Hasan R. Ardıç
Süper, hiper, zincir marketler
Bu yazının amacı; siyaset yapmak, dayanaksız eleştirmek, taraflı görüş bildirmek değildir. Yazı, uluslararası, çok uluslu bir zincir marketler sistemini Türkiye’ye getirmiş, kuruluşunu yapmış, işletmiş ve toplumdan olduğu kadar rakiplerden de takdir almış bir markanın Kurucu Genel Müdürlüğünü yapmış, deneyimli bir yönetici ve bir ekonomist olarak hazırladığım bir yazıdır.
Yazı, belki biraz uzun olabilir, ama konuya ilişkin detay da olsa eksik noktalar bırakmamak, gündemdeki tartışmalara işin doğrusunu iletmek, belki de iletilmeyenlerin yanlış yargılara yol açmasının önüne geçebilmek için hazırlanmıştır.
Özellikle büyük kent yaşamında insanların, ailelerin alışverişlerinde ilk tercihleri marketlerdir. Süper olsun, hiper olsun, zincir olsun, tanımı ne olursa olsun marketler büyük kent yaşamının; uzun çalışma saatleri, yoğun trafikteki saat kayıpları, araç park etme sıkıntısı çekmeden kolaylıkla eriştikleri, tüm ürün çeşitlerini bir arada bulabildikleri genelde geniş alanlı satış merkezleridir.
Bu tanım daha ziyade günlük ya da haftalık, belki daha da uzun süreli kullanımı düşünülen, gıda ağırlıklı marketler için geçerlidir.
Esasen bir-iki eklemeyle yapı marketleri, hattâ tüm market çeşitlerini yaptığım bu tanımlamayla ortaya koyabiliriz.
Sonuçta ana konu; marketlerdir.
Bugün, tüm gelişmiş ülkelerde olduğu gibi Türkiye’de de market sayısı oldukça fazlalaştırılmış, gereksinimler doğrultusunda da genele yayılmıştır. Aynı AVM’lerde olduğu gibi market pazarında da kişi başına düşen market metrekaresi bir ölçüdür. Ülkemizde tarihsel gelişim içinde marketler, büyük kent merkezlerinden başlayarak, taşralara, diğer kent merkezlerine ve daha da detayda yerleşim birimine geniş alana göre yaygınlaşmıştır.
Bu durum zaten kaçınılmaz olan yaşamın gereklerinin oluşturduğu bir olgu, bir gerçektir. Bu durum ticarette bir yol açılımı gibi görülmüş, büyüklüğüne, satılan ürün yapısına ve çeşitliliğine ve diğer pazarlama etkinliklerine bakmaksızın irili ufaklı bakkal dükkânlarının bile bir kısmı tabelâ değişikliği yaparak “Falanca Süpermarket” olmayı tercih etmişlerdir.
Bu sahiplenmeye karşı çıkan; ezeli ve ebedi başkan Bendevi Palandöken ve kahraman bakkal süpermarkete karşı oyunuyla da gönülleri fetheden dostum Ferhan Şensoy oldu. Tabii bir de bazı bakkallar…
Hepsini saygıyla karşılıyorum. Daimi olarak konfederasyonuna üye olan meslek erbabının haklarını savunan, bu mücadelesini yıllardır sürdüren Bendevi Bey başta olmak üzere bakkalları, konuyu en esprili şekilde hicvedebilen rahmetli Ferhan Şensoy’u tabii ki içtenlikle kendi bakış açılarında takdirle anıyorum.
Şimdi işin bu tarafını bir kenara bırakalım ve sistemin işleyişini bilmeyenlere özet olarak sunalım. Yapılan çalışmaları, yaptığımız faaliyet sistemini en açık ve net şekliyle ortaya koyalım.
Marketlerin, daha küçük ölçekli işletmelere (Bakkal vb) göre yapabildikleri ya da avantajları;
- Toplu satın alma yaptıkları için, bu alım avantajını fiyata yansıttıkları sürece, fiyat rekabetinde başarılı olurlar. Bu da marketlerin tercih nedenleri başında gelen ilk husustur.
- Ürün alımındaki avantajlardan bir diğeri de kalite ve tazelik unsurlarıdır ki bu da önemli bir diğer husustur.
- Yüksek devinim dolayısıyla, gıda ürünlerinde TESKT (Tavsiye edilen son kullanma tarihi) kullanım süreleri uzundur.
- Ürün alımlarında mutlaka uzman kullanırlar. (Bu hususun bir garantisi var mı bilemiyorum ama en azından bu uygulamayı titiz bir şekilde yapardım.)
- Sağlık kontrolü yapılmış personel ile çalışmak ve sair hijyen hususları ve bunların düzenli denetimi güvenli bir alışverişin diğer bir önemli koşuludur.
- Marketler ekonomide yüksek istihdam hacmi artışına katkıda bulunurlar.
- Kayıtlı ekonomi adını verdiğimiz sistemde; SGK güvencesi, vergi ödeme, sağlıklı çalışma ve satış ortamlarının varlığı (Derin dondurucular, depolama koşulları vs) tabii ki önemlidir.
- Kredi kartı kullanımı ve KK firmalarının özel avantajları ve promosyonları tüketicinin diğer avantajları arasındadır.
- Ürün tadımları, iade uygulamaları, hediye ürünler uygulamaları vardır.
- Gerek sermaye yapısının gücü, gerekse yüksek cirolu satışlardan kaynaklanan promosyon yapma ya da özel indirimli ürün satış olanaklarının var olması en belirgin ön avantajlardır.
- Büyük kentlerde otopark varlığı çok önemli sayılabilecek bir avantajdır.
Bu avantajların ya da bakkallık sistemine göre üstünlüklerin tamamı demesek de önemli bir kısmı, küçük-orta ölçekli sistemlerde yoktur.
Tekraren ve içtenlikle söylüyorum; Bakkallar lütfen alınganlık göstermesinler. Bu hususlar iktisat teorisindeki büyük sayılar kanunu kapsamında yer alan, belirtilen gerçeklerdir.
Şimdi son günlerin en fazla konuşulan konularından biri olan; zincir marketlerde fahiş fiyat uygulaması, bu konuda yapılan denetlemeler ve kesilen cezalar konusuna.
Türkiye’de de, bildiğim Batı ülkelerinde de zincir marketlerin kartel oluşturduklarına şahit olmadım. Böyle bir oluşumun gelecekte de olacağını sanmıyorum.
Özellikle başta zincir marketler olmak üzere market sisteminde, iktisadî büyüklük (Bilhassa net satış alanı; m2) alan ve sermaye yapıları ölçeğinde, ilâveten satış sirkülâsyonlarındaki ivme doğrultusunda alım ve satımlarına ilişkin başta politikalar ve stratejiler olmak üzere kendileri belirlerler.
Üretimden nihai tüketiciye kadar var olan oyuncuların sayısı ve kimlikleri belirlidir. Büyük ölçekli ticarette bu durum gayet net ve açıktır.
Zincir marketlerin büyüklükleri ve sayıları kartel oluşumuna uygun değildir, zaten bu hedeflenen bir unsur da değildir.
Nedeni gayet açık; marketler nihai tüketici ile muhataptırlar. Yapılabilecek en ufak bir hata, ciddi bir maliyetle geri döner ve piyasadaki varlık zedelenir. Çok riskli, hesaplanamayan riskte bir girişim yapmaya, yasal olarak da suçlu duruma düşmeye gerek yoktur.
Ayrıca Rekabet Kurulu takipleri ciddi bir yaptırım gücüdür.
Marketlerin fiyat yapılanmaları normal koşullarda, serbest piyasa kuralları çerçevesinde belirlenir. Ancak; marketin hedefi yüksek kâr marjı ile çalışarak müşteri kaybetmek değil, daha uygun bir kâr marjı ile çalışarak ürün devinimini hızlı tutarak rekabette yer almaktır. Bu tercih çok çok daha kazançlı sonuçlar verecektir.
Bu bakımdan “Fahiş” fiyat olasılığı bence düşüktür. Yapan var mıdır? Belki vardır, bilemem. Ama olmaması gereğini inanarak savunurum.
Zaten, serbest piyasa ekonomilerinde fahiş fiyat şeklinde bir tanımlama da bulunmamaktadır. Fiyat; serbest piyasa koşullarında, arz-talep dengesi neticesinde oluşur.
Ayrıca “Fahiş” nedir? Kime göre fahiş fiyat, nasıl ve hangi şartlarda belirlenir? Fahiş fiyat alt limiti nedir; nerede yani hangi fiyat düzeyinden itibaren fiyat fahiş olur? Birine göre fahiş olarak nitelenen bir fiyat başkasına göre münasip sayılabilir. Bunlar bence zor sorulardır. Akademik ölçüm kriterleri, standartları yoktur. Zincir marketlere yapılan bu savın, tekrar gözden geçirilmesinde fayda olduğu kanısındayım. Bunun tekrar gözden geçirilmesi piyasalarda daha olumlu karşılanacaktır.
Konuyu bir de enflasyon açısından değerlendirmek yerinde olacaktır. Zaten bu tür konular genelde yüksek enflasyon koşulları altındaki ekonomilerde gündemde yer alır. Burada yapılması en uygun ve doğru olan husus enflasyonla mücadelede ekonominin akademik kuralları dışına çıkmadan, bilimsel yaklaşımlarla çalışmaktır.
Gerek Türkiye’de, gerekse Avrupa ülkelerinde, çalıştığım ve yönettiğim sistemlerde hiçbir zaman, takım elbiseli fiyat denetçileri ile karşılaşmadık. Bir markette fiyatları, olsa olsa belediye zabıtası üniforması ve yetkisi taşıyanlar denetler ki bu da serbest piyasa koşullarında rastlanan bir uygulama değildir.
Esas denetim, market yönetimlerinin gizli müşteri vb yöntemlerle kendilerini denetlemeleridir ki market sistemlerinde bu tarz, başarıya ulaşmanın yollarından biri olarak kabul edilir.
An itibariyle geçmişte olduğu gibi, fiyatlamada konulmuş bir narh bulunmamaktadır. Bu nedenle fahiş fiyat belirlemesi ve maddi ceza yoluyla serbest piyasa koşullarına müdahale edilmesi uygun karşılanmamaktadır.
Son olarak konunun dilek ve temenniler bölümü diyelim, bu noktada görüşlerimizi net olarak ortaya koyalım;
Enflasyonun yüksek olması,
TÜFE ve ÜFE makasının giderek açılması,
TL’nin değer kaybının devamı,
Var olan enflasyonun esasen maliyet enflasyonu olması,
Nedeniyle maliyet yüksekliklerinin fiyatlara yansıtılma zorunluluğu, başta gıda fiyatları olmak üzere diğer tüm fiyatların yüksekliği üreticilerin de tüketicilerin de, özetle herkesin yaşamını zorlaştırmaktadır. Alım gücünün düşmesi ve işsizliğin artışı da durumun zorlaşmasında payı önemli olan diğer hususlardır.
Önemli hususlar olmasına rağmen artık bu noktada cari açık, sanayide kullanım kapasitesi, bütçe açıkları, enflasyon sayılarının defalarca revize edilmesi zorunluluklarının olması vb hususlarda bahsetmek konumuza çözüm getirmeyecektir. Ana konumuz, enflasyonla mücadele, zincir marketlerde uygulanan sistemleri piyasa koşullarında daha gerçekçi bir yaklaşımla değerlendirmektir.
Not: Hasan R. ARDIÇ, 1998 yılından beri market yöneticiliği yapmamaktadır.
Var olan CoVid-19’un azalan bir grafik çizdiğini düşünelim, hâttâ yok olmaya çok yaklaştığını ve de bittiğini. Bu bitiş senaryosunu gösteren grafikteki azalışı bu derece ağır ağır yazmamın nedeni, azalış ve bitişin ülkelerde bu şekilde olacağındandır.
Ülke, devlet, siyasi görüş, iktidar, muhalefet, sektör, hiçbir ayrım yapmadan çok açık ve net ifade etmeliyim ki; virüsün gelişinde hazırlıklı olamadık, bari gidişinde biraz hazırlıklı olalım.
Peki neye, niçin ve nasıl hazırlıklı olalım…
CoVid-19 salgını bittiğinde ne bekliyoruz, buna bir bakalım.
Ekonomilerde, özellikle bizim tür, kırılgan ekonomilerde mutlaka bir durgunluk, bir anlamda halk tabiriyle bir bocalama olacak. Esasen kişisel görüşüm olarak söyleyeyim; ben bu durgunluğu uzun süredir maalesef bekliyordum.
“Ben demiştim…” gerçekten yakışan bir tavır olmasa da maalesef durum onu gösteriyor. Üstelik bunu bu virüsle falan ilgili olarak değil, ekonomimizdeki gelişmelere bakarak, dünya ekonomilerinin değişik zaman dilimlerinde karşılaştıkları durumlarla kıyaslamalar yaparak bu durgunluğu öngörmek çok da zor değildi.
Perakende sektöründeki önemli sürekli yayınlardan olan Retail Türkiye Dergisindeki yazılarıma bakıldığında özellikle yılsonu durum özetlerimde bu net olarak vardır. Yani bilinen diğer bir isimle “Stagnation”; durgunluk…
Tabii bir de başka bir ekonomik olgu var; enflasyon… “Inflation”.
Birincisi kesinlikle, ikincisi de genellikle ekonomilerde sorun olarak kabul edilen olgulardır.
Durgunluk tabii ki hiç sevilmeyen, istenmeyen, sorun olarak kabul edilen, giderilmesine çalışılan bir problemdir.
Enflasyon ise, genellikle sevilmeyen, ancak bazı ekonomilerde bazı segmentlerde bir süre için kabul edilebilir, ancak yine de mücadele edilerek en azından tek haneli sayılarda tutulmasında yarar olan bir başka olgudur.
Şimdi ikisini birleştirelim;
Stagnation’ın stag’ını alalım, inflation’ın da flation’ınını alalım ve şöyle bir birleşme yapalım: Stagflation, yani durgun altında enflasyon, ya da enflasyonist bir ekonomide durgunluk gibi de dilimizde ifade edelim.
İktisat Fakültesi’nde öğrenciyken, (yanılmıyorsam ilk yıllardaydı, yani muhtemelen 1977 yılında) bu kavramla karşılaştığımda çok ilgimi çekmişti. Bu konuyla ilgili özellikle yabancı literatürdeki kitapları ve bulabildiğim makaleleri okudum. Ve hep ekonomik anlamda da çekindim.
İlerleyen yıllarda iş gereği birçok yabancı ülkeye gittim, oralarda da çalıştım. Hiç unutamıyorum, 1990’ların sonu idi, Ürdün’e, Amman’a gittim. Havalimanından şehir merkezine giden yolun kenarında, sağlı-sollu her iki tarafta da insanlar semaverlerde çay yapıyorlardı. Bunu önce bir dinlenme şekli, ya da tradisyonel bir kültür ögesi sanmıştım, ama değilmiş. Ülkede hem yüksek enflasyon hem de aşırı ekonomik durgunluk vardı. Marketler boştu, halk sadece sokaklarda yürüyordu, herhangi bir faaliyet de yoktu.
CoVid-19 bitince kuvvetle muhtemel karşılaşacağımız ilk temel sorun durgunluk, enflasyon ve özetle enflasyon altında durgunluk olacak düşüncesindeyim.
Bunu takip eden diğer ve bağlantılı sorun da tabii ki likiditedeki tükenmişlik olarak karşımıza çıkacaktır. Bu durumda iki seçenekli, ama her ikisi de bir diğerinden olumsuz neticeleri olan; emisyon hacmini arttırmak, yani para basmak, ya da uluslararası kredi kuruluşlarından (IMF gibi) borç almak çözümleridir.
Bunlar esasen çözüm olmasalar da anlık, geçici palyatif çözümlerdir. Birincisi (para basmak yoluyla piyasalardaki emisyon hacmini artırmak) enflasyona neden olacak, dış kaynaklı kredi bulmak da ekonomide bir çok kısıtlamayı önlemler paketi halinde karşımızda bulmamıza neden olacaktır.
Birçok meslektaşım bu konuları günlerdir yazıyorlar, dile getiriyorlar. Şimdilik kısa vadede görünen bu. Tabii bu görünen hususların arkasında çalışacak başkaca hususlar da var; işsizlik sorunu başta olmak üzere ekonomi kuralları içinde olan birçok sorun.
Ana başlıklar halinde kısaca yer verelim; faizler, mevduat faizleri, politika faizi, yatırım kredi faizleri, bankalar arası günlük repo faizleri gibi her biri, bir diğerini belirleyen faizler, ayrıca TCMB faizlerini belirleme, FED faiz oranlarının belirlenmesi, ECB faizleri gibi…
Ücretler, ücret artışlarının belirlenmesi, asgari ücret seviyesinin revize edilmesi, ek ücret ödemeleri, emekli aylıkları gibi konular…
TL’nin diğer para birimlerine göre, uluslararası piyasalarda işlem göreceği parite değerleri, çapraz kurlar, petrol ve altın ounce fiyatlarının etkileşimi…
Tabii ki bunların hepsi sorun değil, ama uygulama başarılarınıza göre her biri, ya da birlikte tamamı ekonomik konular olmakla beraber, aslında ekonomide her gün karşılaşmamıza rağmen, özellikle CoVid-19 bitimi sonrasında bir anda ve toplu olarak çözümlemeye çalışacağımız ekonomik sorunlar bütünü olarak masaya gelecektir.
Ekonomi, esasen okuması, çalışması, çok keyifli ama bir o kadar da zor bir disiplin… Gerçek hayattan ve politikadan da soyutlanması olanaksız bir disiplin…
İşin siyasetine hiç girmemeye çalışarak, bunu işi siyaset yapmak olan uzmanlara bırakmak, günlük hayatın içindeki ekonomik (İktisadî) konuları tekrar topluca, ana hatlarıyla sıralamak gerekirse, aşağıdaki dizin ortaya çıkacaktır.
CoVid-19 bittikten sonra ekonomideki beklentiler;
- Durgunluk,
- Enflasyon,
- Stagflation.
- Piyasaların acil nakit ihtiyaçları,
- Likidite sağlanması için dövize natık dış kredi kullanılması,
- Emisyon hacminin artırılması, para basılması.
- Faizlerin artması,
- Döviz kurlarında artışlar yani TL’nin değer kaybı,
- İç piyasalarda fiyat artışları, ürün bulunmasında zorluklar,
- Ağır tasarruf önlemlerinin alınması.
Ben burada karamsarlık yapmaya çalışmıyorum, tanıyanlar bilirler aslında gerçekten iyimser olan veya son zamanlara kadar iyimser olmaya çalışan bir ekonomistim, ama tablo bu…
Bu tablodaki tüm hususlarla mutlaka karşılaşacak mıyız? Aslında her biri diğerini etkilediğinden, cevabım; genellikle karşılaşılır şeklinde olacaktır.
Ne yapılabilir sorusunun öyle komprime bir yanıtı yok… Zaten bu, bir anda da olacak bir çalışma bütünü değil…
İşte bunun için; hazırlanmak gereği ve hâttâ şartı var demekte ısrar ediyorum. Bu iş; yarın olsun da bakarız paketi kapsamında değil çünkü…
Öncelikle üretim şart. Tabii bunu burada söylemek kolay geliyor ama aslında o kadar kolay değil tabii… Zamana ve ciddi revizyon çalışmalarına gereksinim var. Keza döviz kazandırıcı faaliyetler; ihracat ve turizm başta olmak üzere… Tarım ve sanayide kullanım kapasitesinin artırılmasına çok ciddi ihtiyacımız var. Bu da tarım politikalarımızın yeniden belirlenmesi gereği gibi çok kapsamlı bir iş…
Esasen, bildiğiniz gibi o kadar çok şey var ki yapılması gereken, herkesin; kişi ve kurum olarak işi çok zor…
CoVid-19 bittiğinde sosyal hayatta karşılaşılacaklar;
- Özellikle gıda ve temizlik malzemelerinde azalan, belki de o zaman için erimiş olan stokların yenilenmesi zorunluluğu,
- İşten çıkarmalar, az da olsa birikimlerin harcanması neticesinde fertlerin nakit ihtiyaçları,
- Kredi borcu olanların ertelenen kredi bakiyelerinin tahsiline başlanmasının getireceği maddi zorluklar,
- Eğitim gibi önemli unsurların, her ne kadar uzaktan eğitimle çözülmeye çalışılmasına rağmen, sınavlar gibi zorunlukların kısa sürede yapılmasının zorlukları,
- Durdurulan üretim merkezlerinin yeniden çalışır duruma getirilmesi mecburiyetleri,
- Ve her şekilde oluşan hasarın; maddi, manevi, giderilme çalışmaları…
Bütün bunları yapmak; beraberce, çözüm odaklı, kısa vadeli çözümlere doğru değil ki gereğinde kısa vadeli çözüm de çözüm olabilir, ama doğrusu kalıcı kurumsal çözümlere gitmek için çalışmaktan, çok çalışmaktan geçiyor…
Tabii bu arada çoğumuzun henüz değinmediği turizm konumuz var ki gün geçtikçe, her geçen gün değil saat, zarar hanemize yazıyor. Yazdı bile desek daha doğru…
İç ve dış turizmde turizmcilerin kullandığı isimlendirmelerle; incoming, outgoing ve ingoing rezervasyonlarının herhalde tamamı iptal olmuştur. İş için yapılanlar da azaltılmış ya da elektronik iletişimle çözümlenmeye çalışılmaktadır diye düşünüyorum.
Otellerimizin doluluk oranlarının çok düştüğü yakın geçmişte, geçtiğimiz hafta içinde TV haberlerinde %5’lere kadar düştüğünü içim sızlayarak izledim.
Mart sonunda sezona nasıl hazırlanılabilinir, bunu yapabilecek maddi güç nasıl bütçeleşebilir, hangi öngörüler doğrultusunda sezon açılış tarihi belirlenebilir gibi onlarca soru var.
Uluslararası turizmde özellikle belirsizlikler çok bu yıl. İç turizm belki bir şekilde, muhtemelen Ramazan sonrası hareketlenecektir. Evlenme, düğün rezervasyonları da erteleniyor, bu da ayrı bir segment, ayrı bir alt sektör.
Özetle; hepimizin, her ulusun, herkesin ilk dileği CoVid-19 felâketinin bitmesi, tabii ki anında bitsin istiyoruz hepimiz. Ama unutmayalım ki işimiz CoVid-19 bitince de diğer konularda zor.
Sağlık her şeyden önce gelir, kabul… Ekonomi de hemen arkasından…
Oldukça uzun zamandır bizi, hepimizi, tüm dünyayı ciddi meşgûl ediyor, üzüyor, endişesi yerini korkuya bıraktı, devam ediyor. Öncelikle hepimiz; Sağlık Bakanlığı’nın, Bilim Kurulu’nun tavsiyelerine, getirdikleri kısıtlamalara ve tüm kurallara uymakla yükümlüyüz.
İnsanlık için,
Ülkemiz için,
Büyüklerimiz için,
Ailelerimiz için,
Kendimiz için,
Ve lütfen artık şu pek bilinen “Bana bir şey olmaz!”ı artık bir kenara bırakarak.
Şimdi bir önerim var:
CoVid-19 ile ilgili; sosyal medyadaki, ulusal TV kanallarındaki, yazılı ve görsel basındaki, ayaküstü sohbetlerdeki bilimden uzak, hurafelere dayanan, mışlı bilgi kirliliklerini, paranoyaları ve de komplo teorilerini artık bir kenara bırakalım.
İlgilenmeyelim bunlarla.
Bizi tıp biliminin doğruları ve devletimizin aldığı resmi kararlara uymak ilgilendirsin sadece. Yine de siz bilirsiniz.
Ne siz ne yapacağınızı bana soruyorsunuz, ne de ben size ne yapmanız gerektiğini söyleyecek kadar kendimi kontrol edemez durumdayım.
Ne isterseniz, tabii ki onu yaparsınız.
Ben yine de önerime devam edeyim.
Sözlerim, evde oturabilenlere.
Çalışmak için evden çıkmak olanları saygıyla karşılıyorum tabii.
Bir kısmımız mademki evdeyiz, o zaman bir şeyler yapabiliriz.
- Hani hep, “Ah bir vaktim olsa da, evde şunu, şunu yapardım…”lar var ya işte tam onları yapmanın zamanı.
- Birçok öneri olabilir bu kapsamda;
- Evdeki ertelenmiş onarımları yapabilirsiniz,
- Hâttâ bir kısım badana-boya işleri de yapabileceklerinizden,
- Varsa arabanızla evin bahçesinde olmak kaydıyla ilgilenebilirsiniz; ufak-tefek bakımlar, pastra-cilâ gibi meselâ,
- Zaman fakirliğinden beklettiğiniz kitaplarınızı çıkarıp onları okuyabilirsiniz,
- Yeteneğiniz varsa resim yapabilirsiniz,
- Ya da şiir yazabilirsiniz,
- Veya enstürman çalabilirsiniz,
- Yemek de yapabilirsiniz,
- Karikatür de çizebilirsiniz,
- Gazeteleri de okuyabilirsiniz,
- Bilgisayar kullanma konusunda kendinizi geliştirebilirsiniz,
- Filmler izleyebilirsiniz,
- Konserler izleyebilirsiniz,
- Netflix var, Youtube var, birçok kanal daha var tabii izlenebilir,
- Buralarda müze ziyaret edebilirsiniz,
- Hobilerinize zaman ayırabilirsiniz,
- vs., vs.,
Ama ne olur;
Falanca şu tarihte, ya da bilmem kaç yılında CoVid-19’u söylemiş, yaaa
Demeyin ne olur. Bunu eğer söylendiği hafta içinde okuduysanız, izlediyseniz, daha da meraklanarak Google’dan ve diğer ilgili mecralardan araştırıp bilgi edindiyseniz; tamam. Yok, bu günün sosyal medya iletisi ise, bırakın.
Yakınlarınızı, dostlarınızı arayın, onlarla görüntülü kısa da olsa sohbetler yapın bunun için bedava birçok uygulama var. Whatsapp mesajları gönderin ama CoVid-19 şeyleri değil, gerçek ilgi konularınızda olsun o mesajlar… Sesini duymak istediklerinizi telefonla arayın, konuşun onlarla… Hele yaşça sizden büyük olanları ihmâl etmeyin.
Lütfen;
- Kurallara uyun,
- Bugünlerde imkânınız varsa evden çıkmayın,
- Sağlığınıza ve özellikle tıbbi hijyen kurallarına çok dikkat edin,
- Telâş yapmayın, panik asla yapmayın,
- Devletin resmi kurallarına mutlaka uyun,
- “Bana birşey olmaz!” demeyin; olur, hem de öyle bir olur ki,
- Bütün bunları kendiniz için değil, herkes için yapın lütfen…
Lütfen;
- Sadece sağlık çalışanlarını değil, başta sağlık çalışanları olmak üzere emeği geçenleri takdir edin, saygı gösterin ve de yardımcı olun,
- Benzer şekilde temizlik çalışanlarını, market çalışanlarını ve diğer sokağa çıkarak risk alan, bize hizmet sunan herkesi saygıyla takdir edelim, onlara yardımcı olalım,
- Asla bencil olmayalım, lütfen.
Öyle veya böyle tüm dünyadaki herkesin bir şekilde başına gelen bu CoVid-19, bir şekilde bitecek, bitirilecek.
Amaç yakalanmayı geciktirmek, fark etmek ve gidermek.
Atlatılacak.
Bugün olamasa bile yarın, ya da yakında.
Ama mutlaka.
Sabır, mücadele, kurallara uyum, yardımlaşma…
Geçtiğimiz hafta OAG konusunun ilk bölümünü yayınladım. Ülkede; İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa, ülke dışında da San Francisco, New York, Indianapolis, Indiana, Chicago başta olmak üzere birçok yerde okunduğunu, Retail Türkiye Dergisi Dijital Dergi’de de ekrana getirildiği gün içinde yaklaşık 400 görüntüleme ve beğenilme alma yüksekliği beni çok mutlu etti.
Bu nedenle “Devamı Haftaya” zamanlama bildirimini aşarak OAG konulu yazımın II. bölümünü haftayı beklemeden, erken yayınlamaya karar verdim. Okuyan herkese teşekkürler.
AVM’lerde OAG ödenmesi/ödenmemesi konusu, sadece modernizmle alâkalı değildir. Başkaca gerekçeler de var tabii…
Normal hayatta da, ticarette de öyle değil midir?
Bir kişi ya da kurumdan bir bedel, para alırsanız, ona karşılığında birşeyler vermek durumundasınızdır.
Bu mal olabilir, hizmet olabilir.
Peki ödemeyi yapan, istediği şey (mal/hizmet) için ödeme yapar; yani seçer, değiştirir, iade eder vb…
OAG ana kalemlerinden olan güvenlik, temizlik, ilaçlama, peyzaj-bahçe bakım vb hizmetlerinin alındığı taşeron sıfatlı firmaları kim seçer?
Kiracılar mı, AVM yönetimi mi?
Yönetim açısından seçimin AVM yönetimince yapılması bence doğru olanıdır… Yani çalışılacak taşeron firmalar, AVM yönetimi tarafından seçilmelidir…
Böyle olmakta mıdır?
Evet…
Ne oldu OAG verenin tercihi?
Uygulamada, kiracının fikrini bile soran AVM yoktur, buna inanın…
Bırakalım temizlik ya da güvenlik firması tercihinde kiracının etkili olmasını, OAG adında ödeme yapıldığı halde, fikri bile alınmayan kiracının bu ödemesini yani OAG bedelini hangi kriterlere göre ödemesi adil olacaktır konusuna bakalım.
OAG belirlenirken çok büyük olasılıkla, genellikle büyük çoğunluk için geçerli olan, kullanılan birim metrekare başına bir OAG’dir.
Peki bu OAG; metrekare net satış alanı mı, brüt mağaza alanı mıdır?
AVM içinde adetâ bağımsız bir ünitede oldukça büyük bir alan işgâl eden, diyelim bir department store için metrekare nasıl seçilecek, birim fiyat ne olacaktır?
Department Store’u da bir kenara bırakalım, daha basite gidelim; 100 m2 mağaza ile 1.000 m2 mağazanın OAG birim fiyatı aynı mı olmalıdır?
Kira bedelinin dışında da olsa OAG TL olarak mı alınmalı, ya da dövize mi endekslenmelidir?
(AVM Yatırımcısı dövizle kredi kullanarak yatırım yapan, yabancı taşeron kullanmayı tercih eden, yabancı sermayeli bir kuruluş ise nasıl olacak?)
Bakınız daha m2’nin net mi, brüt mü olduğuna tam karar veremeden, hesaplanma kriterleri, hesaplama kriterlerini açıklığa kavuşturamadan, ödeme biriminin TL mi, döviz mi olacağı soruları birbirini takip etti…
OAG belirlenmesinde AVM’nin eski/yeni, yenilenmiş/yenilenmemiş olması kadar yatırımcı tarafından işletilmesi ya da işletmenin bir taşerona verilmesi, kiralamanın yapılma biçimi gibi diğer etkenler de var…
X AVM eski olabilir, yenileme yapılmış olsa bile teknikten kaynaklanan AOG daha ağır olabileceği gibi, yeni AVM’lerin outlet ya da AVM olmaları gibi farklılıklar da bu etkenler içinde sadece bir kısmı teşkil eder.
Bitti mi? Hayır, daha var…
Eğer OAG alınmaktaysa, bu bedel kira haricidir…
Bu durum en azından algı bakımından bile adil bir rekabet olmadığı anlamına gelir.
Uygulamada böyledir…
Bu kimin tercihi olabilir?
Bana kızmasınlar ama çoğu sektör arkadaşlarım olan kiralama şirketleri OAG yanlısıdır. Bu, onlar için ticari anlamda uygun olabilir, ama sadece onlar için…
Uygulamada OAG’nin, KDV’nin ayrı olması, kirayı düşük algılamaya neden olmaktadır. İfade edilen de zaten; yatırımcı şu kadar OAG istiyor, devletin KDV’si de zaten herkese uygulanan bir vergi mecburiyeti…
Bu durumda gerçek kiralayan (Yatırımcı) ile gerçek kiracı (Perakendeci) daha sözleşme aşamasında taraflar olarak ayrılmakta, “Aynı gemideyiz” sözü henüz kullanılmamakta…
Kiralama şirketleri ise kapsama alanı dışında…
Kiralara zam yapılan artış dönemlerinde OAG için de artış ön görüldüğünde yine taraflar karşı karşıya gelecekler, kiralama yapan kapsama alanı dışında kalmakta olacaklar.
Bu dönemde gerilme başlayabilecek, OAG’lerin yükselmesiyle beraber kiracılar işletmeciye her biri ayrı olmak kaydıyla, beher OAG harcama faturasını tartışmaya açacaklardır.
İşte burada; hem kira bedelleri için, hem de OAG’ler için “Ama aynı gemideyiz” söyleminin başladığı an yaşanacaktır. Kira sabitlemeleri, kira indirimleri, kirasız dönemler vb uygulamalarda OAG giderek artacak ve başlayan şikâyetler asla sıfırlanmayacaktır.
Bence modern çağın, organize perakendeciliğinde AVM’ler, kiracılarına sadece mağaza alanı değil, bununla birlikte;
- Güvenli (Güvenliği bulunan, CCTV gözetimi olan),
- Daima temiz, temizlenen,
- Varsa bahçesi bakımlı olan,
- Otoparkı temiz ve sinyalize edilmiş,
- Reklam-tanıtım, etkinlik ve promosyonları süreklilik kazanmış,
- Aydınlatması ve sair bakımı yapılmakta olan
bir yeri kiralamaktadırlar.
Zaten böyle de olmalıdır…
Böyle de olmaktadır…
İşte bu ve benzeri birçok gerekçeyi irdelediğimizde AVM’lerde Ortak Alan Gideri (OAG) kiradan ayrı alınmamalı, kira bedeli içinde olmalıdır.
Bu, kişisel görüşümdür.
İnandığım görüştür…
Geçmişte, yönettiğim AVM’lerde uyguladığım da budur zaten…
Birlikte çalıştığımız iş arkadaşlarım, başka AVM’lere üst yönetici kadrolara gittiklerinde, onlar da bu uygulamayı yeni iş yerleri olan AVM’lerde uygulamışlardır.
Batı’da OAG ayrı alınabilir, bu coğrafya ve o coğrafyanın kurallara bağlılığı ile son derece paralel gelişmiştir.
Şöyle ki;
Kira sözleşmesi koşulları taraflar için akid devam ettikçe aynen geçerlidir. Örneğin ABD, Almanya, Hollanda…
Bizim coğrafyalarda durum biraz daha farklı algılanmakta, imzalanmış sözleşme üzerinde pazarlıklar yapılabilmekte, OAG’ler bazen kâr gözetebilen anlayışla subjektif saptamalarla yapılabilinmektedir.
Böyle olunca da, taraflar arasında sürekli pazarlık, karşılıklı ithamlaşmalar, hukuk süreçleri vb olabilmektedir.
AVM’lerde OAG’nin kiraya dahil edilmesi, kiradan ayrı alınmaması kişisel tercihim ve önerimdir.
Bu tercihe konu olan dayanakları özetleyerek konuyu şimdilik sonlandıralım;
- Bedeli ödenen hizmetin seçimi ve denetimi bedel ödeyenin hakkıdır.
- (Ama bunun böyle olması da AVM yönetimini neredeyse yetkisiz hâle getirir.)
- Bedelin saptanması somut ve ölçülebilir, adil kriterlere uygun olmalıdır.
- OAG alan ve almayan AVM’ler arasında algı bakımından adil bir kira rekabeti olamamaktadır.
- Sadece kiralama şirketlerini rahatlatabilen bu husus kira sözleşmesi tarafları arasında anlaşmazlık konusu olmaya kuvvetle adaydır.
- Organize perakendede hizmet anlayışı ve AVM yönetimi adil, bağımsız ve geçmişten farklı olmalıdır.
