Jones Lang LaSalle tarafından hazırlanan “Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2010 Gelişmeleri ve 2011 Öngörüleri” başlıklı raporda, Türkiye’nin 2010 yılında OECD ülkeleri arasında en hızlı büyüyen ülkelerden biri olduğu, bu güçlü büyümenin 2011 yılı tahminlerine göre devam edeceğinin öngörüldüğü belirtildi.

 Jones Lang LaSalle araştırma departmanı tarafından hazırlanan rapor, Türkiye Başkanı Avi Alkaş, Sermaye Piyasaları & Araştırma Direktörü Dr. Kıvanç Erman’nın katılımıyla gerçekleştirilen bir toplantıda paylaşıldı.

Türkiye’deki perakende, ofis, lojistik ve otel piyasalarını değerlendiren Jones Lang LaSalle Türkiye “Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2010 Gelişmeleri ve 2011 Öngörüleri” raporunda;

-Perakende harcamaları ve tüketici güveninin kriz öncesi seviyelere döndüğü, 2010 yılında hızlanan perakendeci talebinin kira oranları üzerinde sınırlı bir etki yaratmasına rağmen perakende piyasaları kira oranlarında sınırlı da olsa bir yükselme öngörüldüğü,

-2010 yılında ofis piyasasında gözlemlenen kullanıcı talebi artışının, kira artışı olarak yansımasının 2011 yılında beklendiği,

-Yatırım yapılabilecek ürünün kısıtlı olması ve yerel mal sahiplerinin gerçekçi olmayan getiri beklentileri nedeniyle 2010 yılında sakin bir seyir izleyen yatırım piyasasının, yatırımcı talebindeki artışla birlikte 2011 yılında hareketlenmesinin beklendiği kaydedildi.

Perakende

Jones Lang LaSalle Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2010 Gelişmeleri ve 2011 Öngörüleri raporuna göre; perakende harcamalarında gerçekleşen güçlü artış sebebiyle 2010 yılı perakendeciler için olumlu geçti. 2009 yılının ilk 11 aylık döneminde gerçekleşen %5 oranındaki perakende sektörü ciro artışına karşın, 2010 yılında %7’lik artış ciro artışı kaydedildi. Gıda dışı ve hazır giyim perakende cirolarında kriz öncesi seviyelere dönüldü ve gıda dışı perakende cirosu %16 (2009 %11), hazır giyim %27 (2009 %18) oranında büyüdü. Perakendecilerin daha güçlü bir yatırım politikası izlemeleriyle birlikte özellikle, birincil alışveriş merkezleri ve bazı ikincil şehirlerdeki modern alışveriş merkezleri güçlü bir perakendeci talebiyle karşılaştı.

2010 yılında Türk perakendecilerinin yurtdışında güçlü yatırımlar gerçekleştirdiğini vurgulayan Jones Lang LaSalle Türkiye Başkanı Avi Alkaş, “Koton, LCW, İpekyol, Boyner, Mavi Jeans gibi Türk markaları Bağımsız Devletler Topluluğu, Ortadoğu ve Balkan ülkelerinin yanı sıra Avrupa pazarında da agresif bir şekilde genişlemeye devam ediyor.  Türkiye Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Derneği’ne göre,  Avrupa’da 2.100 adet Türk markası mevcut. Önümüzdeki 10 yıl içinde bu rakamın 40.000’e yükselmesi bekleniyor. Hipermarket ve elektronik market zincirleri perakende piyasasının en aktif oyuncuları olmaya devam ediyor. Carrefour ve Tesco Kipa gibi uluslararası perakende zincirlerinin yanı sıra yerel markalardan Teknosa ve Migros da önemli oyuncular olarak öne çıktı. CarrefourSA, 2010 yılında 74 adet süpermarket ve bir adet hipermarket açılışı gerçekleştirirken, elektronik market perakende cirolarında %20 oranında bir büyüme gerçekleşti. Ayrıca geçtiğimiz yıl Prada, H&M,  Rossman, Godiva, David’s Bridal, Kipling ve Uterque gibi birçok yabancı marka da Türk piyasasına giriş yaptı” dedi.

Güçlü perakende harcaması ve ekonomik büyümenin henüz kira oranlarına yansımadığına değinen Avi Alkaş, “Perakende piyasasında yoğunluğun artması, alışveriş merkezi sahiplerinin pazarlık gücünü düşürmekte ve kira oranlarındaki artışı engelliyor. Zorlu Center gibi çekim merkezi haline gelmesi muhtemel projeler ve birincil merkezlerde yer alan alışveriş merkezlerine olan güçlü perakendeci talebi, kira oranlarındaki artışı tetikleyecektir. Bu durum özellikle, alışveriş merkezlerinin rekabet edilebilirlik özelliğini arttıran eğlence üniteleri gibi farklı değişkenlerinin önemini vurguluyor. Akvaryum, bilim ve teknoloji merkezi, kültür ve gösteri merkezi gibi güçlü eğlence merkezlerine sahip alışveriş merkezleri daha güçlü bir perakendeci talebi ile karşılaşacak” dedi.

2007 ve 2008 yılında 950.000–1 milyon m² arasında kiralanabilir alan artışı yaşanırken, 2009 ve 2010 yılında büyümenin yavaşlayarak 800.000 – 850.000 m²’ye gerilediğini ve bu durumun artan yoğunluk nedeniyle piyasada değişen trendin başlangıcı olarak değerlendirilebileceğini söyleyen Jones Lang LaSalle Sermaye Piyasaları & Danışmanlık Hizmetleri Direktörü Dr. Kıvanç Erman,“ 2009 yılında toplam 855.000 m² kiralanabilir alana sahip 27 alışveriş merkezi açılırken, 2010 yılında toplam 827.000 m² kiralanabilir alana sahip 28 alışveriş merkezi açıldı. Kiralanabilir alandaki büyüme, 2009 yılında Anadolu ve İstanbul’da eşit olarak şekilde dağılırken, 2010’da Anadolu’da daha güçlü bir büyüme yaşandı. 2012 yılı sonuna kadar Anadolu’da 1,1 milyon m², İstanbul’da ise 850.000 m² kiralanabilir alanın perakende piyasasına girmesi bekleniyor. 2012 yılı sonu itibariyle, İstanbul’da toplam kiralanabilir alanı 3,5 milyon m²’ye ve Anadolu’da 5 milyon m²’ye ulaşmasıyla birlikte, Türkiye’deki toplam kiralanabilir alan 327 alışveriş merkezinde 8.47 milyon m²’ye ulaşacak. Ayrıca 2012 yılından itibaren İstanbul, perakende yoğunluğu bakımından Ankara’yı geçerek, Türkiye’nin en yoğun perakende piyasası olacak” dedi. Tekirdağ, Bursa ve Denizli gibi ikincil şehirlerin de Türkiye’nin en yoğun perakende piyasaları arasına girdiğini belirten Kıvanç Erman, Eskişehir’in, sıralamada hızlı bir yükselişe geçtiğini ve 2012 yılı sonunda Tekirdağ’ın ardından Türkiye’nin en yoğun dördüncü perakende piyasası olmasının beklendiğini sözlerine ekledi.

Ofis piyasası

Rapora göre; 2010 yılında ofis piyasasında toplam kiralanan alan 110.000 m² olarak gerçekleşmiş ve 2009 yılıyla hemen hemen aynı oranda kalmıştır. 2010 yılı boyunca gerçekleşen toplam işlem hacminin %55’i Asya yakasında iken, Merkezi İş Alanı’nda (MİA) bu oran %44 düzeyinde seyretmiştir. Birincil kira rakamları 2009 yılının çeyreğinden itibaren sabit kalarak, metrekare başına aylık 30 Euro düzeyinde gerçekleşmiştir. Kira oranlarında artış beklentisi güçlü bir şekilde devam etmektedir. Jones Lang LaSalle’in Ofis Saati çalışmasına göre, İstanbul saat 6’yı biraz geçe konumlandırılarak, kira artış trendinin başlamakta olduğuna işaret etmektedir.

Ofis piyasasında kiracı talebinde görülen artış doğrultusunda, İstanbul’daki boşluk oranlarının 2010 yılında düşüş eğilimi gösterdiğini söyleyen Kıvanç Erman, “ 2010 yılının ilk yarısında %9 düzeyinde olan İstanbul ofis piyasasındaki boşluk oranları yılsonunda %7,8 düzeyine gerilerken, 2010 yılının başlarında %6 düzeyinde olan merkezi iş alanındaki (MİA) boşluk oranları yılsonu itibariyle %3,6 seviyesine indi. Piyasaya giren yeni projeler ile birlikte Avrupa yakasının MİA dışı bölgelerinde yılın ilk çeyreğinde %10,6 olan boşluk oranı, yılsonu itibariyle %16,9’a yükseldi. İstanbul’un Asya yakasında ise, Akkom Ofis Park’ın ilk bloğu ve My Office gibi ofis projelerinin piyasaya girmesine rağmen, 2010 yılı sonu itibariyle boşluk oranları %5,6 düzeyine geriledi. Toplam kiralama işlem hacminin %55’ini kapsayan Asya yakası, kiracılar tarafından en çok tercih edilen ofis alt pazarı olarak öne çıkıyor. 2010 yılında İstanbul’da A sınıfı ofis gelişimi, geçtiğimiz yıla oranla daha yavaş bir büyüme gerçekleştirdi, 2009 yılında piyasaya giren ofis arzı 250.000 m²  iken, 2010 yılında 196.000 m²’de kaldı. A tipi ofis alanı arzındaki yavaşlamanın en önemli nedeni, Asya yakasındaki ofis gelişiminde bir yavaşlama görülmesidir. 2010 yılında Avrupa yakasındaki MİA dışı bölgeler 80.000 m² ile en büyük ofis alanı artışı kaydedilirken, MİA’da bu rakam 43.000 m², Asya yakasında da 73.000 m² ’de kaldı. 2010 yılı içerisinde MİA‘da tamamlanan ofis projeleri arasında Barbaros Plaza, Levent’te bulunan Gerçek Plaza ve Levent Ofis yer alıyor. Ümraniye’deki Doruk Plaza ile Akkom Ofis Park’ın ilk bloğu ve Ataşehir’de faaliyete geçen My Office İstanbul’un Asya yakasında tamamlanan başlıca ofis projeleri arasında. Tamamlanan ofis projeleriyle birlikte, İstanbul ofis piyasasındaki A tipi toplam ofis arzı 2010 yılı sonu itibariyle 2,5 milyon m²’ye yükseldi. MIA toplam A sınıfı ofis arzının %44’ünü oluştururken, Asya yakasında bu oran %29 ve Avrupa’nın MİA-dışı bölgelerinde ise %27 düzeyinde gerçekleşti. İnşaat halinde bulunan projeler göz önüne alındığında, İstanbul ofis piyasasında gelecek arz çoğunlukla, başta Ümraniye olmak üzere, İstanbul’un Asya yakasında bulunan ofis alt pazarlarında yoğunlaşıyor. Asya yakasında 200.000 m² A sınıfı ofis alanının piyasaya giriş yapması bekleniyor. Gelecek ofis arzı büyüklüğü bakımından, Asya yakasından ardından 153.000 m²  kiralanabilir ofis alanı ile Avrupa yakasının MİA dışı bölgeleri gelmektedir. Henüz inşaatına başlanmayan ofis projeleri hariç tutulduğunda, MİA’da yaklaşık 100.000 m² A tipi ofis alanının piyasaya giriş yapması tahmin edilmektedir” dedi.

Jones Lang LaSalle olarak, küresel yatırım fonlarından ve Körfez ülkelerinden Türk ofis piyasasına güçlü bir yatırımcı ilgisinin olduğunu gözlemlediklerini belirten Kıvanç Erman, “Özellikle, kredibilitesi yüksek kiracılara ve tek bir mülkiyete sahip ofis binaları güçlü bir talep ile karşılaşıyor. Fakat bu özelliklere sahip ofis binalarının kısıtlı sayıda olması, yatırım işlemlerinin gerçekleşmesini engelliyor. Jones Lang LaSalle piyasa bilgisi ve potansiyel yatırımcılarla ilişkilerimiz doğrultusunda, birincil getiri oranının %8’in çok az altında olduğunu düşünmekteyiz” dedi.

Lojistik piyasası

Jones Lang LaSalle Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2010 Gelişmeleri ve 2011 Öngörüleri raporuna göre;  2009 yılında yaşanan ekonomik daralmadan en çok etkilenen sektör olan lojistik piyasasında, 2010 yılında ekonomik toparlanmayla beraber kiracı talebinde bir canlanma görülmesine karşın, kira oranları ve işlem hacmi üzerinde henüz etkili olmadı.

2010 yılının dördüncü çeyreğinde kiralama işlemlerinde artış gözlemlendiğine değinen Kıvanç Erman, “Yılın son çeyreğinde, ilk üççeyrek ile karşılaştırıldığında daha yüksek bir kiralama işlem hacmi ile karşılaşıldı. Dördüncü çeyrekte İstanbul’da gerçekleşen işlem hacmi, yaklaşık 150.000 m² olarak hesaplandı. Kiralama işlemlerinin 2/3’ü Asya yakasında gerçekleşirken, geri kalanı Avrupa yakasındaki Haramidere’de gerçekleşti. Avrupa yakası, Asya yakasına oranla daha düşük bir kiralama işlem hacmi ile karşılaştı. Kur paritesindeki hareketlenmelerden dolayı, arsa sahipleri kira rakamlarını Euro yerine Dolar üzerinden fiyatlandırmaya başladılar. Asya yakasında kira oranları metrekare başına aylık 5.5–7 Dolar arasında değişirken, Avrupa yakasında metrekare başına aylık 6-7 Dolar arasında gerçekleşiyor. Gelişmekte olan lojistik projelerinin sınırlı sayıda olması ve kiracı talebinde gözlemlenen canlanmayla beraber, 2011 yılında kira oranlarında bir artış beklenmektedir” dedi.

Otel piyasası

Raporda 2010 yılı başından itibaren otel piyasası koşullarının da diğer piyasalar gibi bariz bir düzelme gösterdiği ve ticari performanslarında olumlu etkiler görüldüğü belirtildi.

2010 yılının ilk on bir ayında, otellerde dolulukta %14,3’ lük ve odabaşına düşen gelirde geçen senenin aynı dönemine oranla %16’lık bir artış gerçekleşti. İstanbul’daki beş yıldızlı otellerin doluluk oranının ve ortalama oda fiyatlarının Ocak-Kasım döneminde yükselmesi, odabaşına düşen gelirde %18,9’luk artışa neden oldu. Birçok uluslararası organizasyonun İstanbul’da düzenlenmesi, doluluğun artmasında olumlu bir rol oynadı. Yurt dışından Türkiye’ye gelen yabancı ziyaretçi sayısının, 2011 yılında artmaya devam etmesini beklemekteyiz. 2010 yılındaki en dikkat çeken açılış Pera Palas Otel oldu. Ayrıca İstanbul’da Green Park Hotel, Divan Çorlu ve Via Port Hotel açılırken; Anadolu’da ise Garden Inn Kütahya, Konya ve Kayseri’de ise Novotel ve Ibis Otelleri hizmete girdi. Uluslararası piyasalarda görülen toparlanmayla beraber, Türk otel piyasasına olan ilgi de artıyor. Ancak, satıcının istediği fiyat ve uluslararası yatırımcının düşündüğü fiyat arasındaki fark hala bir sorun olmaya devam ediyor. Bazı uluslararası yatırımcılar, otel projelerine inşaat döneminde ortak olarak girmeyi tercih ediyorlar.