Sosyal Medya Hesaplarımız

Hasan R. Ardıç

2013 yılı son çeyrek dilimde perakende piyasaları

Hasan Ardıç

2013, Genel olarak değerlendirildiğinde ilk üç çeyrek dönem için esasen bir anlamda sıradan bir yıl olmuştur demek mümkündür. Perakende piyasalarda, özellikle satış odaklı öngörü-sonuç ilişkisine bakıldığında, satış tahminlerinin belki biraz tedbirli davranılarak düşük düzeyde olduğu dönemlerde endeksler beklenenden yüksek çıkmış, bu olumlu havaya kapılarak yenilenen beklentiler de tam aksine yine bazı tahmin-sonuç yanılsamalarıyla geçmiştir.

Esasen yukarıdaki bölümde yapılan kısa özet, 2013 yılının istikrarlı bir yıl olmadığının bariz bir saptamasıdır. Bununla birlikte perakende piyasalarda, önemli bir hareket, dikkat çekici bir ivme olmadığı da bir gerçektir. 2013 Mayıs sonu itibarıyla hükümet karşıtı gösteriler, özellikle Gezi Protestoları, on yılı aşkın süredir devam eden tek parti iktidarını bir şekilde zorlamaya başlamış, ancak zayıf muhalefetin varlığı hükümetin kendi açısından şansı olmaya devam etmiştir. Gezi protestolarının örgütlenmemiş olması, ana muhalefet partisinin son on beş yılda gösterdiği performansın değişmemesi ile bütünleştiğinden protestoların ekonomiye yansımaları etkili olmamıştır.
Ancak özellikle yakın coğrafyadaki dış ilişkilerin, uzun yıllardır olduğu gibi bu yıl da istikrarlı bir çizgiye oturmaması, dış işlerinde var olan sorunların çeşitlenmesi ve artması, global finansman piyasalarında ülke ekonomilerinin artık birer birer değil, bölgesel olarak krize girmeleri, Orta Doğu’ da çalan savaş tamtamları, Petrol-USD-Altın ilişkisindeki formülsel dengelerin bozulmasına, tabir yerinde ise ayar tutmamasına neden olmuştur.
Bu şartlar altında TL, hareketli paritelere; USD ve Euro, karşı değer kaybetmeye ya da eşdeğer deyimle USD ve Euro, TL karşısında değer kazanmaya, kurlar artmaya başlamıştır. Özellikle USD, 2013 öngörülerinin yaklaşık %13-14 üzerindeki değer bandına 8. ay itibarıyla yerleşmiş görünmektedir. TCMB şimdilik birkaç küçük müdahale ile kurlara dokunmuş olsa da sonuca etkili olmadığı görülmektedir. Bankalar arası gecelik faizlerin %9,5 mertebesinde olduğu ekonomilerde borçlanma faizlerinin %4,5 olması kur müdahalesi olmadığı şeklinde algılanmaktadır.
Henüz kente dönüşün başladığı, ekonominin canlanma dönemine girildiği günlerde bu analizi yapmak yanıltıcı olabilir. Ancak bu yanılmanın olmayacağını, ekonomideki negatif gidişin Ekim ve Kasım aylarına da sirayet edeceğini düşünmek akla daha yakın gelmektedir. Ülke ekonomisinin bu derece kısa vadede, beklenen büyük manevrayı yapabilmesi ve USD/Euro kurlarının 2013 tahmin ortalamasına dönüşü zor görünmektedir.
Esasen perakende piyasaları için geçerli iki önemli koz henüz kullanıma alınmamış olsa da 2013 son dönemi için hâlâ iyimser öngörüde bulunmakta zorlanmaktayız. 2013 sonuna yaklaşılması; okula dönüşle beraber kentsel boyuttaki perakendede satışların artma trendine girmesini hem fiziksel hem de konjonktürel ve hâttâ tradisyonel olarak gerektirmekteyse de bazı endişelerimiz süregelmektedir. Benzer şekilde, 2014 yerel seçimleri için oluşacak atmosferin ekonomide hareket getirmesi yine konvansiyonel olarak bir beklenti olsa da, görünen bu şekilde değildir.
2014 Baharında yerel seçimler yapılacak; bu, ülkemiz alışkanlıklarında perakende piyasalarda canlılık, istihdam hacminde artış demektir diye düşünsek de, 2013 son diliminde başlıca siyasal partilerin büyükşehir aday adaylarını açıklamamaları, bir söylentiye göre hükümetin bir sonraki yıl yapılması gereken Cumhurbaşkanlığı seçimini dikkate alarak yerel seçimlerle erkene alınacak genel seçimin birlikte yapılmasını plânlamakta olduğu görüşü ile birleşince işin karmaşıklığı en azından bu dönemde artmaktadır.
Özetlenince ortaya çıkacak tablo aşağıdaki renklerin uyumu ile belirecektir :
• Yakın vadede yaklaşan yılsonu, perakendede satış artışı anlamına gelecektir.
• Kısa vadede 2014 yerel seçimleri olacaktır. Seçim atmosferine girişle bir taraftan enflasyon artışa geçecek, karşılığında işsizlik azalış trendine girecek, piyasalarda canlanmalar olacaktır.
• Dış politika sorunları, Suriye ile olan müdahale kapsamında TL’ nin uluslararası platformlarda olduğu kadar iç piyasada da USD ve Euro karşısında değer kaybını hızlandıracaktır.
• 2015 Cumhurbaşkanlığı seçimi, bu seçimin yapılış metodu; referandum/seçim, buna bağlı olarak genel seçimlerin erkene alınarak yerel seçimlerin 2014 sonbaharında, birlikte yapılma olasılığının iç piyasalarda yaratacağı belirsizliklerin makro ekonomiye negatif etkileri kaçınılmaz olacaktır.
• Anket çalışmaları kafaları karıştıracak, dahası kabinede bakanların değişimi gündeme gelecek, siyasette değişiklikler olacaktır.
• 2013 büyüme oranı %4,4 ile olması gerekenin altında kalmıştır.
• Bu atmosferde en fazla korkulan, enflasyon altındaki durgunluk, teknik terimi ile stagflation ile yüz yüze gelinmesidir.
Bu genel bakıştan perakende piyasalarımıza, AVM’ lerdeki genel görünüme geçmek gerekirse ortaya şu şekilde bir başka tablo çıkmaktadır :
• AVM sayısındaki artış her şeye rağmen ve özellikle İstanbul ağırlıklı olarak hızla devam etmektedir. Doğru takip edebiliyorsak konfederasyona kayıtlı AVM sayısı 340 civarındadır. İstanbul 100+ AVM ile ülke genelinde uzak ara öndedir.
• AVM arzındaki artış, gerçek piyasa talepleriyle olan dengede açılmalar getirmektedir. Bu durumda anahtar rol şu sıra kiracı konumundaki perakendeci tarafa geçmektedir. Perakendecinin mağaza yatırımları AVM’ ler tarafınca karşılanmakta, kurlar sabitlenmekte, kirasız süreler verilmekte, verilenler uzatılmaktadır.
• Bu durumdan hareketle kiracı konumundaki perakende firması, şu an sahip olduğu avantajlar çerçevesinde piyasa koşullarını belirleyen tarafı temsil etmektedir.

Önümüzdeki günlerde konuşacağımız konular bunlar olacak. Tatil bitti, herkese kolay gelsin.

Yazarımızın bu yazısı Retail Türkiye Dergisi’nin Eylül 2013 – 55 sayısında yayınlanmıştır.

Devamını Oku
Advertisement
Yorum Yapın

Yorumunuz

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Hasan R. Ardıç

CoVid-19 bitince ekonomi ve sosyal yaşamı bekleyenler…

Hasan Ardıç

Yazar:

Var olan CoVid-19’un azalan bir grafik çizdiğini düşünelim, hâttâ yok olmaya çok yaklaştığını ve de bittiğini. Bu bitiş senaryosunu gösteren grafikteki azalışı bu derece ağır ağır yazmamın nedeni, azalış ve bitişin ülkelerde bu şekilde olacağındandır.

Ülke, devlet, siyasi görüş, iktidar, muhalefet, sektör, hiçbir ayrım yapmadan çok açık ve net ifade etmeliyim ki; virüsün gelişinde hazırlıklı olamadık, bari gidişinde biraz hazırlıklı olalım.

Peki neye, niçin ve nasıl hazırlıklı olalım…

CoVid-19 salgını bittiğinde ne bekliyoruz, buna bir bakalım.

Ekonomilerde, özellikle bizim tür, kırılgan ekonomilerde mutlaka bir durgunluk, bir anlamda halk tabiriyle bir bocalama olacak. Esasen kişisel görüşüm olarak söyleyeyim; ben bu durgunluğu uzun süredir maalesef bekliyordum.

“Ben demiştim…” gerçekten yakışan bir tavır olmasa da maalesef durum onu gösteriyor. Üstelik bunu bu virüsle falan ilgili olarak değil, ekonomimizdeki gelişmelere bakarak, dünya ekonomilerinin değişik zaman dilimlerinde karşılaştıkları durumlarla kıyaslamalar yaparak bu durgunluğu öngörmek çok da zor değildi.

Perakende sektöründeki önemli sürekli yayınlardan olan Retail Türkiye Dergisindeki yazılarıma bakıldığında özellikle yılsonu durum özetlerimde bu net olarak vardır. Yani bilinen diğer bir isimle “Stagnation”; durgunluk…

Tabii bir de başka bir ekonomik olgu var; enflasyon… “Inflation”.

Birincisi kesinlikle, ikincisi de genellikle ekonomilerde sorun olarak kabul edilen olgulardır.

Durgunluk tabii ki hiç sevilmeyen, istenmeyen, sorun olarak kabul edilen, giderilmesine çalışılan bir problemdir.

Enflasyon ise, genellikle sevilmeyen, ancak bazı ekonomilerde bazı segmentlerde bir süre için kabul edilebilir, ancak yine de mücadele edilerek en azından tek haneli sayılarda tutulmasında yarar olan bir başka olgudur.

Şimdi ikisini birleştirelim;

Stagnation’ın stag’ını alalım, inflation’ın da flation’ınını alalım ve şöyle bir birleşme yapalım: Stagflation, yani durgun altında enflasyon, ya da enflasyonist bir ekonomide durgunluk gibi de dilimizde ifade edelim.

İktisat Fakültesi’nde öğrenciyken, (yanılmıyorsam ilk yıllardaydı, yani muhtemelen 1977 yılında) bu kavramla karşılaştığımda çok ilgimi çekmişti. Bu konuyla ilgili özellikle yabancı literatürdeki kitapları ve bulabildiğim makaleleri okudum. Ve hep ekonomik anlamda da çekindim.

İlerleyen yıllarda iş gereği birçok yabancı ülkeye gittim, oralarda da çalıştım. Hiç unutamıyorum, 1990’ların sonu idi, Ürdün’e, Amman’a gittim. Havalimanından şehir merkezine giden yolun kenarında, sağlı-sollu her iki tarafta da insanlar semaverlerde çay yapıyorlardı. Bunu önce bir dinlenme şekli, ya da tradisyonel bir kültür ögesi sanmıştım, ama değilmiş. Ülkede hem yüksek enflasyon hem de aşırı ekonomik durgunluk vardı. Marketler boştu, halk sadece sokaklarda yürüyordu, herhangi bir faaliyet de yoktu.

CoVid-19 bitince kuvvetle muhtemel karşılaşacağımız ilk temel sorun durgunluk, enflasyon ve özetle enflasyon altında durgunluk olacak düşüncesindeyim.

Bunu takip eden diğer ve bağlantılı sorun da tabii ki likiditedeki tükenmişlik olarak karşımıza çıkacaktır. Bu durumda iki seçenekli, ama her ikisi de bir diğerinden olumsuz neticeleri olan; emisyon hacmini arttırmak, yani para basmak, ya da uluslararası kredi kuruluşlarından (IMF gibi) borç almak çözümleridir.

Bunlar esasen çözüm olmasalar da anlık, geçici palyatif çözümlerdir. Birincisi (para basmak yoluyla piyasalardaki emisyon hacmini artırmak) enflasyona neden olacak, dış kaynaklı kredi bulmak da ekonomide bir çok kısıtlamayı önlemler paketi halinde karşımızda bulmamıza neden olacaktır.

Birçok meslektaşım bu konuları günlerdir yazıyorlar, dile getiriyorlar. Şimdilik kısa vadede görünen bu. Tabii bu görünen hususların arkasında çalışacak başkaca hususlar da var; işsizlik sorunu başta olmak üzere ekonomi kuralları içinde olan birçok sorun.

Ana başlıklar halinde kısaca yer verelim; faizler, mevduat faizleri, politika faizi, yatırım kredi faizleri, bankalar arası günlük repo faizleri gibi her biri, bir diğerini belirleyen faizler, ayrıca TCMB faizlerini belirleme, FED faiz oranlarının belirlenmesi, ECB faizleri gibi…

Ücretler, ücret artışlarının belirlenmesi, asgari ücret seviyesinin revize edilmesi, ek ücret ödemeleri, emekli aylıkları gibi konular…

TL’nin diğer para birimlerine göre, uluslararası piyasalarda işlem göreceği parite değerleri, çapraz kurlar, petrol ve altın ounce fiyatlarının etkileşimi…

Tabii ki bunların hepsi sorun değil, ama uygulama başarılarınıza göre her biri, ya da birlikte tamamı ekonomik konular olmakla beraber, aslında ekonomide her gün karşılaşmamıza rağmen, özellikle CoVid-19 bitimi sonrasında bir anda ve toplu olarak çözümlemeye çalışacağımız ekonomik sorunlar bütünü olarak masaya gelecektir.

Ekonomi, esasen okuması, çalışması, çok keyifli ama bir o kadar da zor bir disiplin… Gerçek hayattan ve politikadan da soyutlanması olanaksız bir disiplin…

İşin siyasetine hiç girmemeye çalışarak, bunu işi siyaset yapmak olan uzmanlara bırakmak, günlük hayatın içindeki ekonomik (İktisadî) konuları tekrar topluca, ana hatlarıyla sıralamak gerekirse, aşağıdaki dizin ortaya çıkacaktır.

CoVid-19 bittikten sonra ekonomideki beklentiler;

  • Durgunluk,
  • Enflasyon,
  • Stagflation.
  • Piyasaların acil nakit ihtiyaçları,
  • Likidite sağlanması için dövize natık dış kredi kullanılması,
  • Emisyon hacminin artırılması, para basılması.
  • Faizlerin artması,
  • Döviz kurlarında artışlar yani TL’nin değer kaybı,
  • İç piyasalarda fiyat artışları, ürün bulunmasında zorluklar,
  • Ağır tasarruf önlemlerinin alınması.

Ben burada karamsarlık yapmaya çalışmıyorum, tanıyanlar bilirler aslında gerçekten iyimser olan veya son zamanlara kadar iyimser olmaya çalışan bir ekonomistim, ama tablo bu…

Bu tablodaki tüm hususlarla mutlaka karşılaşacak mıyız? Aslında her biri diğerini etkilediğinden, cevabım; genellikle karşılaşılır şeklinde olacaktır.

Ne yapılabilir sorusunun öyle komprime bir yanıtı yok… Zaten bu, bir anda da olacak bir çalışma bütünü değil…

İşte bunun için; hazırlanmak gereği ve hâttâ şartı var demekte ısrar ediyorum. Bu iş; yarın olsun da bakarız paketi kapsamında değil çünkü…

Öncelikle üretim şart. Tabii bunu burada söylemek kolay geliyor ama aslında o kadar kolay değil tabii… Zamana ve ciddi revizyon çalışmalarına gereksinim var. Keza döviz kazandırıcı faaliyetler; ihracat ve turizm başta olmak üzere… Tarım ve sanayide kullanım kapasitesinin artırılmasına çok ciddi ihtiyacımız var. Bu da tarım politikalarımızın yeniden belirlenmesi gereği gibi çok kapsamlı bir iş…

Esasen, bildiğiniz gibi o kadar çok şey var ki yapılması gereken, herkesin; kişi ve kurum olarak işi çok zor…

CoVid-19 bittiğinde sosyal hayatta karşılaşılacaklar;

  • Özellikle gıda ve temizlik malzemelerinde azalan, belki de o zaman için erimiş olan stokların yenilenmesi zorunluluğu,
  • İşten çıkarmalar, az da olsa birikimlerin harcanması neticesinde fertlerin nakit ihtiyaçları,
  • Kredi borcu olanların ertelenen kredi bakiyelerinin tahsiline başlanmasının getireceği maddi zorluklar,
  • Eğitim gibi önemli unsurların, her ne kadar uzaktan eğitimle çözülmeye çalışılmasına rağmen, sınavlar gibi zorunlukların kısa sürede yapılmasının zorlukları,
  • Durdurulan üretim merkezlerinin yeniden çalışır duruma getirilmesi mecburiyetleri,
  • Ve her şekilde oluşan hasarın; maddi, manevi, giderilme çalışmaları…

Bütün bunları yapmak; beraberce, çözüm odaklı, kısa vadeli çözümlere doğru değil ki gereğinde kısa vadeli çözüm de çözüm olabilir, ama doğrusu kalıcı kurumsal çözümlere gitmek için çalışmaktan, çok çalışmaktan geçiyor…

Tabii bu arada çoğumuzun henüz değinmediği turizm konumuz var ki gün geçtikçe, her geçen gün değil saat, zarar hanemize yazıyor. Yazdı bile desek daha doğru…

İç ve dış turizmde turizmcilerin kullandığı isimlendirmelerle; incoming, outgoing ve ingoing rezervasyonlarının herhalde tamamı iptal olmuştur. İş için yapılanlar da azaltılmış ya da elektronik iletişimle çözümlenmeye çalışılmaktadır diye düşünüyorum.

Otellerimizin doluluk oranlarının çok düştüğü yakın geçmişte, geçtiğimiz hafta içinde TV haberlerinde %5’lere kadar düştüğünü içim sızlayarak izledim.

Mart sonunda sezona nasıl hazırlanılabilinir, bunu yapabilecek maddi güç nasıl bütçeleşebilir, hangi öngörüler doğrultusunda sezon açılış tarihi belirlenebilir gibi onlarca soru var.

Uluslararası turizmde özellikle belirsizlikler çok bu yıl. İç turizm belki bir şekilde, muhtemelen Ramazan sonrası hareketlenecektir. Evlenme, düğün rezervasyonları da erteleniyor, bu da ayrı bir segment, ayrı bir alt sektör.

Özetle; hepimizin, her ulusun, herkesin ilk dileği CoVid-19 felâketinin bitmesi, tabii ki anında bitsin istiyoruz hepimiz. Ama unutmayalım ki işimiz CoVid-19 bitince de diğer konularda zor.

Sağlık her şeyden önce gelir, kabul… Ekonomi de hemen arkasından…

Devamını Oku

Hasan R. Ardıç

Corona Virus, CoVid-19

Hasan Ardıç

Yazar:

Oldukça uzun zamandır bizi, hepimizi, tüm dünyayı ciddi meşgûl ediyor, üzüyor, endişesi yerini korkuya bıraktı, devam ediyor. Öncelikle hepimiz; Sağlık Bakanlığı’nın, Bilim Kurulu’nun tavsiyelerine, getirdikleri kısıtlamalara ve tüm kurallara uymakla yükümlüyüz.

İnsanlık için,

Ülkemiz için,

Büyüklerimiz için,

Ailelerimiz için,

Kendimiz için,

Ve lütfen artık şu pek bilinen “Bana bir şey olmaz!”ı artık bir kenara bırakarak.

Şimdi bir önerim var:

CoVid-19 ile ilgili; sosyal medyadaki, ulusal TV kanallarındaki, yazılı ve görsel basındaki, ayaküstü sohbetlerdeki bilimden uzak, hurafelere dayanan, mışlı bilgi kirliliklerini, paranoyaları ve de komplo teorilerini artık bir kenara bırakalım.

İlgilenmeyelim bunlarla.

Bizi tıp biliminin doğruları ve devletimizin aldığı resmi kararlara uymak ilgilendirsin sadece. Yine de siz bilirsiniz.

Ne siz ne yapacağınızı bana soruyorsunuz, ne de ben size ne yapmanız gerektiğini söyleyecek kadar kendimi kontrol edemez durumdayım.

Ne isterseniz, tabii ki onu yaparsınız.

Ben yine de önerime devam edeyim.

Sözlerim, evde oturabilenlere.

Çalışmak için evden çıkmak olanları saygıyla karşılıyorum tabii.

Bir kısmımız mademki evdeyiz, o zaman bir şeyler yapabiliriz.

  • Hani hep, “Ah bir vaktim olsa da, evde şunu, şunu yapardım…”lar var ya işte tam onları yapmanın zamanı.
  • Birçok öneri olabilir bu kapsamda;
  • Evdeki ertelenmiş onarımları yapabilirsiniz,
  • Hâttâ bir kısım badana-boya işleri de yapabileceklerinizden,
  • Varsa arabanızla evin bahçesinde olmak kaydıyla ilgilenebilirsiniz; ufak-tefek bakımlar, pastra-cilâ gibi meselâ,
  • Zaman fakirliğinden beklettiğiniz kitaplarınızı çıkarıp onları okuyabilirsiniz,
  • Yeteneğiniz varsa resim yapabilirsiniz,
  • Ya da şiir yazabilirsiniz,
  • Veya enstürman çalabilirsiniz,
  • Yemek de yapabilirsiniz,
  • Karikatür de çizebilirsiniz,
  • Gazeteleri de okuyabilirsiniz,
  • Bilgisayar kullanma konusunda kendinizi geliştirebilirsiniz,
  • Filmler izleyebilirsiniz,
  • Konserler izleyebilirsiniz,
  • Netflix var, Youtube var, birçok kanal daha var tabii izlenebilir,
  • Buralarda müze ziyaret edebilirsiniz,
  • Hobilerinize zaman ayırabilirsiniz,
  • vs., vs.,

Ama ne olur;

Falanca şu tarihte, ya da bilmem kaç yılında CoVid-19’u söylemiş, yaaa

Demeyin ne olur. Bunu eğer söylendiği hafta içinde okuduysanız, izlediyseniz, daha da meraklanarak Google’dan ve diğer ilgili mecralardan araştırıp bilgi edindiyseniz; tamam. Yok, bu günün sosyal medya iletisi ise, bırakın.

Yakınlarınızı, dostlarınızı arayın, onlarla görüntülü kısa da olsa sohbetler yapın bunun için bedava birçok uygulama var. Whatsapp mesajları gönderin ama CoVid-19 şeyleri değil, gerçek ilgi konularınızda olsun o mesajlar… Sesini duymak istediklerinizi telefonla arayın, konuşun onlarla… Hele yaşça sizden büyük olanları ihmâl etmeyin.

Lütfen;

  • Kurallara uyun,
  • Bugünlerde imkânınız varsa evden çıkmayın,
  • Sağlığınıza ve özellikle tıbbi hijyen kurallarına çok dikkat edin,
  • Telâş yapmayın, panik asla yapmayın,
  • Devletin resmi kurallarına mutlaka uyun,
  • “Bana birşey olmaz!” demeyin; olur, hem de öyle bir olur ki,
  • Bütün bunları kendiniz için değil, herkes için yapın lütfen…

Lütfen;

  • Sadece sağlık çalışanlarını değil, başta sağlık çalışanları olmak üzere emeği geçenleri takdir edin, saygı gösterin ve de yardımcı olun,
  • Benzer şekilde temizlik çalışanlarını, market çalışanlarını ve diğer sokağa çıkarak risk alan, bize hizmet sunan herkesi saygıyla takdir edelim, onlara yardımcı olalım,
  • Asla bencil olmayalım, lütfen.

Öyle veya böyle tüm dünyadaki herkesin bir şekilde başına gelen bu CoVid-19, bir şekilde bitecek, bitirilecek.

Amaç yakalanmayı geciktirmek, fark etmek ve gidermek.

Atlatılacak.

Bugün olamasa bile yarın, ya da yakında.

Ama mutlaka.

Sabır, mücadele, kurallara uyum, yardımlaşma…

Devamını Oku

Hasan R. Ardıç

AVM’lerde Ortak Alan Gideri (OAG) konusu

Hasan Ardıç

Yazar:

Geçtiğimiz hafta OAG konusunun ilk bölümünü yayınladım. Ülkede; İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa, ülke dışında da San Francisco, New York, Indianapolis, Indiana, Chicago başta olmak üzere birçok yerde okunduğunu, Retail Türkiye Dergisi Dijital Dergi’de de ekrana getirildiği gün içinde yaklaşık 400 görüntüleme ve beğenilme alma yüksekliği beni çok mutlu etti.

Bu nedenle “Devamı Haftaya” zamanlama bildirimini aşarak OAG konulu yazımın II. bölümünü haftayı beklemeden, erken yayınlamaya karar verdim. Okuyan herkese teşekkürler.

AVM’lerde OAG ödenmesi/ödenmemesi konusu, sadece modernizmle alâkalı değildir. Başkaca gerekçeler de var tabii…

Normal hayatta da, ticarette de öyle değil midir?

Bir kişi ya da kurumdan bir bedel, para alırsanız, ona karşılığında birşeyler vermek durumundasınızdır.

Bu mal olabilir, hizmet olabilir.

Peki ödemeyi yapan, istediği şey (mal/hizmet) için ödeme yapar; yani seçer, değiştirir, iade eder vb…

OAG ana kalemlerinden olan güvenlik, temizlik, ilaçlama, peyzaj-bahçe bakım vb hizmetlerinin alındığı taşeron sıfatlı firmaları kim seçer?

Kiracılar mı, AVM yönetimi mi?

Yönetim açısından seçimin AVM yönetimince yapılması bence doğru olanıdır… Yani çalışılacak taşeron firmalar, AVM yönetimi tarafından seçilmelidir…

Böyle olmakta mıdır?

Evet…

Ne oldu OAG verenin tercihi?

Uygulamada, kiracının fikrini bile soran AVM yoktur, buna inanın…

Bırakalım temizlik ya da güvenlik firması tercihinde kiracının etkili olmasını, OAG adında ödeme yapıldığı halde, fikri bile alınmayan kiracının bu ödemesini yani OAG bedelini hangi kriterlere göre ödemesi adil olacaktır konusuna bakalım.

OAG belirlenirken çok büyük olasılıkla, genellikle büyük çoğunluk için geçerli olan, kullanılan birim metrekare başına bir OAG’dir.

Peki bu OAG; metrekare net satış alanı mı, brüt mağaza alanı mıdır?

AVM içinde adetâ bağımsız bir ünitede oldukça büyük bir alan işgâl eden, diyelim bir department store için metrekare nasıl seçilecek, birim fiyat ne olacaktır?

Department Store’u da bir kenara bırakalım, daha basite gidelim; 100 m2 mağaza ile 1.000 m2 mağazanın OAG birim fiyatı aynı mı olmalıdır?

Kira bedelinin dışında da olsa OAG TL olarak mı alınmalı, ya da dövize mi endekslenmelidir?

(AVM Yatırımcısı dövizle kredi kullanarak yatırım yapan, yabancı taşeron kullanmayı tercih eden, yabancı sermayeli bir kuruluş ise nasıl olacak?)

Bakınız daha m2’nin net mi, brüt mü olduğuna tam karar veremeden, hesaplanma kriterleri, hesaplama kriterlerini açıklığa kavuşturamadan, ödeme biriminin TL mi, döviz mi olacağı soruları birbirini takip etti…

OAG belirlenmesinde AVM’nin eski/yeni, yenilenmiş/yenilenmemiş olması kadar yatırımcı tarafından işletilmesi ya da işletmenin bir taşerona verilmesi, kiralamanın yapılma biçimi gibi diğer etkenler de var…

X AVM eski olabilir, yenileme yapılmış olsa bile teknikten kaynaklanan AOG daha ağır olabileceği gibi, yeni AVM’lerin outlet ya da AVM olmaları gibi farklılıklar da bu etkenler içinde sadece bir kısmı teşkil eder.

Bitti mi? Hayır, daha var…

Eğer OAG alınmaktaysa, bu bedel kira haricidir…

Bu durum en azından algı bakımından bile adil bir rekabet olmadığı anlamına gelir.

Uygulamada böyledir…

Bu kimin tercihi olabilir?

Bana kızmasınlar ama çoğu sektör arkadaşlarım olan kiralama şirketleri OAG yanlısıdır. Bu, onlar için ticari anlamda uygun olabilir, ama sadece onlar için…

Uygulamada OAG’nin, KDV’nin ayrı olması, kirayı düşük algılamaya neden olmaktadır. İfade edilen de zaten; yatırımcı şu kadar OAG istiyor, devletin KDV’si de zaten herkese uygulanan bir vergi mecburiyeti…

Bu durumda gerçek kiralayan (Yatırımcı) ile gerçek kiracı (Perakendeci) daha sözleşme aşamasında taraflar olarak ayrılmakta, “Aynı gemideyiz” sözü henüz kullanılmamakta…

Kiralama şirketleri ise kapsama alanı dışında…

Kiralara zam yapılan artış dönemlerinde OAG için de artış ön görüldüğünde yine taraflar karşı karşıya gelecekler, kiralama yapan kapsama alanı dışında kalmakta olacaklar.

Bu dönemde gerilme başlayabilecek, OAG’lerin yükselmesiyle beraber kiracılar işletmeciye her biri ayrı olmak kaydıyla, beher OAG harcama faturasını tartışmaya açacaklardır.

İşte burada; hem kira bedelleri için, hem de OAG’ler için “Ama aynı gemideyiz” söyleminin başladığı an yaşanacaktır. Kira sabitlemeleri, kira indirimleri, kirasız dönemler vb uygulamalarda OAG giderek artacak ve başlayan şikâyetler asla sıfırlanmayacaktır.

Bence modern çağın, organize perakendeciliğinde AVM’ler, kiracılarına sadece mağaza alanı değil, bununla birlikte;

  • Güvenli (Güvenliği bulunan, CCTV gözetimi olan),
  • Daima temiz, temizlenen,
  • Varsa bahçesi bakımlı olan,
  • Otoparkı temiz ve sinyalize edilmiş,
  • Reklam-tanıtım, etkinlik ve promosyonları süreklilik kazanmış,
  • Aydınlatması ve sair bakımı yapılmakta olan

bir yeri kiralamaktadırlar.

Zaten böyle de olmalıdır…

Böyle de olmaktadır…

İşte bu ve benzeri birçok gerekçeyi irdelediğimizde AVM’lerde Ortak Alan Gideri (OAG) kiradan ayrı alınmamalı, kira bedeli içinde olmalıdır.

Bu, kişisel görüşümdür.

İnandığım görüştür…

Geçmişte, yönettiğim AVM’lerde uyguladığım da budur zaten…

Birlikte çalıştığımız iş arkadaşlarım, başka AVM’lere üst yönetici kadrolara gittiklerinde, onlar da bu uygulamayı yeni iş yerleri olan AVM’lerde uygulamışlardır.

Batı’da OAG ayrı alınabilir, bu coğrafya ve o coğrafyanın kurallara bağlılığı ile son derece paralel gelişmiştir.

Şöyle ki;

Kira sözleşmesi koşulları taraflar için akid devam ettikçe aynen geçerlidir. Örneğin ABD, Almanya, Hollanda…

Bizim coğrafyalarda durum biraz daha farklı algılanmakta, imzalanmış sözleşme üzerinde pazarlıklar yapılabilmekte, OAG’ler bazen kâr gözetebilen anlayışla subjektif saptamalarla yapılabilinmektedir.

Böyle olunca da, taraflar arasında sürekli pazarlık, karşılıklı ithamlaşmalar, hukuk süreçleri vb olabilmektedir.

AVM’lerde OAG’nin kiraya dahil edilmesi, kiradan ayrı alınmaması kişisel tercihim ve önerimdir.

Bu tercihe konu olan dayanakları özetleyerek konuyu şimdilik sonlandıralım;

  • Bedeli ödenen hizmetin seçimi ve denetimi bedel ödeyenin hakkıdır.
  • (Ama bunun böyle olması da AVM yönetimini neredeyse yetkisiz hâle getirir.)
  • Bedelin saptanması somut ve ölçülebilir, adil kriterlere uygun olmalıdır.
  • OAG alan ve almayan AVM’ler arasında algı bakımından adil bir kira rekabeti olamamaktadır.
  • Sadece kiralama şirketlerini rahatlatabilen bu husus kira sözleşmesi tarafları arasında anlaşmazlık konusu olmaya kuvvetle adaydır.
  • Organize perakendede hizmet anlayışı ve AVM yönetimi adil, bağımsız ve geçmişten farklı olmalıdır.
Devamını Oku

Hasan Ardıç

POPÜLER