Sektördeki gelişmelere ışık tutan raporda, ülkedeki siyasi belirsizliğin olumsuz etkilerine rağmen Türkiye pazarına girmek isteyen uluslararası markaların ilgisinin yılın ilk yarısında güçlü bir şekilde devam ettiği ve yatırım faaliyetlerinde herhangi bir yavaşlama görülmediği vurgulandı.

Kurumsal gayrimenkul danışmanlığı alanında faaliyet gösteren JLL Türkiye, her altı ayda bir hazırladığı ‘Ticari Gayrimenkul Pazarı Raporu’nu açıkladı. Rapora ilişkin bilgi veren JLL Türkiye Ülke Başkanı Avi Alkaş, siyasi gündemde yaşanan hareketliliğin ekonomi üzerindeki etkisine dikkat çekti. Bu hareketliliğin Türkiye ekonomisine ilişkin yakın gelecekteki başlıca risk faktörlerinden biri olmaya devam edeceğini söyleyen Avi Alkaş, “Ancak siyasi belirsizliğin yatırım pazarını ve genel ekonomiyi geçmişte olduğu kadar etkilemediği de görülüyor. Kapsamlı raporumuz, devam eden işlemlere ilişkin herhangi bir aksama olmadığını ve yatırımcıların özellikle siyasi duruma ilişkin endişelerinin bulunmadığını gösteriyor” dedi.

Şeffaflık artırılmalı
JLL Küresel Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi’nin önceki iki araştırmasında en çok gelişme kaydeden ülkelerden birinin Türkiye olduğuna dikkat çeken Alkaş, “Türkiye, 2014 yılında yayınlanan sekizinci araştırmada ne yazık ki düşüş kaydetti. Gayrimenkul sektöründe şeffaflık kavramını güçlendirecek somut adımların atılmasının, yatırım ivmesini korumak adına zorunluluk haline geldiğini söyleyebiliriz” diye konuştu.

Perakende de normale dönülecek
Avi Alkaş, perakende pazarı özelinde değerlendirildiğinde Türk Lirası’nda yaşanan değer kaybının kiralama işlemlerini yavaşlattığını belirterek, “Bununla birlikte, Türkiye pazarına girmek isteyen uluslararası markaların ilgisinin yılın ilk yarısında güçlü bir şekilde devam ettiği ve yatırım faaliyetlerinde herhangi bir yavaşlama olmadığı görüldü. TL’deki aşağı yönlü baskının, siyasi belirsizliğin son bulmasıyla birlikte belli bir ölçüde azalması bekleniyor. Bu durum perakende pazarının da normale dönmesini sağlayacaktır” dedi.

Ticari Gayrimenkul Pazarı Raporu’nda öne çıkan noktalar

Perakende pazarı
•    Seçim döneminden kaynaklanan siyasi belirsizlik nedeniyle oluşan kur dalgalanmaları ve TL’nin değerindeki sert düşüş, 2015’in ilk yarısı boyunca uluslararası ve yerel perakendecilerin ana gündem maddesi oldu.
•    TL’nin değer kaybetmesinin, özellikle perakendecilerin operasyonel maliyetleri içinde önemli bir yer tutan kira giderleri üzerinde olumsuz bir etki yarattığı, dolayısıyla da kiralama işlemlerinin yavaşladığı gözlemlenmektedir.
•    Bununla birlikte, Türkiye pazarına girmek isteyen uluslararası markaların ilgisinin güçlü bir şekilde devam ettiği ve yatırım faaliyetlerinde herhangi bir yavaşlama olmadığı görülmektedir.

Kurdaki dalgalanmalar
•    Kurlarda yaşanan dalgalanmalar, Türkiye’de halihazırda faaliyet göstermekte olan uluslararası perakendecileri, pazara girmeyi planlayan fakat daha faaliyete geçmemiş markalara göre daha fazla etkilemektedir.
•    TL’deki aşağı yönlü baskının, siyasi belirsizliğin son bulmasıyla birlikte belli bir ölçüde azalması beklenmektedir ve bu durum pazarın normale dönmesine neden olacaktır.
•    Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği tarafından yayınlanan Alışveriş Merkezi Endeksi, perakende talebi bakımından pozitif bir görünüm sergilemektedir. 2014 yılının aynı dönemiyle karşılaştırıldığında, Nisan 2015 için ciro değerlerinde %20 oranında bir artış görülmektedir.
•    Oxford Economics projeksiyonuna göre, Türkiye 2015 ve 2017 yılları arasında Avrupa’nın olgunlaşmış piyasalarından daha yüksek olan %5’lik perakende satış büyüme oranına ulaşacaktır.
•    Birincil kiraların yılın ilk yarısı boyunca, 2014 yıl sonuna göre sabit kaldığı ve EUR 90 m2/ay seviyesinde olduğu görülmektedir.
•    
Perakende yoğunluğu arttı
•    2014 yıl sonunda her 1.000 kişi başına 129 metrekare kiralanabilir alan olarak ölçülen Türkiye’nin perakende yoğunluğu, 2015’in ilk yarısı itibariyle artış göstererek, her 1.000 kişi başına 132 metrekare seviyesine ulaşmıştır.
•    Her 1.000 kişi başına düşen 198 metrekare kiralanabilir alan seviyesinde olan Avrupa ortalaması ile karşılaştırıldığında, Türkiye’nin alışveriş merkezi gelişimi açısından potansiyel sunduğu gözlemlenmektedir.
•    
AVM geliştirme projeleri sürecek
•    2015’in ilk yarısı itibariyle, Türkiye’deki alışveriş merkezlerinin toplam kiralanabilir alanı (TKA), 350 merkezde 10,3 milyon metrekareye ulaşmıştır.
•    2015-2018 dönemi boyunca alışveriş merkezi geliştirme projelerinin güçlü bir şekilde devam etmesi ve 2018 yıl sonu itibariyle toplam stokun 420 alışveriş merkezinde 12,8 milyon metrekareye ulaşması beklenmektedir. İnşaat halindeki stokun ağırlıklı olarak dördüncü kuşak üst bölgesel merkezlerden oluştuğu görülmektedir.
•    
Ofis pazarı
•    Raporda, talep, arz ve yeni eğilimler bakımından Türkiye’nin en gelişmiş ofis pazarı olan ve ülke çapındaki yüksek kalitede modern ofis arzının yaklaşık yüzde 80’ini sağlayan İstanbul incelenmiştir.
•    Kiracı taleplerinde siyasi belirsizlik nedeniyle 2014 son çeyrekte başlayan yavaşlama sürecinin, 2015’in ilk yarısı boyunca da devam ettiği görülmektedir. USD kurlarında yaşanan dalgalanma da azalan talebi etkilemektedir. Ofis kullanıcıları temkinli davranmakta ve mal sahipleri ile kiracılar arasındaki pazarlık süreçleri uzamaktadır.
•    Ofis arayışında olan şirketlerin daha çok metro hattına yakın ofis binalarını tercih etmeye devam ettikleri ve metro hattına yakın olmanın kullanıcı tercihlerinde giderek daha belirleyici bir etken olduğu gözlemlenmektedir.
•    İstanbul’daki mevcut A sınıfı ofis stoku yılın ilk yarısı itibariyle, 2014 yıl sonu ile karşılaştırıldığında, 129.000 metrekarelik bir artış göstererek, 4,1 milyon metrekareye ulaşmıştır. İnşaat halindeki arzın tamamlanması ile toplam A sınıfı ofis arzının 2018 yıl sonunda 6,6 milyon metrekareye ulaşması beklenmektedir.

Lojistik pazarı
•    Rapor, İstanbul ve Kocaeli’ni kapsayan Marmara Bölgesi’ndeki lojistik sektörünün dinamiklerini arz ve talep yönünden incelemektedir.
•    Uluslararası yatırımcıları çekmenin önündeki en büyük engellerden biri olan yüksek arsa fiyatları, lojistik getiri oranları üzerinde de olumsuz bir etkiye sahiptir. Kira seviyelerinin beklenen getiri oranlarını karşılayamadığı görülmektedir.
•    3. Köprü, 3. Havalimanı, Organize Liman Bölgesi ve Liman Kent Projesi gibi önemli altyapı projelerinin lojistik pazarı üzerindeki olumlu etkilerinin önümüzdeki iki sene içinde görülmesi beklenmektedir.
•    E-ticaretin lojistik pazarında gelişmeyi tetikleyen başlıca eğilim olması beklenmesine rağmen, Türkiye’de e-ticaretin piyasa performansı beklenen ivmeyi yakalayamamıştır ve durgunluk göstermektedir.
 
Üç sektör başı çekiyor
•    2015’in ilk yarısında perakende ve gıda şirketleri gibi son kullanıcıların pazarda aktif olduğu ve son kullanıcı talebinin 5.000 ile 10.000 metrekare arasındaki daha küçük alanlarda yoğunlaştığı görülmektedir. Perakende, hızlı tüketim ve otomotiv Türkiye’de lojistik pazarını taşıyan başlıca sektörler olarak sıralanmaktadır.
•    2015’in ilk 6 ayı boyunca 377.000 metrekarelik lojistik kiralama işlemi gerçekleşmiştir ve kiralama işlem hacmi 2014 yılının aynı dönemine göre küçük bir düşüş göstermiştir.
•    İstanbul ve Kocaeli alt pazarlarını kapsayan Marmara Bölgesi’ndeki toplam lojistik arzı, 2014 yıl sonunda 7,8 milyon metrekare seviyesindeyken 2015’in ilk yarısı itibariyle 8,1 milyon metrekareye ulaşmıştır.