallarında tüketiliyor. Bu kanalların da sisteme en verimli şekilde dahil edileceği bir kurgu, sistemin sürdürülebilirliği ve ekonomisi açısından büyük önem taşıyor.

800 milyar TL’yi geçen Türkiye e-ticaretin içinde HTÜ’nin payı artarken e-ticaret sitelerinin “Dark store” yatırımlarını ve fiziki market zincirlerinin rekabetini değerlendirir misiniz?

Türkiye, teknolojiyi çok yakın takip eden, hızlı adapte olan ve uygulamalarını hızlıca geliştiren bir ülke. Operasyonlarda teknoloji adaptasyonunu en hızlı yapanlardan biri de gıda perakendesi. Türkiye’deki gıda perakendecilerinin diğer ülkelere kıyasla oldukça iyi konumda bulunduğunu, gerek mağaza içi operasyonlarda gerekse tedarik zinciri yönetiminde ne kadar başarılı olduğumuzu geçtiğimiz pandemi döneminde deneyimledik. Zor şartlara rağmen her ihtiyacın karşılandığı, müşteri taleplerinin eksiksiz yerine getirildiği bu dönemde, geri planda çalışan teknoloji ve insan kaynağının önemini bir kez daha gördük.

Pandemi döneminde hızlanan dijitalleşme çalışmaları gıda perakendesinde çok aktif bir şekilde hayata geçirildi. E-ticaret ve mobil uygulama geliştirmeleri, stok yönetimi, yeni ödeme sistemleri adaptasyonu gibi süreçler çok hızlı hayata geçirildi ve halen sürekli geliştirilerek yenileniyor. E-ticaret artık hayatımızın vazgeçilmez bir parçası konumunda. TÜİK Hanehalkı Bilişim Teknolojileri (BT) Kullanım Araştırması sonuçlarına göre son 12 ayda internet kullanan bireylerin e-ticaret oranı, 2022 yılında %46,2 iken 2023 yılında %49,5’e geldi. %3.5’luk artış yaklaşık 2 milyon kişiyi kapsıyor. Buna göre internetten mal ve hizmet satın alan ya da sipariş verenlerin sayısı 2022 yılında 26.4 milyon kişi iken 2023 yılında 28.4 milyon kişiye ulaşmış. İnternet üzerinden 2023 yılının ilk 3 ayı içerisinde mal veya hizmet satın alan ya da sipariş veren bireylerin %75,5’i giyim, ayakkabı ve aksesuar satın aldı. Bunu, %47,6 ile lokantalardan, fast food zincirlerinden, catering şirketlerinden yapılan teslimatlar, %37,1 ile gıda ürünleri, %32,2 ile kozmetik, güzellik ve sağlık ürünleri ve %28,8 ile temizlik ürünleri, kişisel bakım malzemeleri takip etmiş. Bu rakamlar perakendecilerin bu alandaki yatırım planlarını hızlandırmalarının önemini vurguluyor.

TÜSİAD’ın 2023 yılı Perakende ve Çoklu Kanal Araştırması da benzer çıkarımları gösteriyor. Online kanalda büyüme devam ederken fiziksel mağazaların önemini koruduğunu görüyoruz. Araştırmaya göre fiziksel marketten gıda ve market ürünleri alışverişi yapan tüketicilerin oranı 2020’den bu yana %1,6 artmış. Gıda ve market ürünlerini satın alanların yaklaşık üçte ikisi (%65,8) ürünleri bizzat görmenin ve dokunmanın satın alma için teşvik edici bir unsur olduğunu belirtiyor. Perakendecilere bakıldığında ise çoğu, çok kanallı satışa yatırımlara devam etse de fiziksel marketlerin halen bir öncelik olmaya devam ettiğini görüyoruz. Birçok araştırma tüketicinin çoklu kanal tercihinin önümüzdeki yıllarda artacağını gösteriyor. Bu nedenle üyelerimiz de dahil tüm gıda perakendecileri online kapasitelerini artırmaya, tüketici için daha çekici ve alışverişi kolaylaştırıcı yollar bulmaya, teslimatta ve ödeme sistemlerinde seçenekleri geliştirmeye mecburlar. Rekabette üstünlük için de bu farklılaşma çalışmaları önem taşıyor.

E-ticaret siteleri ve bu işletmelerin fiziki mağaza yatırımları ile işi doğrudan gıda perakendeciliği olan zincirlerin rekabetine gelince, bizler kurallara uygun ve haksız uygulamalardan arınmış her türlü rekabetin sektörün gelişimine ve tüketici faydasına olacağına inanıyoruz. Serbest piyasa koşulları ve rekabet kuralları çerçevesinde işini düzgün yapan, mevzuata uygun kayıtlı kurallı çalışan işletmelerin pazarda yer olmasının, ülke ekonomisi açısından da çok değerli olduğunu değerlendiriyoruz.

HTÜ sektöründeki market markalarının önemini, yerini değerlendirir misiniz?

Tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de tüketiciye daha elverişli fiyatlarla ürün sunabilmek için birçok perakendeci kendi markasıyla ürün geliştiriyor, marka ve pazarlama maliyetlerini minimumda tutarak bu ürünleri rekabetçi fiyatlarla tedarik ediyor. Aynı kategorideki diğer ürünlerle markası ve pazarlama faaliyetleri haricinde bir farkı olmayan bu ürünler doğal olarak daha düşük fiyatlarla satılıyor, bu da tüketici tercihini etkiliyor.

Fiyat artışlarının yaşandığı dönemlerde, tüketicinin private label ürünlerden yana tercihlerini kullanmaları son derece doğal bir alışkanlık. Alım gücünün düştüğü, temel ihtiyaçların karşılanmasının daha önem kazandığı bu dönemlerde, tüketici doğal olarak fiyat – fayda dengesini gözeterek, alışveriş tercihlerini bu yönde şekillendiriyor.

Private label ürünler tüketiciye fiyat avantajı sunarken, tedarik kısmında da birçok işletmeye fırsat doğuruyor. Gıda perakendesi, kendi ekosistemindeki tüm paydaşlarını da beraberinde geliştiren, kayıt içine alan, kurumsallaştıran bir sektör. Yeni satış kanalları ve indirim marketleri gibi farklı mağaza konseptlerinde tüketiciye mümkün olan her noktada ulaşmaya çalışan modern gıda perakendecileri işbirliği halinde oldukları tedarikçiler ve üreticileri de büyütmekte ve geliştirmekte. Türkiye’de son 10 yıllık süreçte küçük, orta ve büyük ölçekteki gıda üreten işletme sayısı 35 binden 57 bine çıkmış, bu sayının artmasında en önemli etken modern perakendedir. Kendi üretimleriyle global ürünler pazarında rekabetçi olamayan birçok üretici firma, private label üretimi sayesinde üretim bantlarını işletebiliyor, hatta kapasitelerini artırarak güç kazanıyorlar. Bu yolla hem üretim hem de istihdam açısından ülke ekonomisine katkı sağlanıyor. Kazandıkları deneyimle üreticilerimizin rekabet gücü de artıyor, geliştirdikleri ürünlerle farklı pazarlara girebiliyorlar, ekonomik faydalarını geliştiriyorlar.

GPD’ye göre sektörün temel sorunları ve çözüm önerileriniz nelerdir?

Sektörün gelişiminin yanında borsaya kota olan gıda perakendecilerine bakıldığında, sektörün net kâr marjının yansıtılanın aksine oldukça düşük seviyelerde seyrettiğini görüyoruz. Ortalama yüzde 2 – 3 seviyesinde karla dönen bu işletmelerin başarısının tek çıkış yolu verimlilik. Verimliliğin nasıl sağlanacağı konusunda kamu iş birliği ve koordinasyonu büyük önem taşıyor. Gıda perakendesine daha bütüncül kapsayıcı bir biçimde yaklaşılması, geleneksel perakendenin hızla modern perakendeye entegre edilmesi şart.

Ülke gündemimizin en önemli maddesi olan enflasyonla mücadele sadece biz perakendecilerin değil tüm ülkenin, üreticisinin, nakliyecisinin, çiftçisinin, ithalatçısının, ihracatçısının kısaca tüm paydaşlarımızın topyekün mücadelesini gerektiren bir konudur. Enflasyon, gelir dağılımını bozan en önemli etkenlerin başında geliyor. Dünyada ve Türkiye’de orta ve düşük gelirli toplum kesimleri açısından etkilerinin daha yıkıcı olduğu biliniyor. Gelir adaletinin sağlanması; özellikle ülkemiz ekonomisinin can damarı olan perakende sektörünün faaliyetlerini sürdürebilmesi için serbest piyasa kuralları içerisinde enflasyonunun kalıcı olarak düşürülmesini sağlayacak politikaların uygulanması hayati önem taşıyor.

Bu mücadelede organize olmayan, tüketicinin ihtiyaçlarını modern satış sistemleri olmadan karşılamaya çalışan verimsiz yapıları koruma amacıyla yapılacak düzenlemeler yerine, gelişmiş ülkelerde olduğu gibi perakendenin mevcut işleyişini bozmayacak ve gelişiminin önünü açacak düzenlemeler, bununla beraber geleneksel kesimdeki paydaşlarımızın da çağdaşlaştırılabilmesi için desteklenerek rekabet güçlerinin artırılması, tüketiciyi ve ülke ekonomisini çok olumlu şekilde etkileyecektir.

Kamu kuruluşlarımızın da çözmek için her türlü fedakarlıkta bulunduğu hayat pahalılığı, işsizlik, yüksek enflasyon gibi halkımızın huzurunu olumsuz etkileyen durumları bertaraf etmenin en iyi yollarından biri de daha çok üretmek ve üretimi sürdürülebilir kılmak için doğru alanlara yatırım yapmak. Bu konuda üretim-imalat sektörlerimizle birlikte biz perakendeciler hem yatırımlarımızı hem de halkımıza daha hızlı hizmet sunabilmek için verimlilik çalışmalarımızı özenle sürdürüyoruz. Bununla beraber, ülke çapında yarattığımız istihdamın gelişmesi amacıyla mevcut desteklerin sürmesi ve teşvik sistemlerinin perakendeye uygun hale getirilmesi işsizlik sorunuyla mücadelede önemli bir rol oynuyor. Tüm bu çözümler kaynakların doğru kullanılmasından, kamu ile işbirliklerinin derinleştirilmesinden geçiyor. Bu konuda devletimize; üreticisinden tüketicisine tüm halkımıza güvenimiz sonsuz.

Tarım ve hayvancılık işimizin %80’lerini oluşturuyor, bu alanda verimlilik sağlanması ise hepimize fayda sağlayacak. Havza bazında planlı üretim ile güçlü kooperatif, birlik ve şirketlerin bu alanda oluşumu en temel işimiz. Enflasyonla mücadele ve fiyat istikrarı her zaman söylediğimiz gibi zincirin son halkası olan gıda perakendecilerinin değil, tedarik zincirinde yer alan bütün oyuncuların topyekûn mücadelesini gerektiriyor. Bu süreçte için bizim tedarik zincirinin tamamına bakmamız, zincirdeki tüm halkaları değerlendirip gerekli iyileştirmeleri, verimlilik çalışmalarını yapmamız lazım. Tarımın ve üretmenin ne kadar önemli olduğunu, pandemi döneminde ve ardından yaşadığımız deprem felaketinde gördük. Bu kaynaklarımızı güçlendirmek, verimli hale getirmek, arz kesintilerini en aza indirmek sadece biz gıda perakendecileri için değil tüm ülke için çok önemli.

Tarımla, hayvancılıkla uğraşanların, üretenlerin desteklenmesi, planlı bir şekilde üretime yönlendirilmesi, tüketim ve trend verileriyle beslenerek uzun vadeli planlar yapılması ülkemiz için çok önemli. Bizler bunu yapıyoruz ama genel bir ülke planı çerçevesinde yapılması gerekiyor. Bu planı yapacak, geliştirecek, uygulamaları denetleyecek kayıtlı kurallı çalışan üst makamlara, yeni kurullara ihtiyaç vardır.

Ülkece planlı üretim seferberliği başlatmamız gerekiyor. Ülkemiz tarım açısından çok zengin, ancak üretimimizi planlayamıyoruz. Gıdada planlı çalışmaya büyük ihtiyacımız var. Ülkedeki havza sayısının yeniden değerlendirilmesi ve bu havzalar bazında planlı üretime geçilmesi gerekiyor. Bir sene ihtiyacımızdan az üretim yapıyoruz, fiyatlarımız yükseliyor, gelecek sene çok kazanalım diye fazla üretim nedeniyle ürünleri israf ediyoruz. Bu sürdürülebilir olmadığı gibi ekonomiye de büyük zarar veriyor. Tüm bunlarda planlı programlı üretime ihtiyacımız var.

Tarım teknolojilerinin yakından takip etmeli, tarımla uğraşan en ufağından en büyüğüne tüm işletmelerimizi bu yeniliklerle donatmalıyız. Teknolojik uygulamalarla tarımda ve hayvancılıkta verimliliği yakalamalı, ekonomik değerleri üst seviyelere taşımalıyız. Bir plan çerçevesinde üretimini verimli hale getirenlere teşvikler vermeli, desteklemeliyiz.

Biz perakendeciler nasıl ölçek ekonomisi sayesinde maliyetlerimi düşürmeyi becerebiliyorsak, üretim kanadı da bunu yapabilmeli. Kaynaklarımızı verimli kullanma yolları araştırılmalı, çiftçilerimizin bu yolları kullanmaları sağlanmalı, birleşerek ölçek ekonomisinden faydalanmalılar. Birliklerin, kooperatiflerin ölçek ekonomisine geçişte ve ticaret borsaların doğru fiyat oluşumunda önemi çok büyük.

Havzalar bazında planlı üretim seferberliği, tüm paydaşları içeren tarım koordinasyonunu ele alacak bir kurul oluşturulması, büyük üreticiler, birlik ve kooperatiflerin güçlendirildiği ölçekli tarım çalışmalarını hızlandırmalıyız. Bunları biliyoruz ancak uygulama noktasında hızlanmamız çok kritik.

Yeni açıklanan Orta Vadeli Plan’da yer alan, devletimizin belirlediği hedeflere tüm sektörlerin, bilhassa bizim tedarikçilerimizin uyumlanmasıyla enflasyonla mücadelenin ve ekonominin güçlenmesinin hız kazanacağına inanıyoruz.

Devamını Oku

Röportaj

Perakendede görüntü tanıma teknolojisinin geleceği

Editör

Yazar:

Hoş geldiniz Ertuğrul Bey, günümüz dijitalleşme çağının bir gereği olarak perakende raf operasyonlarının da dijitalleşmesi için sağladığınız görüntü tanıma servisleriniz büyük ilgi çekiyor, sizden bu konuda bilgi almak isteriz.

Hoş bulduk, memnuniyetle. AILET olarak ABD merkezli bir şirket olmamıza rağmen bulunduğumuz coğrafyada da yerel ofislerimizle pek çok perakendeci ve paketlenmiş tüketici ürün üreticilerine hizmet veriyoruz. Sağladığımız yapay zeka altyapılı tam otomatik görüntü tanıma altyapımızı, perakende saha operasyonunun içerdiği tüm KPI’ların, rafın fotoğrafının çekilmesi sonrası anlık olarak dijitalleştirilmesi dolayısıyla bu dijital hale getirdiğimiz analog raf görüntülerinin istenen tüm olası KPI’lar olarak mobil mağaza veya saha ekibinin erişimine herhangi bir mobil cihaz üzerinde sunulması amacıyla kullanmamız olarak özetleyebilirim. Daha pratik bir anlatımla, bir rafın herhangi bir mobil cihazla fotoğrafını çektiğiniz anda mobil uygulamamız kullanıcıya anında, hangi ürünlerin rafta kaçar adet bulunduğunu, hangilerinin eksik olduğunu, hangi ürünün fiyatının ne olduğunu, hangi ürünün rafta yanlış sırada veya yanlış rafta durduğunu anında listeler. Bu anlık bilgi tabii ki mobil kullanıcıya o anda rafı düzeltici eylemlerin bileşimi bir görev olarak atanacağı gibi saha satış ekibi için otomatik sipariş listesi oluşturma amacıyla da kullanılır.

Gerçekten çok ilginç. Peki birkaç örnek projeden bahsedebilir misiniz?

Hizmet verdiğimiz pek çok global perakende ürünleri üreticisi var hemen hemen tüm kategorilerde pazar liderliğine ilerliyoruz. Tabii bunun diğer tarafında perakende zincirlerinden de son zamanlarda yüksek talep almaya başladık. Örneğin daha yeni başladığımız bir yerel projede 1.000 mağazadan oluşan bir zincir için tüm raf kategorilerinde, ki bu toplam 20.000 SKU’ya ulaşıyor, anlık planogram kontrolü servisi vermeye başladık.

Tebrikler, teknolojinin gittiği yön hakkında neler planlıyorsunuz?

Ailet olarak kurulduğumuz günden beri teknolojinin belirleyicisi olmuş bir firmayız. Bu da bize aslında gururun yanında büyük sorumluluk da yüklüyor. Bütün projelerimizde, hazır görüntü tanıma servislerinin kurulması dışında gelen, kendine has diyebileceğimiz talepleri de gerçekleştiriyoruz, tabii bu da bize hem esneklik hem de yönelim konusunda ışık tutuyor. Yine son zamanlarda Ortadoğu’da 2 farklı ülkede “crowdsourcing” tanımına giren projede görüntü tanıma sağlayıcısı olduk. Birinde organize olan geleneksel kanal noktalarında dükkan sahiplerine çektirilen fotoğraflarla anlaşmalı üreticiler için anlık ürün bulunurluğu ve fiyat bilgileri sağlanıyor, aynı zamanda dükkan sahibi raflarda veya soğuk dolaplarda eksik olan ürünlerden anında oluşturulan sipariş listesini mobil uygulamada onaylayarak, merkezde sipariş oluşturuyor. Diğeri daha da ilginç, kurulan bir ajansla, raf denetimi (audit) için anlaşmalı üretici firmalar, aynı taksi çağırma uygulaması benzeri istedikleri satış noktası için denetim talebi yaratıyor, bu talepler kayıtlı ferdi kişiler tarafından talep oluşturulan noktaya yakınlıklarına göre onaylanıp, o noktada o çağrıyı kabul eden kişiye denetim çekimi yaptırılıyor böylece üretici firma o satış noktasındaki tüm raf bilgilerine, o noktaya bir çalışanını göndermeden anlık erişmiş oluyor, bu çekimi yapan kişiye de denetim çekiminin normlara uygun olması şartıyla görev başı sabit ücret hesabına yatırılıyor.

Verdiğiniz bilgiler için çok teşekkür ederiz, size çalışmalarınızda başarılar dileriz.

Rica ederim benim için bir zevkti. Okurlarınız www.ailet.com web sitemizden daha detaylı bilgi alabilirler, tabii bu konuda daha çok söylenecek söz var, sizden de ricamız bu süreçte size gelen konuyla ilgili bilgi taleplerinin yoğunluğuna göre bir sonraki söyleşimizde en çok merak edilen konuya daha çok zaman ayırmak isteriz.

Devamını Oku

Röportaj

Ekonomik stabilitenin de tekrar oluşması halinde Türkiye yatırımlar için hedef ülke olabilir

Editör

Yazar:

“AVM’lerin gelir-gider dengesinin yatırımcılar aleyhine sürekli bozulduğu bir noktada, mevcut yatırımların değer kazanması, yeni yatırımların yapılması ve dolayısıyla perakendenin de büyümeye devam etmesi mümkün olamayacaktır.

Bu sebeple, AVM yatırımcıları olarak bizim beklentimiz, sektör paydaşlarının ve kamu otoritelerinin büyük resmi görerek tüm tarafların çıkarlarını optimum düzeyde ve uzun vadede koruyacak şekilde kararlar almaları ve böylece sektörün önünü açmalarıdır.”

Nuri Şapkacı kimdir? 1965 Malatya doğumlu olan Nuri Şapkacı, ECE Türkiye’de Genel Müdür ve CFO olarak görev yapıyor. Yönetim alanında 25 yılı aşkın tecrübesi ile başarılı bir kariyere sahip olan Şapkacı iş hayatına KPMG’de denetçi olarak başlamış olup ECE Türkiye’ye katılmadan önce Teknoser, Yapı Kredi Finansal Kiralama, Teknoloji Holding, ITE Group PLC ve Pegasus Havayolları’nda üst düzey yönetici olarak çalıştı. Nuri Şapkacı, Yıldız Teknik Üniversitesi’nde Endüstri Mühendisliği lisansını tamamladıktan sonra San Francisco’daki Golden Gate Üniversitesi’nden Finans alanında MBA derecesi aldı. 2011 yılından bu yana AYD’de Başkan Yardımcılığı görevini sürdürmekte olan Nuri Şapkacı, 2023-2025 döneminde AYD Yönetim Kurulu Başkanı olarak görev yapacak.

50 milyar dolar yatırım hacmine sahip ve içinde yer alan markalarla birlikte önemli bir ekosistem meydana getiren AVM’ler, kelebek etkisiyle birçok sektörde 2,1 milyon kişiye istihdam sağlıyor. Türk markalarının yurt dışına açılımlarını destekleyerek, katma değer oluşturan sektörün STK’sı olan Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği’nin (AYD) yeni başkanı Nuri Şapkacı, “AVM sektörünün tüm paydaşlarıyla kazan-kazan ilkesi doğrultusunda sürdürülebilir büyümesi için çalışacağız” diyerek göreve başladıktan sonra ilk röportajını Retail Türkiye’ye verdi.

Türkiye’deki mevcut ve inşaatı devam eden, planlanan AVM’leri değerlendirir misiniz?

Ülkemizde yaklaşık 14 milyon metrekare kiralanabilir alanda 444 alışveriş merkezi faaliyet göstermektedir. 2023 yılında açılması planlanan AVM sayısı ise 11’dir.

AYD’nin Akademetre Research ile ortaklaşa oluşturduğu AVM Endeksi verilerine göre, alışveriş merkezlerinde metrekare cirosu, 2022 yılında 2021 yılına göre nominal değerde (enflasyondan arındırılmamış) yüzde 133,8 artış göstermiştir. Enflasyondan arındırılmış performansa baktığımızda ise AVM metrekare verimliliğinin yaklaşık %70 artış oranı ile enflasyonun üzerinde bir yükseliş ortaya koyduğunu görüyoruz. 2010 yılı bazına göre (2010=100) 2019 yılında 299 olan endeks, 2020’de 258, 2021’de 405 ve 2022 yılında 947 puana ulaşmıştır.

Ziyaretçi sayıları açısından henüz 2019 pandemi dönemi öncesi giriş sayılarına ulaşılamamış olsa da 2022’nin bir toparlanma dönemi olduğunu söyleyebiliriz. Ziyaretçi sayılarının 2019 yılına göre yüzde 12,5 oranında daha düşük seyrettiği tabloda, ciro gelişimini göz önünde bulundurduğumuzda ziyaretçilerin daha fazla alışveriş odaklı davranış sergilediklerini görüyoruz. Ciro artışında daha önce de belirtmiş olduğum gibi enflasyon etkisi de olmakla birlikte, turistlerin yaptığı harcamaların da olumlu etkisiyle sepet büyüklüğünün arttığını net bir şekilde gözlemliyoruz.

AVM sektörüne yönelik Avrupa ile Türkiye verilerini karşılaştırarak sektörün geleceği ile ilgili beklentilerinizi anlatır mısınız?

Türkiye’de İstanbul, Ankara, Antalya gibi illerde ve özellikle bazı bölgelerde sektörün doyuma ulaştığını söyleyebiliriz. Bununla birlikte ülkemizde hala AVM olmayan 14 ile ek olarak şehirlerin gelişmesi ve kentsel dönüşüm ile birlikte yeni AVM arzına ihtiyaç olan bölgeler de var. AVM arzını, 1000 kişiye düşen brüt kiralanabilir alan (GLA) ile ölçüyoruz. Türkiye’de bu rakam 165 metrekare iken 1000 kişiye düşen GLA, Doğu Avrupa’da 190 metrekare, Batı Avrupa’da 275 metrekare ve Avrupa genelinde de ortalama 250 metrekaredir. Bu pencereden baktığımızda ülkemizin hala ciddi bir potansiyel barındırdığını söylemek mümkün. AVM yatırımları için en önemli kriterler nüfus yoğunluğu, satın alma gücü ve nüfusun yaş, meslek, satın alma davranışları gibi diğer sosyo-ekonomik özellikleridir. Türkiye, dinamik yapısı itibari ile satın alma odaklı genç bir nüfusa sahip. Avrupa’daki görece daha yaşlı nüfusa, sosyal yapının özelliklerine ve satın alma davranışlarına baktığımızda ekonomik stabilitenin tekrar oluşması halinde ülkemiz, yerli ve yabancı yeni ticari gayrimenkul yatırımları için hedef ülkeler arasında yerini kolaylıkla alacaktır. Bununla birlikte 2000’li yılların başında gelişmeye başlayan AVM sektöründe, alışveriş merkezlerinin günün gerekliliklerine uygun şekilde yenilenmesi de bugünden başlayarak büyük önem arz etmektedir. AVM sektörü, eskiyen yapılara, değişen müşteri talep ve ihtiyaçlarına, perakende sektöründeki hızlı gelişime, pandemi ile birlikte ivme kazanan dijitalleşmeye ve tüm dünyada en önemli gündem maddelerinden biri olan sürdürülebilirlik kriterlerine ancak dönüşerek cevap verebilir. Dolayısıyla sektörün sürdürülebilir başarısı için yeni AVM yatırımlarından ziyade mevcut alışveriş merkezlerine yapılacak yatırımlar önümüzdeki yıllarda önceliğimiz olmalıdır. Bunun yanı sıra, alışveriş merkezleri artık sadece ürün ve hizmetlerin satıldığı yapılar olmaktan çıkıp birer sosyalleşme mekânı haline gelmiştir. Bu yapılara perakende harici fonksiyonların da dahil edilmesi, şartlar dahilinde açık ve kapalı alanların entegre edilmesi, açık alanları olan kafe ve restoranların, farklı eğlence opsiyonlarının, ortak çalışma alanlarının, spor, sağlık, kültür-sanat merkezlerinin müşterilere sunulması ve çağın gerekliliklerine uygun olarak dijital çözümlere yer verilmesi AVM’lerin çekim gücünü artıracaktır.

Enflasyona bağlı olarak Türk tüketicisinin harcamasının azalmasını ancak turist harcamalarıyla karşılanabiliyor olmasının sektör açısından olumlu/olumsuz ve riskli yönleri nelerdir?

Pandemi ve ardından gelen Rusya-Ukrayna Savaşı, tüm dünyada tedarik zincirinde kırılmalara, gıda ve enerji krizine sebep olmuş; tüm bu gelişmelerin birbirine geçen sonuçları ile enflasyonist bir ortamı da beraberinde getirmiştir. Ülkemiz, kendi dinamiklerinin de etkisiyle bu global ekonomik krizden büyük oranda etkilenmiş durumda. Tüm toplum için geçerli olmak üzere satın alma gücünün düştüğünü biliyoruz. Bu elbette Türk tüketicisinin harcama motivasyonunu etkileyen bir durum. Bununla birlikte, pandemi döneminde ertelenen bazı harcamaların ve fiyatların daha da yükseleceği endişesi ile de bazı satın almaların yapıldığını da gözlemliyoruz. Artık eskisine nazaran fiyat-performans oranını gözeten çok daha bilinçli bir tüketici profili olduğu da bir gerçek. Kısaca Türk tüketicisinin satın alma davranışlarının değiştiğini, bazı zorunlu olmayan harcamaların eskisine oranla azaldığını, bununla birlikte sağlık, spor, elektronik gibi harcamalarda ise artışlar olduğunu görüyoruz. Yani hem kategori bazında hem de dönemsel olarak değişkenlik gösteren bir satın alma davranışı söz konusu.

Bu noktada, Rusya, Orta Doğu ve Avrupa’dan gelen turistlerin yaptığı harcamalar, ciroların gelişimini olumlu yönde etkiliyor. Türkiye, üç tarafı denizlerle kaplı konumu, sahip olduğu tarihi ve kültürel miras ve doğal güzellikleri ile bir turizm ülkesi. Özellikle İstanbul ve Antalya dünyada en çok turist çeken şehirler arasında yer alıyor. Alışveriş merkezlerimizin de dünya standartlarında hizmet vererek gelir sağlıyor olması bizler için mutluluk verici. Bu potansiyeli daha da yukarılara taşımak ve genele yaymak hedeflerimiz arasında olmalı. Turizm gelirlerinin artması ve ülkeye döviz girdisi olması, turizmin gelişmesine, bu sektörde istihdamın artmasına, alışverişe ve dolayısıyla ülke ekonomisine de her anlamda katkı sağlayacaktır. Elbette amacımız, tüm alışverişi turizm harcamalarına bağlamak değil. Umuyorum ki önümüzdeki dönemde oluşacak stabilite ile ekonomide de rahatlama yaşanır. Daha önce de zaman zaman ekonomik dalgalanmalar ve kriz dönemlerinin ardından da toparlanma ile yükseliş dönemleri yaşadık. Geleceğe de umutla bakıyoruz. Perakende çok dinamik bir sektör. Biz de alışveriş merkezleri olarak bu dinamizme eşlik edip mevcut kaynaklarımızı doğru kullanarak elimizden gelen katkıyı sağlamaya elbette devam edeceğiz.

“444 AVM’nin olduğu Türkiye’de bin kişiye düşen brüt kiralanabilir alan 165 metrekare iken Doğu Avrupa’da 190 metrekare, Batı Avrupa’da 275 metrekare ve Avrupa genelinde de ortalama 250 metrekaredir.”

“Küresel uygulamaların Türkiye’ye uyarlanması, sadece AVM yatırımlarının değil otel, ofis, rezidans ve lojistik gibi diğer ticari gayrimenkul yatırımlarının da gündeme alınmasına olanak sağlayacaktır.”

Son yıllarda tüm sektörlerde olduğu gibi AVM sektöründe de uluslararası/ulusal yatırımların durma noktasına gelmesinin genel ve özel/sektörel nedenleri sizce nelerdir?

Daha önce de bahsettiğim gibi son yıllardaki gelişmeler sonucunda oluşan enerji krizi, artan enflasyon, yüksek maliyetler ve finansman zorluğu sadece Türkiye’de değil Avrupa’da da gayrimenkul yatırımlarının yavaşlamasına sebep oldu. Bununla birlikte Türkiye’de AVM yatırımlarının yavaşlamasında başka etkenler de rol oynamaktadır: Bildiğiniz gibi, 2018 yılında çıkan kanunla birlikte, alışveriş merkezleri döviz ve dövize endeksli kira bedeli tahsil edememekte; bununla birlikte döviz cinsinden kredi borçları ise devam etmektedir. Özellikle pandemi ve sonrasındaki gelişmelerle birlikte gelen kurdaki yükseliş, AVM’lerin gelir-gider dengesini büyük ölçekte ve olumsuz yönde etkilemektedir. Bunun da ötesinde sözleşme serbestisinin ortadan kalkması, hem kredi borçlarını döviz olarak ödeyen AVM yatırımcılarını zora sokmakta hem de yatırım kararı verirken yapılan fizibiliteleri tamamen etkileyerek yeni yatırımların hayata geçirilmesini de engellemektedir. Aynı şekilde artan enerji maliyetleri, perakendeciler kadar yatırımcıların da yükünü artırmıştır. İşletme giderleri, yüzde 40-50 oranında yatırımcılar tarafından sübvanse edilmektedir. Tüm bu gelişmeler yatırımcıları zorlamakta, yatırım ortamına olan güveni de hem yerli hem de yabancı yatırımcı açısından zedelemektedir. Bu nedenle gerek yerli gerekse yabancı AVM yatırımcısının iştahı maalesef azalmıştır. Yabancı yatırımcı oranı son 5 yılda 28%’den 20%’ye gerilemiştir. Bugün yaklaşık 2,1 milyon kişiye dolaylı yoldan istihdam sağlayan AVM ekosisteminde sürdürülebilirliğin sağlanması, regülasyonlarda stabilitenin sağlanması yerli ve yabancı yatırımcının önemle beklediği konulardır.

Bu nedenlerin ortadan kalkması için önerileriniz/beklentileriniz nelerdir?

Yatırımların tekrar canlanabilmesi için ekonomik stabilitenin yanı sıra kanun ve düzenlemelerde uluslararası standartların uygulanması büyük önem taşımaktadır. Gelişmiş ülkelerin birçoğunda olduğu gibi ticari gayrimenkul kira rejiminin ülkemizde de düzenlenmesi gerektiğine inanıyoruz. Borçlar Kanunu’nda ticari gayrimenkul kiralanmasına ilişkin yasa ve yönetmeliklerin düzenlenmesi sektörün önünü açacaktır. Basiretli tüccarlar arasındaki sözleşme serbestisinin sağlanması ve dövize endeksli kredi borçlarının kısmen TL’ye çevrilmesi de AVM’lerin sürdürülebilir geleceği ve yeni yatırımların hayata geçmesi açısından alınabilecek diğer önlemlerdir. Son dönemde gündeme gelen ortak gelirlerin düzenlenmesine ilişkin mevzuat değişikliğinde de AVM yatırımcıları aleyhine benzer sıkıntılar vardır. AVM’lerin gelir-gider dengesinin yatırımcılar aleyhine sürekli bozulduğu bir noktada, mevcut yatırımların değer kazanması, yeni yatırımların yapılması ve dolayısıyla perakendenin de büyümeye devam etmesi mümkün olamayacaktır. Bu sebeple, AVM yatırımcıları olarak bizim beklentimiz, sektör paydaşlarının ve kamu otoritelerinin büyük resmi görerek tüm tarafların çıkarlarını optimum düzeyde ve uzun vadede koruyacak şekilde kararlar almaları ve böylece sektörün önünü açmalarıdır. Küresel uygulamaların Türkiye’ye uyarlanması, sadece AVM yatırımlarının değil otel, ofis, rezidans ve lojistik gibi diğer ticari gayrimenkul yatırımlarının da gündeme alınmasına olanak sağlayacaktır. Biz de AYD olarak hem ulusal hem de uluslararası yatırımların hayata geçirilmesi amacıyla istikrarlı, şeffaf ve ön görülebilir bir yatırım ortamının tesis edilebilmesi için çalışmalarımızı sürdürüyoruz.

Tüm dünyada yaşanan pandemi ve ülkemizde son aylarda yaşanan deprem/doğal afetlerin sektöre etkileri hakkında neler söylemek istersiniz?

AVM sektörü, pandemi dönemi ve sonrasında gelen süreçten en çok etkilenen sektörlerden biri olmuştur. Pandemi esnasında AVM’lerin kapalı olduğu dönemler yaşanmış, AVM’ler hijyen açısından en güvenli yerlerden olmalarına rağmen ziyaretçilerin kapalı alanlarda bulunma endişeleri sebebiyle giriş sayıları ve cirolar düşmüş, kirasız dönemler yaşanmış ve sektör genelinde bu süreçte, yatırımcılar tarafından 11 milyar TL kira indirimi uygulanmıştır. Burada amacımız, tüm dünyayı etkisi altına alan bu olağanüstü süreçte sektör olarak tüm aktörlerimizle birlikte ayakta kalmaktı. Yani pandemi bize zor zamanlardan en az hasarla çıkabilmek için iletişimin ve empatinin ne kadar önemli olduğunu ve bütünün yararı için zaman zaman elimizi taşın altına koyup fedakârlık etmemiz gerektiğini bir kez daha yaşatarak hatırlattı. Bunun yanı sıra pandemi ile birlikte e-ticaretin ivme kazanması ve değişen müşteri alışkanlıkları iş yapış şekillerimizi de değiştirdi. Alışveriş merkezlerini artık sadece ürün ve hizmetlerin satın alınabildiği mekanlar olarak görmüyoruz. AVM’ler, şehirlerle bütünleşmiş sosyal alanlardır. Dolayısıyla sağlık, spor, kültür, ortak çalışma alanları gibi perakende harici fonksiyonları dahil ederek; eğlence, yeme-içme gibi sosyalleşme fonksiyonlarına daha fazla yer vererek; düzenlediğimiz etkinlikler ve sosyal sorumluluk projeleri ile bu kompleks yapıların çekim gücünü artırıyoruz. Yani işimizin kapsamı ve çehresi de değişti aslında.

Öte yandan tüm milletimizi derinden yaralayan deprem felaketi sonrasında da aslında AVM’lerin toplum için sosyal faydasına tanık olduk. Depremden etkilenen vatandaşlarımızın ihtiyaçlarının karşılanmasına yönelik olarak tüm kurumlarımız ve milletimiz seferber oldu. Biz de depremin hemen ardından AFAD-AYD koordinasyonuyla bölgede 15 aşevi kurduk ve bu aşevlerinde günde 45 bin kişiye sıcak yemek ulaştırdık. Depremin ilk anlarından itibaren sadece bölgedeki değil, diğer illerdeki AVM’ler de vatandaşlarımız için seferber oldu. Kimisi yardım kimisi kan toplama merkezine dönüşürken bir kısmı da arama-kurtarma ekipleri oluşturarak bölgeye sevk etti. 160 AVM, AFAD ile koordineli olarak yardım toplama merkezi olarak hizmet verdi. Bölgede uygun olan AVM’ler gece barınma ihtiyacı için kapılarını açtı. AVM yatırımcıları tarafından bölgeye çok sayıda ihtiyaç malzemesi, vinç, ekskavatör, jeneratör, aydınlatma kulesi ve konteyner de iletildi. Ayrıca AYD bünyesinde deprem yaralarının uzun vadede sarılabilmesine yönelik çalışmalar yapmak üzere bir komisyon kuruldu. Bu komisyon, önümüzdeki dönemde de devlet kurumları, STK’lar ve AYD’nin de temsil edildiği TAMPF ile birlikte projeler gerçekleştirecek.

Görüldüğü üzere AVM’ler, deprem yönetmeliklerine uygun olarak yapılmış genç yapı stoğu ile; geniş otoparkları ve/veya açık alanları ile afet durumlarında lojistik destek, barınma, depolama gibi ihtiyaçları giderebilir, koordinasyon merkezi görevini üstlenebilirler.

Deprem bize ne öğretti derseniz, standartlara ve kurallara uymanın ne kadar önemli olduğunu öğretti. Milletimizin zor günde dayanışma içinde birlik olabildiğini gösterdi. Elbette böyle büyük yıkımların ve travmaların bir daha hiç yaşanmamasını ümit ediyor ve tüm milletimize bir kez daha başsağlığı diliyorum.

Devamını Oku
Advertisement

Etiketler

POPÜLER